今年金茂地王誕生初期，瑞虹新城二手房市場確實(shí)迎來一波小陽春。

　　3月份，瑞虹九期的成交單價(jià)沖上17萬/㎡。

　　然而，這波熱度并未持續(xù)。

　　隨著均價(jià)16.6萬/㎡金茂璞元的入市，買房人開始重新思考瑞虹的價(jià)值。

　　真石漆外立面的房子，憑什么比金茂的新豪宅賣得還貴？

　　最近兩個(gè)月，瑞虹二手成交量驟降，價(jià)格也在持續(xù)走低。

　　瑞虹一期小戶型的價(jià)格，對比2022年幾乎腰斬。

　　上海最強(qiáng)中產(chǎn)社區(qū)，正在面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

　　北上海最兇猛的造富機(jī)器

　　自從瑞虹新城2期站穩(wěn)腳跟后，瑞虹近20年只專注于做一件事：

　　不斷收割北上海的高凈值人群，打造自己的高端居住圈層。

　　地理位置得天獨(dú)厚，又是內(nèi)環(huán)內(nèi)少有的整片規(guī)劃整片開發(fā)的大型居住區(qū)。

　　資源足夠全，商場能級足夠高。

　　從2004年的瑞虹生活廣場，到2015年的星星堂，2017年的月亮堂，再到2021年的太陽宮，體量和層次不斷升級。

　　地鐵有4、8、10和在建的19號線，4軌交匯。

　　整個(gè)瑞虹新城，可以說除了學(xué)校一般，其他基本都是頂配。

　　同樣是棚戶區(qū)改造，中遠(yuǎn)兩灣城還在和群租搏斗，瑞虹新城卻成了北上海之最。

　　過去30年，瑞虹新城的房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于上海大盤。

　　噴瑞虹的人很多，但絲毫不影響買家的購買熱情。

　　近十年來只要瑞虹新城有新房入市，開盤即罄是基操。

　　旺盛的購買力支撐起了房價(jià)。

　　瑞虹從1998年一期開盤價(jià)6000元/㎡，到2022年十期11.98萬/㎡，一路狂飆。

　　“瑞虹新城，買到就是賺到”，已經(jīng)成為共識。

　　以瑞8為例，2019年開盤均價(jià)10.78萬/㎡，2022年二手價(jià)格飆到18萬/㎡。

　　這套237平的4房，買入價(jià)2500萬，賣入價(jià)4260萬，房東3年暴賺1700萬。

　　24年1月，一套瑞9法拍房，引得上海4.3萬人圍觀。

　　最終經(jīng)過82輪競價(jià)廝殺，這套房以3410萬成交，單價(jià)高達(dá)17.8萬/㎡。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)公示的一房一價(jià)顯示，這套房子的買入價(jià)2184.8424萬元，折合單價(jià)11.4萬/㎡。

　　短短31個(gè)月，漲幅56%，房東暴賺1226萬，每月躺賺40萬。

　　這還是法拍價(jià)，如果以交付市場評估價(jià)算，房價(jià)上漲了1450萬。

　　這是什么概念？

　　從工資的角度看，年薪百萬已經(jīng)屬于難得的高精尖人才。

　　兩年半賺1226萬，年薪約480萬，這比股票市場的收益還要刺激。

　　瑞虹新城就是妥妥的造富機(jī)器。

　　瑞虹新城三期之后，二手成交價(jià)格如今都在10萬以上。

　　像七期、八期的部分房源，成交價(jià)格甚至能達(dá)到17萬左右。

　　瑞虹九期的二手買入門檻到了3000萬級。

　　這么高的單價(jià)，總價(jià)，你敢信它是真石漆，還是在虹口老街？

　　有人說，瑞虹新城是改善盤“越級碰瓷”最成功的案例。

　　奈何整個(gè)虹口區(qū)只有瑞虹這一個(gè)次新改善板塊，本土置換需求非常旺盛。

　　但即便如此，瑞虹大限將至。

　　新房的沖擊來了

　　除上海老牌一梯隊(duì)之外，瑞虹就是根基最穩(wěn)健的高凈值板塊。

　　但自從2022年瑞10進(jìn)入市場一把而空之后，瑞虹新房就進(jìn)入斷供狀態(tài)。

　　如今金茂璞元入市，接棒收官近30年的瑞虹，試圖向頂豪發(fā)起沖鋒。

　　8月24日，瑞虹板塊金茂璞元開盤，99套房源26分鐘內(nèi)售罄。

　　在遭受華潤外灘瑞府價(jià)格背刺后，金茂璞元仍開盤日光。

　　有些人說金茂璞元的價(jià)格開貴了，均價(jià)16.6萬/㎡，最高單價(jià)18.5萬/㎡。

　　表面上看金茂璞元這個(gè)價(jià)格不算低，實(shí)際上是很低的。

　　首先是得房率，金茂璞元得房率在90%左右，所以相當(dāng)于價(jià)格打9折，也就是14.9萬，和外灘瑞府價(jià)格相當(dāng)。

　　其次是產(chǎn)品力，之前瑞虹的八九十期，因?yàn)榕龅较迌r(jià)，限制了開發(fā)商在產(chǎn)品上的發(fā)揮空間。

　　如今金茂璞元在外立面、全場域社區(qū)、景觀、架空層等公共空間全部做了大幅度升級。

　　論產(chǎn)品品質(zhì)，金茂明顯是全力往豪宅跑的。

　　金茂璞元入市，也讓買房人開始思考，瑞虹高昂的二手房價(jià)和品質(zhì)是否匹配？

　　人家金茂的新房才賣16萬+，你瑞虹一個(gè)真石漆偽豪宅憑什么賣到17萬？

　　北上海將供應(yīng)大量新房

　　過去瑞虹賣得火，有一個(gè)關(guān)鍵原因是瑞虹南面的北外灘住宅很有限。

　　所以瑞虹的二手房價(jià)能多年領(lǐng)漲北外灘，難覓敵手。

　　然而，未來幾年，北外灘將有大量新房供應(yīng)。

　　這將對瑞虹新城的二手房市場產(chǎn)生巨大的沖擊。

　　16.6萬單價(jià)的金茂璞元已首開售罄。

　　中糧·北外灘壹號，售樓處展廳也已開放。

　　華潤外灘瑞府、虹房集團(tuán)北外灘項(xiàng)目等高端盤都有望在今年入市。

　　從綠城地塊“商改住”也能看出，未來北外灘將擴(kuò)大新房的供應(yīng)。

　　這些新房不僅在產(chǎn)品品質(zhì)上有優(yōu)勢，而且在價(jià)格上也具有一定的競爭力。

　　此外還有提籃橋區(qū)域的大量風(fēng)貌別墅。

　　當(dāng)新一代豪宅拔地而起，瑞虹新城還能吸引到挑剔的買家嗎？

　　解禁新房的沖擊也來了

　　2026-2029年，上海限售解禁的新房超過12.5萬套。

　　市區(qū)七區(qū)集中解禁最多的區(qū)域基本都集中在北上海。

　　未來四年，北上海待解禁新房超過1.5萬套。

　　比如：瑞9、瑞10、招商虹璽、招商云璽、招商外灘璽、新弘北外灘、仁恒海上源、金隅外灘東岸、和樾天匯、海玥天匯、中海海上和集等。

　　這些盤從區(qū)位和交通上，并不遜色于瑞虹，甚至?xí)鼉?yōu)。

　　在產(chǎn)品力上相較于瑞虹新城前幾期，在戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃、科技系統(tǒng)等方面，也是有優(yōu)勢的。

　　所以瑞虹前幾期的二手房，勢必會(huì)走向價(jià)值回歸。

　　2026年就是檢驗(yàn)瑞虹真實(shí)價(jià)值的重要時(shí)點(diǎn)。

　　小結(jié)

　　過去瑞虹新城的成功，得益于天時(shí)地利人和。

　　但隨著供應(yīng)端放水開閘，產(chǎn)品力不斷迭代。

　　未來瑞虹新城的溢價(jià)就很難撐得住了。

　　從另一個(gè)角度說，這可能也是抄底瑞虹的好時(shí)機(jī)。

　　瑞虹本身有其獨(dú)特的優(yōu)勢，再加上價(jià)格梯度覆蓋能力很強(qiáng)。

　　從500萬-5000萬的標(biāo)的都能找得到。

　　這也意味著瑞虹的客戶基礎(chǔ)還是比較大的。

　　只要是希望兼具地段、通勤、居住舒適度的人群，可能都會(huì)考慮一下瑞虹新城這個(gè)選項(xiàng)。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。