眾所周知，上海的老破小跌的很慘，內(nèi)環(huán)內(nèi)甚至出現(xiàn)了100萬的老破小。

　　雖然老破小現(xiàn)在價(jià)格很低，但是這并不是底。

　　從趨勢(shì)上判斷，一些類型的老破小，價(jià)格還要繼續(xù)下跌。

　　今天，我們主要從產(chǎn)品層面，直接指出一類最不應(yīng)該買入、中長(zhǎng)期被購買力持續(xù)拋棄的老破小類型：

　　就是在上海老破小中，占比最高的一房戶型老破小。

　　首先我們一定要明確一個(gè)事實(shí)：

　　為什么老破小是一個(gè)持續(xù)下行，被拋棄的市場(chǎng)？

　　原因在于：

　　當(dāng)下，老破小市場(chǎng)的供需是嚴(yán)重失衡的；

　　拋盤壓力巨大，接盤人數(shù)在縮水。

　　以前是人口高增速時(shí)代：

　　90年代起一直到2015年，上海來了一千萬外地人。

　　那個(gè)大時(shí)代的背景下主要是缺房子不缺人，大量的本地家庭改善、剛需上車，幾乎是以剛需和首次改善需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

　　因此當(dāng)時(shí)是商品房的小戶型賣的比較貴，在老破小領(lǐng)域，也是主打上車的一房的老破小成交火爆。

　　我現(xiàn)在還記得：

　　在十幾年前，兩房的老破小反而不好賣——

　　因?yàn)榇蠹腋纳贫荚敢馊ベI新房，誰會(huì)買個(gè)兩房老破??？

　　但是今天的行情完全反過來了：缺人，不缺房子。

　　上海近十年的人口一直維持在2450萬左右，外來人口的補(bǔ)充卻跟不上，購房總需求沒有增長(zhǎng)；

　　去年外來人口還出現(xiàn)了大規(guī)模的下降。

　　這些年新房每年至少賣個(gè)6-7萬套，多的時(shí)候8萬套、9萬套一年，不斷的新房供應(yīng)帶來的結(jié)果，就勢(shì)必是排在鄙視鏈末端的老破小在被拋棄。

　　微觀層面看，近十年上海的增量購買力大部分都是人才引進(jìn)來的，這些人也不喜歡買老破小。

　　因此，老破小這種排在樓市鄙視鏈條末端的存在，自然是逐漸被拋棄的狀態(tài)：

　　老破小業(yè)主也要置換改善，新的購買力增量卻不夠多，大量的拋盤帶來的就是房?jī)r(jià)的下跌。

　　一房這種產(chǎn)品，其實(shí)用途比較明確：

　　如果自住主要起到一個(gè)宿舍樓的作用，除此之外就是出租起到收租金的價(jià)值。

　　這種產(chǎn)品在之前時(shí)代的盛行，在于大量的購房者買它的時(shí)候，本身就沒想著長(zhǎng)期住在里面。

　　因?yàn)樵谥暗臅r(shí)代，不僅僅只有外地人來的特別多這一個(gè)特點(diǎn)；

　　還有一個(gè)更為關(guān)鍵的時(shí)代特性：

　　錢比今天好賺。

　　當(dāng)時(shí)大家都是增量思維：

　　1、我先買一套一房老破小做安身之所，交租金不如交房貸，因?yàn)榉績(jī)r(jià)在暴漲；

　　2、房?jī)r(jià)不斷上漲的同時(shí)，我的收入其實(shí)也在不斷上漲；

　　無論是房?jī)r(jià)漲的快，還是收入漲的快，總之是我的資產(chǎn)在增值，我都可以在幾年之后用更大的資金去買更好的房子。

　　3、反正一房對(duì)我自己來說只是一個(gè)過渡產(chǎn)品，未來賣給和我一樣的接盤俠就好，他們也可以買一房過渡。

　　但是到了今天，這幾點(diǎn)就幾乎完全不成立了。

　　1、接盤俠肯定是變少了，我買的老破小可能不會(huì)不斷上漲了，可能買了老破小價(jià)格還要繼續(xù)下跌。

　　2、我的收入可能更加難以增長(zhǎng)了，能否持續(xù)維持當(dāng)下不被裁員都很難了。

　　這兩點(diǎn)直接帶來了購房觀念的改變：

　　我買了一套老破小，可能未來很多年都沒有能力去換房。

　　那么我是買一套只為了過渡的一房，還是買一套有生活場(chǎng)景、滿足改善需求的兩房？

　　答案顯而易見，大家都會(huì)更加傾向于買兩房，這是必然的選擇。

　　一房就是一個(gè)宿舍樓戶型，單身或者小情侶住住還好；

　　一旦考慮到生活場(chǎng)景：

　　比如朋友來，父母來，要個(gè)加班的書房、要個(gè)養(yǎng)娃的空間……

　　對(duì)不起，一房都不行。

　　實(shí)際的成交數(shù)據(jù)上，我們也能明顯看出：

　　一房的成交比例的確是在大幅度下降，正在被購房者所拋棄。

　　當(dāng)然，一房的下降也跟學(xué)區(qū)房市場(chǎng)萎靡、掛戶口學(xué)區(qū)房成交量下降有關(guān)。

　　如今越來越多的家庭買學(xué)區(qū)房，也是兼顧自住和讀書了。

　　這某種程度上來說，也是一房老破小正在被拋棄的原因之一。

　　房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

　　賣房策略輕度咨詢

　　之前，在上海市區(qū)的老破小，觸底反彈了？一文中，我就提到過：

　　老破小中那些產(chǎn)品好、房齡新的社區(qū)，一般來說也會(huì)率先止跌回穩(wěn)——

　　因?yàn)樵诒姸喾魁g四五十年的老破小中，這些比較新的公房本質(zhì)上也是稀缺的產(chǎn)品。

　　而選擇買兩房的老破小，基本在一定程度上就規(guī)避了房齡太老的這個(gè)問題：

　　因?yàn)樽钤缒桥と诵麓?，房齡大幾十年的產(chǎn)品，就基本沒有兩房這種“改善型”設(shè)計(jì)。

　　老式里弄住宅、帶亭子間的那種我們姑且不談，主要說一下公房類型的老破小，大概可以分成兩個(gè)大時(shí)代：

　　以改革開放為時(shí)間分界線，早期那批以滿足工廠工人居住需求為主的那批工人新村，基本只有一房戶型。

　　這批房子的設(shè)計(jì)基本就是參考的職工宿舍樓，幾乎都是一房，朝南。

　　上面這個(gè)就是上海第一個(gè)工人新村曹楊一村的設(shè)計(jì)平面圖，典型的宿舍樓格局。

　　當(dāng)年那批工人新村都是廁所廚房公用的，如今倒是基本都已經(jīng)舊改了。

　　想看的朋友可以去看看最近經(jīng)常傳出動(dòng)遷消息的日暉新村，還有一些廚房在外面的房子。

　　可以說，這些房齡比較老的公房，時(shí)代背景決定了當(dāng)時(shí)沒有考慮任何改善需求。

　　市面上主流的一房老破小社區(qū)，大多也是這個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品。

　　而兩房的老破小，本身就代表著房齡更新——

　　因?yàn)檫@種設(shè)計(jì)主要出現(xiàn)在改革開放以后的單位福利分房，或者是90年代那批動(dòng)遷房社區(qū)才有這種考慮改善的設(shè)計(jì)。

　　比如金楊的老破小，就是這個(gè)時(shí)代的動(dòng)遷房產(chǎn)品。

　　金楊老破小賣的火，跟房齡、戶型都有非常大的相關(guān)性，在老破小片區(qū)里算是品質(zhì)不錯(cuò)的。

　　當(dāng)然，這跟金楊板塊的地理位置優(yōu)勢(shì)也十分相關(guān)，本篇主講產(chǎn)品戶型，就不過多贅述了。

　　感興趣的朋友可以聯(lián)系客服，要一下金楊的板塊分析。

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　　結(jié)語

　　當(dāng)然，不是說一房全都被淘汰了。

　　那些位于頂級(jí)稀缺資源旁的一房產(chǎn)品，依然是樓市率先止跌回穩(wěn)的老破小先鋒。

　　比如梧桐區(qū)里面也有一些公房，甚至是一梯兩戶的戶型。

　　這種頂級(jí)地段，出則繁華、入則寧靜，自然是老破小中的稀缺品，一房也是值得買入的。