樓市，需要一根大陽線改三觀。

今年下半年，廣州樓市的重點，一定是珠城，這包括保利臨江大道（面粉廠）項目，以及天河賽馬場項目。

1）賽馬場項目。這個很多人都關注。

當然，也有人說我們釋放的是假消息。不過，這個不重要，有些消息面本來只有少部分人知道。懂的人會懂。

6月底，越秀，華聯(lián)，平安不動產(chǎn)，三方一直在開會。當中，也有廣州的高層領導在協(xié)調。

一期：

①商業(yè)26.926萬平（其中SKP12萬平）、住宅11萬平（容積率4.5）；

②出讓條件將提出品牌要求；

③初定9月初出讓

二期：

商業(yè)21.781萬平、住宅11.074萬平（容積率3.8），出讓時間未定。

2)馬場控規(guī)，初步穩(wěn)定。我們之前手動畫的，基本是按照控規(guī)來找照貓畫虎的。

不過，目前的卡點是，華聯(lián)想要重資產(chǎn)拿地的話，條件比較苛刻。西南角，包括西邊的4塊商業(yè)用地，一直都是華聯(lián)SKP在談的。

3）開發(fā)難度是大體量的商辦和寫字樓，開發(fā)周期長，開發(fā)商很難消化，拖累利潤報表。

4）初步意向的開發(fā)商，是越秀，保利，華潤。

但是，華潤超級萬象城高奢和SKP存在天然的競爭關系，在這樣的情況下，處于強勢一方的是華聯(lián)SKP。落花有意，流水無情。看看華潤怎么出牌。

5)馬場項目一旦出來，不管是誰拿，都會有SKP。這對于珠城，尤其是東區(qū)來說，是一次財富的輪換。

一個是，有重奢+中軸公園+高端住宅+高能級的學校配套。

一個是，珠城形成成連片的開發(fā)，補齊高端配套，包括保利面粉廠在內(nèi)，珠城對核心塔尖資產(chǎn)的統(tǒng)治力近一步加強。

最近和一些意向面粉廠大戶型客戶聊過，大部分都是老錢，有些甚至是地產(chǎn)私人公司的老板，在廣州隔壁其城市拿地，手里也有很多的房子了，有的去年也剛在天河買268的單位。

但是，對地產(chǎn)預期也不是特別悲觀，對產(chǎn)品帶來的享受型居住比較關注。

這部分購買力，目標很明確，只認珠城，只關注塔尖板塊最核心的項目。

而馬場，保利面粉廠的開發(fā)，意味著資產(chǎn)和財富向東，更好的產(chǎn)品，更好的圈層和配套。

如果今年SKP落地，大概會在2030年商圈會成型。

目前，珠城東區(qū)的項目，最受關注的無疑是，保利天曜。

今年天河銷冠，從5月開盤到現(xiàn)在，兩個月的時間已經(jīng)網(wǎng)簽了204套。

市場是很差，但是這樣逆勢的業(yè)績，更能說明含金量。

這周六，保利天曜會加推A6棟，近期已經(jīng)取證。

具體位置，在這里。

西南向，高層可望廣州塔方向。

東南向，望琶洲。

二線南向江景+臨江公園，在景觀和地段上，天曜還是和能打的，也讓人容易上頭。

戶型，140單位，新規(guī)收緊后，后續(xù)的單位，未必能做到這么高了，尤其是陽臺和花池的全景艙設計。

開盤沒考慮的同學，這一波，強烈建議去看看。