商業(yè) 觀察

觀察企業(yè) | 華潤(rùn)萬象生活

作者 | 大江

半年購(gòu)物中心收租104億！

下半年，還有9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目將要開業(yè)？

華潤(rùn)，勢(shì)頭太猛了！

近期，華潤(rùn)萬象生活發(fā)布了2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，整體表現(xiàn)非常亮眼。

上半年，華潤(rùn)萬象生活錄得收入85.24億元，同比增長(zhǎng)6.5%。其中，商業(yè)航道業(yè)務(wù)收入為32.67億元，同比增長(zhǎng)14.6%；物業(yè)航道業(yè)務(wù)收入為51.57億元，同比增長(zhǎng)1.1%；生態(tài)圈業(yè)務(wù)收入為1.00億元。

作為核心的購(gòu)物中心，賺錢能力在內(nèi)地一眾房企里獨(dú)占鰲頭。

上半年，華潤(rùn)置地旗下125座在營(yíng)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)租金收入104億元，同比增長(zhǎng)9.9%；營(yíng)業(yè)成本及兩費(fèi)占比分別下降0.9個(gè)百分點(diǎn)和2.0個(gè)百分點(diǎn)，毛利率及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率分別升至78.4%及65.9%；

更加值得關(guān)注的是，下半年還有9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目將要開業(yè)(具體開業(yè)時(shí)間以項(xiàng)目官宣為準(zhǔn))。

截至目前，華潤(rùn)已經(jīng)開業(yè)了西安機(jī)場(chǎng)商業(yè)、順德萬象匯、遂寧萬象匯、鄭州鄭東萬象城、呼和浩特萬象城（7月4日）、南京金陵天地（7月18日）等6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目；

此外深圳灣萬象城二期、亞奧萬象天地、宜賓天地、淮安萬象城、深圳懷德萬象匯、東莞萬象濱海購(gòu)物村、蘇州萬象天地、合肥瑤海天地、深圳自由里等項(xiàng)目預(yù)計(jì)也將在年內(nèi)開業(yè)。

華潤(rùn)，在商業(yè)賽道上高歌猛進(jìn)。

01

半年收租超百億、零售額1200億

每年要開6+座商業(yè)項(xiàng)目

從財(cái)報(bào)來看，今年上半年華潤(rùn)商業(yè)的亮點(diǎn)還不少。

• 半年收租104億，零售額1200億。

從華潤(rùn)置地和華潤(rùn)萬象城生活的財(cái)報(bào)來看，華潤(rùn)置地向商業(yè)賽道轉(zhuǎn)型的效果，還是非常顯著的。

購(gòu)物中心不管是租金收入、零售額還是出租率的數(shù)據(jù)都相當(dāng)華麗。

今年上半年，華潤(rùn)置地旗下125座購(gòu)物中心，租金收入達(dá)到了104億；零售額也達(dá)到了1200億，同比增加了21.1%；期內(nèi)在營(yíng)項(xiàng)目平均出租率達(dá)到了97.1%。

從利潤(rùn)層面來看，以商業(yè)為核心的經(jīng)常性業(yè)務(wù)已經(jīng)成為華潤(rùn)置地利潤(rùn)來源的“主力軍”，也符合華潤(rùn)置地管理層在年初對(duì)“經(jīng)常性業(yè)務(wù)的核心凈利潤(rùn)對(duì)公司的貢獻(xiàn)會(huì)進(jìn)一步提升到45%以上”的預(yù)期。

占總營(yíng)業(yè)額僅有21.7%的經(jīng)常性業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)了60.2%核心凈利潤(rùn)，為60.2億元。

而開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)僅帶來了39.8億元核心凈利潤(rùn)，同比減少23.8%。

• 旗下125座購(gòu)物中心，零售額當(dāng)?shù)嘏琶叭馁?gòu)物中心達(dá)到了104座。

今年上半年，華潤(rùn)已經(jīng)開業(yè)了西安機(jī)場(chǎng)商業(yè)、順德萬象匯、遂寧萬象匯、鄭州鄭東萬象城等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，平均出租率達(dá)到了91%。

其中，于4月開業(yè)的佛山順德萬象匯引入了340+品牌，開業(yè)率達(dá)到了100%；

于6月開業(yè)的鄭州鄭東萬象城也收獲了極佳的市場(chǎng)評(píng)價(jià)。

項(xiàng)目的開業(yè)率達(dá)到了92%，首日客流達(dá)到了30萬。據(jù)悉，項(xiàng)目開業(yè)首周的客流量突破了130萬，多個(gè)品牌創(chuàng)下了全國(guó)門店單日業(yè)績(jī)第一的成績(jī)。

目前在營(yíng)的125座購(gòu)物中心，零售額在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)排名第一的購(gòu)物中心擁有53座，零售額在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)排名前三的購(gòu)物中心擁有104座。

這也說明，盡管華潤(rùn)的購(gòu)物中心早已進(jìn)入快速?gòu)?fù)制拓展階段，但是對(duì)大部分商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)把控還是非常到位的，在當(dāng)?shù)氐脑u(píng)價(jià)也不錯(cuò)，屬于保量又保質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)商。

• 每年要開至少6座商業(yè)項(xiàng)目。

憑借著商業(yè)品牌的口碑，華潤(rùn)的商業(yè)拓展之路也非常順利。

據(jù)董事會(huì)主席李欣介紹，未來華潤(rùn)置地購(gòu)物中心將保持每年6個(gè)左右的開業(yè)節(jié)奏。

截至2025年6月30日，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心總建筑面積1185萬㎡，同比增加13.3%；權(quán)益建筑面積895萬平方米；

未來華潤(rùn)的項(xiàng)目也主要集中在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)能力比較強(qiáng)的一二線城市，整體的商業(yè)實(shí)力和商業(yè)影響力也會(huì)進(jìn)一步加大。

今年上半年，華潤(rùn)萬象生活新增第三方合約面積1432萬㎡，66.7%位于一二線核心城市，目前總合約面積達(dá)到了4.52億㎡。

02

品牌資源強(qiáng)大、商業(yè)產(chǎn)品線覆蓋面廣

華潤(rùn)商業(yè)影響力越來越強(qiáng)

“我們不是要成為最大的物企，而是成為高質(zhì)量、最健康、可持續(xù)發(fā)展的城市空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”，業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)萬象生活副總裁王海民表達(dá)了對(duì)于公司的期待。

確實(shí)，在一眾港資角逐的內(nèi)地高端商業(yè)市場(chǎng)里，華潤(rùn)也是內(nèi)地少有的能與之抗衡的中高端商業(yè)“玩家”。

以質(zhì)來看，自2004年羅湖萬象城開業(yè)，目前華潤(rùn)打造了14座M1級(jí)別的重奢萬象城。

以量來看，目前華潤(rùn)旗下在營(yíng)購(gòu)物中心達(dá)到了125座，僅次于萬達(dá)、印力、新城，是國(guó)內(nèi)少有的在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量超過百座規(guī)模的商管公司，商業(yè)規(guī)模不可謂不龐大。

來源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

一方面在于，華潤(rùn)的品牌資源庫(kù)相當(dāng)強(qiáng)大，且增長(zhǎng)相當(dāng)迅速。

截至2024年年底，與華潤(rùn)合作品牌新增了1069個(gè)，已合作品牌達(dá)到了16000+。

不少網(wǎng)紅品牌也與華潤(rùn)的商業(yè)項(xiàng)目綁定，諸如深圳本土純茶品牌Teastone、廣西茶飲品牌阿嬤手作等。

這樣規(guī)模的品牌也成為其商業(yè)項(xiàng)目快速拓展且有口皆碑的基礎(chǔ)。

另一方面在于，完善的商業(yè)產(chǎn)品線，覆蓋了各個(gè)層次、層級(jí)的城市商業(yè)消費(fèi)需求。

華潤(rùn)根據(jù)城市等級(jí)呈現(xiàn)“一城多匯”、”多城多匯”的商業(yè)布局，簡(jiǎn)而言之，由萬象城、萬象天地以及萬象匯這三條主要的商業(yè)產(chǎn)品線實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，再由“天地”系列的非標(biāo)線來進(jìn)一步補(bǔ)充。

布吉萬象匯 來源：獨(dú)角Mall圖庫(kù)

目前實(shí)現(xiàn)“一城多匯”、”多城多匯”商業(yè)布局的城市數(shù)量達(dá)到了25個(gè)。

再加上“輕重并舉”的發(fā)展策略，以及華潤(rùn)對(duì)于存量商業(yè)改造的能力也不容小覷，在商業(yè)不斷飽和且競(jìng)爭(zhēng)力不斷加劇的大環(huán)境下，不少一二線城市的重點(diǎn)存量商業(yè)改造項(xiàng)目華潤(rùn)也是比較有競(jìng)爭(zhēng)力以及選擇權(quán)的。

今年上半年，華潤(rùn)就新拿下了6座第三方項(xiàng)目，其中4個(gè)是重點(diǎn)城市的TOD項(xiàng)目。

想來，當(dāng)下以及未來很長(zhǎng)一段時(shí)間，華潤(rùn)在內(nèi)地的商業(yè)影響力，還會(huì)不斷擴(kuò)大。

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