商業(yè)觀察

觀察項目 | 白鵝潭商圈

作者 | 福貴

圖源 | 攝圖網，已獲授權

廣州，還能再造一個天河嗎？

自1996年廣州天河城在天河路開業(yè)，天河路逐漸聚集了正佳廣場、萬菱匯、廣州太古匯、廣州天環(huán)等商業(yè)載體，并一步步成長為“華南第一商圈”。

但是，很多年間，提起廣州城市商業(yè)封面，除了天河路-珠江新城商圈，就是北京路步行街、上下九步行街等幾個老生常談的地方，沒有多少新興商圈崛起。

直至近幾年，番禺-萬博商圈、白鵝潭商圈逐漸嶄露頭角，成為廣州下一輪商業(yè)爆發(fā)的關鍵點。

特別是白鵝潭商圈，這里曾是廣州對外貿易的門戶，如今齊聚白鵝潭萬象城以及聚龍灣太古里兩大重磅商業(yè)項目，“讓世界重回白鵝潭”，成為廣州市場頻頻提及的話題。

白鵝潭商圈殺到，能掀翻廣州商業(yè)市場嗎？它會成長為下一個天河路商圈嗎？

01

現場實探

聚龍灣太古里年底部分將開

白鵝潭萬象城主體已完成

聚龍灣太古里是由太古地產與珠江實業(yè)集團合作開發(fā)的廣州首個濱水開放式街區(qū)商業(yè)綜合體，占地15萬㎡。

聚龍灣太古里效果圖

8月19日，從地鐵11號線大沖口站出來（C/D口皆可），就是聚龍灣太古里項目現場。

旁邊是大沖口公交站，有10條公交線路。

項目還緊鄰芳村大道東，設雙向8車道，與廣佛路相連，當時看到，路上的車流量很大。

不過，經過觀察，乘坐地鐵11號線和公交車的人不算多。

現場整體來看，項目有幾棟樓已經建起十多層，從建筑輪廓上，能看出一些樓棟的商業(yè)主體已經建好。

具體來看，靠近大沖口站D口處，已經有幾棟樓建好，只剩下地面平整。按照建筑形態(tài)，應該是商業(yè)區(qū)（部分）。

旁邊還有幾棟高層建筑，已經建了十幾層，目測是高層辦公區(qū)。

據現場一位工作人員表示，靠地鐵口的位置，預計會在年底開放，不過，首先開放的區(qū)域會比較小，算是熱場。（濱江區(qū)沒能進去現場，廣州本土媒體報道，濱江沿岸商業(yè)區(qū)已初見雛形。）

啟動區(qū)效果圖

聚龍村，圖源：廣州商務

此前，太古地產發(fā)布的財報顯示，聚龍灣太古里從2025年年底開始，將陸續(xù)舉辦展覽、大型活動、快閃店及其它精彩體驗，提前激活片區(qū)商業(yè)氛圍及連接社區(qū)。

所以，可以期待，但是暫時不用過于期待。

沿著芳村大道東向南走，透過一些圍擋縫隙，能夠看到部分區(qū)域還在拆樓，平整土地，按照現場張貼的施工計劃，預計要到年底完成。主體施工應該是在明年。

再向南走一段路，這里亦是幾棟高層辦公樓，已經出地面十幾層，辦公樓底層的商業(yè)裙樓也已經能夠明顯顯現出來。

至于項目整體施工進度，上述現場工作人員表示，大部分樓棟都會在今年底封頂，明年會進入裝修階段，具體情況需要看實際施工進展。

與聚龍灣太古里相隔僅一個地鐵站（芳村站）的白鵝潭萬象城，目前進展也很迅速，多棟住宅樓目測已經裝修好。

商業(yè)部分，主體架構也已完成。按照工程進度，可能明年就會開業(yè)。

02

廣州

能再造一個天河嗎？

華潤與太古地產，都是國內頭部商業(yè)地產商，兩大運營商旗下的“萬象城”和“太古里”產品線，也在業(yè)內享有盛名。

兩大巨頭齊聚白鵝潭商圈，能夠推動區(qū)域成為下一個天河嗎？

有業(yè)內人士提出一個看法，相較于廣州天河，白鵝潭商圈未來的發(fā)展前景可能沒有想象中那么好。

這個觀點的提出，主要基于白鵝潭商圈位處老城區(qū)，位置比較偏僻，能夠輻射的范圍比較小，且廣州發(fā)展一直很慢，總是讓人很心急。

目前來看，這個想法可能過于悲觀，畢竟，30年前在天河開荒的那一批人，也不會想到現在的天河，會成為廣州的中心。

攝圖網（已獲授權）

//首先，以城市空間發(fā)展來看，廣州的發(fā)展中心一直在遷移，近些年有轉移到中心城區(qū)。

從1988年開始，廣州先后經歷公元前、東山口、天河北，最后到珠江新城，形成如今多中軸線并行的格局。

盡管廣州發(fā)展軸線不斷遷移，但是近40年，中軸線從北京路到天河路-珠江新城一帶，直線距離僅僅6公里。

除了中心發(fā)展緩慢，廣州近郊發(fā)展也不盡如人意。

且近些年，廣州一直在折騰，從10多年前的“1+2+3”城市結構（1個都會區(qū)、2個新城區(qū)、3個副中心），到后來規(guī)劃了國際金融城、海珠生態(tài)城、天河智慧城、廣州國際健康產業(yè)城、廣州空港經濟區(qū)、廣州南站商務區(qū)、廣州國際創(chuàng)新城、花地生態(tài)城、黃埔臨港商務區(qū)9座新城，還有各區(qū)推出各種新城新區(qū)平臺。

對比深圳，40多年時間，從小漁村建設成為國際性大都市，廣州的速度確實非常慢。

投入很多，最終發(fā)展比較好的地方，沒有幾個。這也是很多人批判廣州的原因。

但是，從另一角度來看，廣州地理面積廣大，是深圳的3倍多，且地形復雜，真正適合發(fā)展，大規(guī)模開發(fā)的是珠江兩岸的沖積平原。

另外，深圳不像廣州，沒有多少歷史保護建筑，深圳不少地方都是填海形成的，早些年可以大開大合的全力建設。

所以，廣州的慢，能夠理解。

而在折騰多年后，廣州又將城市建設重點放在主城區(qū)。去年9月，《廣州市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》獲國務院正式批復，將中心城區(qū)、東部中心、南沙新區(qū)列為“三個城市核心”。

中心城區(qū)主要是越秀區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)，以及白云區(qū)、黃浦區(qū)部分區(qū)域。

回歸中心，更多資源將會聚集，比如華潤、太古地產、保利等運營商集中在白鵝潭商圈，老城區(qū)也將煥發(fā)新的活力。

//其次，老城區(qū)，并不意味著就不如新城。

以地鐵交通來看，1997年，一號線貫通芳村與天河，標志著廣州正式邁入“地鐵時代”。

如今廣州地鐵運營總里程已突破750公里大關，達到751.1公里。地鐵線網密度排在前四的分別是越秀區(qū)（0.710）、海珠區(qū)（0.398）、荔灣區(qū)（0.392）、天河區(qū)（0.320）。

四通八達的地鐵網線，早已將各區(qū)串聯起來，只是目前天河現代化程度很高，各區(qū)人口習慣性聚集在天河。

待白鵝潭商圈慢慢成型，只要不太差，至少會對老城區(qū)產生虹吸效應，為老城區(qū)帶來新的體驗。且白鵝潭商圈正好處在佛山禪城與廣州天河的中間點上，它能夠輻射的范圍不僅僅是老城區(qū)，還能輻射到佛山。

我們可以期待一下，廣州沿江、沿海，但是目前還沒有一個好的濱江、濱海商業(yè)，靠近江邊的聚龍灣太古里和白鵝潭萬象城，能夠打破這一局面嗎？

而高奢，就目前的市場環(huán)境，只能當做彩蛋了，不要過于糾結華潤、太古能不能引來重奢，對絕大多數人來說，能有一個合適的休閑體驗場所，就很不錯了。

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