一份“標(biāo)桿級(jí)”中報(bào)

撰文 | 羅嘉欣

主編 | 付慶榮

圖片來(lái)源 | 官方渠道

擅長(zhǎng)造標(biāo)桿MALL的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，交出一份“標(biāo)桿級(jí)”年中報(bào)。

2025年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活核心業(yè)績(jī)指標(biāo)全線飄紅：總收入同比增長(zhǎng)6.5%至85.24億元，毛利率提升3.1個(gè)百分點(diǎn)至37.1%，核心凈利潤(rùn)以15%的增速突破20億元（20.11億元）， 韌性增長(zhǎng)。

商業(yè)航道，依舊是最強(qiáng)核心增長(zhǎng)引擎。今年上半年，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入同比提升14.6%至32.67億元，毛利率攀升5.2個(gè)百分點(diǎn)至66.1%。

截至2025年6月末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)購(gòu)物中心達(dá)125座，其中53個(gè)項(xiàng)目穩(wěn)居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)零售額榜首，104個(gè)躋身前三，優(yōu)質(zhì)商業(yè)絕對(duì)的市場(chǎng)統(tǒng)治力霸屏。

羨煞同行的業(yè)績(jī)背后，是華潤(rùn)萬(wàn)象生活“城市聚焦、區(qū)域聚焦、項(xiàng)目聚焦”的發(fā)展戰(zhàn)略下，“內(nèi)涵式增長(zhǎng)+外延式發(fā)展”的合力。

01

半年NOI破百億

零售額接近2022全年

上市以來(lái)，得益于“商管+物管+大會(huì)員體系”一體化業(yè)務(wù)模式，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

分賽道來(lái)看，今年上半年，商業(yè)航道、物業(yè)航道在總營(yíng)收中的占比分別為38.33%（同比上升2.5%）、60.5%（同比下降3.6%）。

商業(yè)航道作為戰(zhàn)略核心賽道，通過(guò)“規(guī)模擴(kuò)張+運(yùn)營(yíng)提效”實(shí)現(xiàn)對(duì)整體業(yè)績(jī)的強(qiáng)支撐。

上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)航道收入同比勁增14.6%至32.67億元，毛利率提升5.2個(gè)百分點(diǎn)至66.1%（遠(yuǎn)超整體毛利率37.1%），成為利潤(rùn)核心來(lái)源。其中，購(gòu)物中心營(yíng)收22.64億元，占總營(yíng)收26.6%。

NOI破百億，價(jià)值深挖顯韌性

NOI被視為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的“戰(zhàn)略儀表盤”，其數(shù)值變化，本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力”與“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力”的直接映射。

NOI正向增長(zhǎng)時(shí)，企業(yè)將繼續(xù)擴(kuò)張、鞏固龍頭地位；相反，下滑則會(huì)迫使企業(yè)進(jìn)入“防御模式”，進(jìn)行戰(zhàn)略性收縮。

據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活年報(bào)，今年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活業(yè)主端租金收入同比增長(zhǎng)17.2%至147億元，NOI（凈經(jīng)營(yíng)收入）同比增長(zhǎng)18.0%至100億元，NOI Margin提升0.4個(gè)百分點(diǎn)至68.2%，標(biāo)志商業(yè)運(yùn)營(yíng)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“價(jià)值深挖”進(jìn)階，盈利韌性顯著增強(qiáng)。

零售額1220億，接近2022全年

消費(fèi)端表現(xiàn)上，上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)購(gòu)物中心零售額達(dá)到1220億元，接近2022年全年的銷售額（1264億元），同比增長(zhǎng)21.1%，大幅跑贏同期社零總額5.0%的增速。期內(nèi)，有超過(guò)9.3億人次進(jìn)入華潤(rùn)萬(wàn)象商業(yè)在營(yíng)項(xiàng)目消費(fèi)，消費(fèi)拉動(dòng)作用凸顯。

125個(gè)在營(yíng)項(xiàng)目展現(xiàn)出強(qiáng)勁的區(qū)域統(tǒng)治力，其中53個(gè)穩(wěn)居當(dāng)?shù)亓闶垲~榜首、104個(gè)躋身前三，覆蓋全國(guó)核心城市與區(qū)域，形成“開業(yè)即領(lǐng)先、運(yùn)營(yíng)即標(biāo)桿”的商業(yè)品牌效應(yīng)。

02

內(nèi)秀外剛

統(tǒng)治級(jí)“標(biāo)桿效應(yīng)”

業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理層提到，“內(nèi)涵式增長(zhǎng)+外延式發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)策略。

• 內(nèi)修精細(xì)化運(yùn)營(yíng)之“秀”——通過(guò)調(diào)改升級(jí)與分類施策深度激活存量資產(chǎn)價(jià)值，夯實(shí)盈利韌性；

• 外筑規(guī)?；瘮U(kuò)張之“剛”——依托第三方拓展與新項(xiàng)目開業(yè)搶占優(yōu)質(zhì)稀缺資源，鞏固行業(yè)龍頭地位。

二者協(xié)同形成“存量提質(zhì)+增量拓界”的良性循環(huán)，驅(qū)動(dòng)商業(yè)航道實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。

01

內(nèi)秀：以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)破局消費(fèi)分化、重奢、非奢項(xiàng)目齊飛

據(jù)胡潤(rùn)《中國(guó)高凈值人群品質(zhì)生活報(bào)告》顯示，2024年中國(guó)高端消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.63萬(wàn)億元，同比下降2%，傳統(tǒng)奢侈品受珠寶、腕表及箱包等拖累跌幅超8%，而消費(fèi)分級(jí)下“品質(zhì)、個(gè)性、體驗(yàn)”需求成新引擎，帶來(lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活通過(guò)存量運(yùn)營(yíng)精細(xì)化、調(diào)改與分類施策的深度落地，上半年重奢項(xiàng)目零售額同比增長(zhǎng)13.2%，穩(wěn)健抵御傳統(tǒng)奢侈品波動(dòng)；非奢項(xiàng)目增速達(dá)26.4%（顯著高于重奢），精準(zhǔn)契合大眾品質(zhì)體驗(yàn)需求，實(shí)現(xiàn)雙線增長(zhǎng)。

期內(nèi)，針對(duì)重奢購(gòu)物中心，華潤(rùn)萬(wàn)象生活加大非奢業(yè)態(tài)的品牌組合調(diào)整，抓住服務(wù)體驗(yàn)類、生活方式類、運(yùn)動(dòng)戶外等細(xì)分賽道增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，以品牌組合多元化有效對(duì)沖奢侈品消費(fèi)下降帶來(lái)的業(yè)績(jī)的沖擊。

以天津萬(wàn)象城為例，上半年引進(jìn)Trek、Brompton Junction、Wilson、TOZARK、montbell等戶外/運(yùn)動(dòng)品牌，以及禧?！の嗤ㄔ瀑F菜）、野果yeego（云貴菜）、村下厝（閩菜）、山緩緩等地方特色小眾餐飲，場(chǎng)內(nèi)日均客流同比提升20%，餐飲業(yè)態(tài)零售額同比提升10%。

據(jù)數(shù)據(jù)披露，上半年華潤(rùn)萬(wàn)象商業(yè)引入新品牌超1000個(gè)，上半年重點(diǎn)品牌全國(guó)新開門店數(shù)占比36%，其中主力店品牌半數(shù)、運(yùn)動(dòng)戶外和高化品牌超三成開店指標(biāo)落于萬(wàn)象商業(yè)。強(qiáng)大的品牌號(hào)召力背后，是“精準(zhǔn)捕捉消費(fèi)趨勢(shì)+多元場(chǎng)景打造”的運(yùn)營(yíng)能力，為存量項(xiàng)目注入持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)能

正如華潤(rùn)萬(wàn)象生活副總裁、商業(yè)航道總經(jīng)理王磊所言，當(dāng)前整體的市場(chǎng)消費(fèi)的信心和能力仍有待提升。

“我們通過(guò)優(yōu)質(zhì)資源的整合以及經(jīng)營(yíng)管理能力的提升，有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。通過(guò)品牌組合多元化對(duì)沖重奢消費(fèi)下降，滿足多元化消費(fèi)者多重需求，推動(dòng)不同業(yè)態(tài)邊界融合?！?/p>

02

外剛：以規(guī)模擴(kuò)張搶占稀缺資源，鞏固布局優(yōu)勢(shì)

新項(xiàng)目高品質(zhì)落地，縮短培育周期

上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活新開4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——鄭東萬(wàn)象城、順德萬(wàn)象匯、遂寧萬(wàn)象匯和西安機(jī)場(chǎng)商業(yè)，平均建筑面積11.4萬(wàn)㎡，平均開業(yè)率超91%，以“高開業(yè)率+大體量”實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)入市，有效降低項(xiàng)目培育周期，快速形成經(jīng)營(yíng)貢獻(xiàn)。

• 順德萬(wàn)象匯：華南最大萬(wàn)象匯，招商率、開業(yè)率雙100%，引入超340家品牌（超50%為區(qū)域首進(jìn)），首日客流25萬(wàn)人次、銷售額994萬(wàn)元，憑“首店矩陣+TOD優(yōu)勢(shì)”成順德消費(fèi)新地標(biāo)；

• 鄭東萬(wàn)象城：鄭州近年最大商業(yè)項(xiàng)目（商業(yè)面積24.1萬(wàn)㎡），開業(yè)率92%，引入540余家品牌（首店占比超30%），首日銷售額超過(guò)2000萬(wàn)元，推動(dòng)鄭東新區(qū)消費(fèi)能級(jí)躍升。

第三方接管項(xiàng)目調(diào)改顯著，釋放業(yè)績(jī)?cè)隽?/strong>

第三方接管項(xiàng)目通過(guò)精準(zhǔn)調(diào)改實(shí)現(xiàn)低效資產(chǎn)快速轉(zhuǎn)化，較新建項(xiàng)目長(zhǎng)周期模式更具盈利彈性，調(diào)改后租金與零售額雙位數(shù)增長(zhǎng)，成 為萬(wàn)象商業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要增量來(lái)源。

截至6月底，華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理的125個(gè)購(gòu)物中心中，第三方購(gòu)物中心31個(gè)占比24.8%，但收入及稅前利潤(rùn)占比分別提升3.2%、2.5%至30.7%、23.9%。

• 上海C.P靜安：以“都市零壓力流量場(chǎng)”定位破局，通過(guò)硬件煥新與首店矩陣激活年輕消費(fèi)。調(diào)改聚焦LG2美食集市與L7餐飲層改造，引入5家全國(guó)首店、18家上海首店及48家區(qū)域首店，打造裸眼3D大屏地標(biāo)與寵物友好露臺(tái)，精準(zhǔn)鎖定精英白領(lǐng)與Z世代客群。

調(diào)改成效顯著，煥新后零售額同比增長(zhǎng)49.6%，租金同比增長(zhǎng)27.9%，客流與品牌簽約量均創(chuàng)歷史新高，成為靜安寺商圈年輕力消費(fèi)新引擎。

• 深圳PA MALL：以“精英風(fēng)尚地標(biāo)”為定位，通過(guò)空間重構(gòu)與輕奢矩陣實(shí)現(xiàn)能級(jí)躍升。調(diào)改打通中庭穹頂優(yōu)化垂直動(dòng)線，新增12家運(yùn)動(dòng)品牌雙層旗艦店，引入Vivienne Westwood、Aesop等60%首店率品牌，零售業(yè)態(tài)占比提升30%。
  

對(duì)比接盤前，零售額同比增長(zhǎng)33.8%，租金同比增長(zhǎng)12.8%，出租率達(dá)98.9%，成功填補(bǔ)福田CBD高端商業(yè)空白，成為精英客群品質(zhì)消費(fèi)目的地。

深化核心城市布局，儲(chǔ)備長(zhǎng)期勢(shì)能

伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)度，經(jīng)濟(jì)體量?jī)?yōu)質(zhì)的城市，其城市中優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)資產(chǎn)日益稀缺。目前華潤(rùn)萬(wàn)象生活已在全國(guó)25個(gè)高等級(jí)城市完成“一城多匯”與“多城多匯”布局，形成規(guī)模效應(yīng)與品牌影響力，為第三方拓展與新項(xiàng)目開業(yè)奠定基礎(chǔ)。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活副總裁、商業(yè)航道總經(jīng)理王磊強(qiáng)調(diào)：“這是我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在——戰(zhàn)略布局疊加具有競(jìng)爭(zhēng)力的零售空間，可以吸引到更多的優(yōu)質(zhì)的品牌?！睋?jù)贏商大數(shù)據(jù)，目前其在17個(gè)城市實(shí)現(xiàn)“4個(gè)及以上項(xiàng)目”的深度覆蓋。

上半年新簽的6個(gè)外拓項(xiàng)目，延續(xù)“深耕核心城市+搶占潛力賽道”的策略邏輯：4個(gè)為重點(diǎn)城市TOD項(xiàng)目、2個(gè)為存量在營(yíng)項(xiàng)目，分布于蘇州、深圳、嘉興、廣州、濟(jì)南等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚的城市。

除莆田為首次進(jìn)駐外，其余城市均為“已實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目深耕”的成熟區(qū)域，輕資產(chǎn)落地進(jìn)一步夯實(shí)網(wǎng)格化布局與地域深耕能力，形成“存量提質(zhì)+增量拓界”的協(xié)同增長(zhǎng)。

在廣州，華潤(rùn)萬(wàn)象生活網(wǎng)格化落子尤為明顯，白云區(qū)百信廣場(chǎng)西區(qū)輕資產(chǎn)項(xiàng)目之外，荔灣白鵝潭萬(wàn)象城、黃埔萬(wàn)象匯、番禺萬(wàn)象天地等項(xiàng)目同步籌建，實(shí)現(xiàn)核心城區(qū)多產(chǎn)品線覆蓋。

新進(jìn)城市方面，莆田萬(wàn)象匯為存量改造項(xiàng)目。前身為莆田初代商業(yè)地標(biāo)“莆田金鼎廣場(chǎng)”（2010年開業(yè)），曾引入沃爾瑪超市、星級(jí)影院等業(yè)態(tài)，見證當(dāng)?shù)叵M(fèi)升級(jí)歷程。2025年3月起，由福建省三信集團(tuán)與華潤(rùn)萬(wàn)象生活合作啟動(dòng)閉店升級(jí)，計(jì)劃投入超2億元，2026年以“莆田萬(wàn)象匯”全新亮相。

“后期將遵照‘機(jī)會(huì)牽引規(guī)模增長(zhǎng)、利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)有效成長(zhǎng)’原則，積極尋求輕資產(chǎn)、商管并購(gòu)及中資產(chǎn)模式?！比A潤(rùn)萬(wàn)象生活總裁喻霖康表示。

截至6月底，華潤(rùn)萬(wàn)象生活未開業(yè)項(xiàng)目75個(gè)（第三方項(xiàng)目40個(gè)，占比超50%），為規(guī)模高質(zhì)發(fā)展提供“充足彈藥”。

看向今年下半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活還將迎來(lái)淮安萬(wàn)象城、杭州亞奧萬(wàn)象天地、蘇州萬(wàn)象天地、東莞MIXC VILLAGE萬(wàn)象濱海購(gòu)物村、深圳懷德萬(wàn)象匯、合肥瑤海天地、深圳灣萬(wàn)象城二期等項(xiàng)目入市。

重磅項(xiàng)目繼續(xù)登場(chǎng)，屬于華潤(rùn)萬(wàn)象生活的絕對(duì)統(tǒng)治力還在步步增強(qiáng)。

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