商業(yè) 觀察

觀察企業(yè) | 大悅城地產

作者 | 大江

圖片來源 | 攝圖網（已獲授權）

繼7月底發(fā)布擬退市公告之后，大悅城地產在“風雨飄搖中”，再次發(fā)布了今年上半年的中期業(yè)績公告。

今年上半年，大悅城地產營業(yè)總收入為人民幣81.24億元，較去年同期下降5.8%；

來源：大悅城地產2025年中期業(yè)績報告

從財報來看，盡管大悅城商業(yè)品牌人盡皆知，但大悅城地產的營收還是非常依賴物業(yè)開發(fā)業(yè)務，也深受物業(yè)開發(fā)收入的影響；

上半年大悅城地產物業(yè)開發(fā)收入為人民幣54.808億元，同比下降8.3%，也直接影響到了集團的營收。

具體來看，大悅城地產投資物業(yè)租金及相關服務收入總額約為人民幣20.38億元，同比下降2.5%；投資物業(yè)業(yè)務毛利率78%，同比基本持平；購物中心、寫字樓收入占比分別約為88%、9%。

來源：大悅城地產2025年中期業(yè)績報告

不過商場租金和平均出租率依然有輕微下滑。

購物中心租金收入錄得人民幣14.68億元，同比下降3%；購物中心平均出租率93%，同比下降3%。

伴隨著后續(xù)大悅城地產私有化的推進，今年大概也是該集團僅有的幾次披露財報的機會。

值得關注的是，自去年以來，大悅城就頻頻對組織架構進行調整，裁撤了多個區(qū)域公司；

人事變動也比較大。今年4月，郭鋒銳、余巨川兩大高管離職，6月董事孫朱莉也辭職了。

今年上半年，大悅城的狀況如何？

01

半年收租14.68億

西單、朝陽大悅城的商業(yè)影響力在下滑

靜安大悅城表現亮眼

目前，大悅城地產包括投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店經營、管理輸出及其他服務這四大板塊。

盡管中期財報透露的信息并不算詳細，也能窺見到大悅城地產目前的一些狀況。

·上半年收租14.68億，同比下滑3%；

去年上半年，大悅城地產主要投資物業(yè)的租金收入為17.014億；

來源：大悅城地產2025年中期業(yè)績報告

去年9月20日，華夏大悅城購物中心封閉式基礎設施證券投資基金在深圳證券交易所成功上市；

由于該項目以成都大悅城為底層資產，是以成都大悅城的財務業(yè)績自去年9月之后也不再納入大悅城地產的財務報表，也直接影響到了投資物業(yè)今年上半年的租金收入。

今年上半年，加上去年9月開業(yè)的廈門大悅城、去年10月開業(yè)的三亞大悅城以及今年5月開業(yè)的南昌大悅城，大悅城地產主要投資物業(yè)的租金收入為16.353億。

來源：大悅城地產2025年中期業(yè)績報告

·作為商業(yè)“壓艙石”的西單、朝陽大悅城，租金收入輕微下滑；

具體來看，位于北京的西單大悅城和朝陽大悅城依然是大悅城地產租金收入的重要來源，不過在商業(yè)競爭越來越激烈的北京，大悅城的商業(yè)影響力也在下滑。

今年上半年，西單大悅城的租金收入為2.848億，同比下降3%，出租率依然維持著95%的高水準。

朝陽大悅城收租3.178億，是所有商業(yè)項目里唯一租金收入超過3億的商業(yè)項目，租金收入基本維持不變，出租率下滑了1%，為94%。

不過值得關注的是，上海靜安大悅城的表現還是較為亮眼的，租金收入同比增長了16%，達到了1.309億。

一方面在于，靜安大悅城年輕化轉型非常成功，已經成為了上海的二次元熱門打卡地。

另一方面，可能也與項目多次打造爆款活動有關。

以IP為核心競爭力的靜安大悅城，去年就落地了56場國際頂流IP快閃活動，并且效果還不錯，快閃銷售額突破了1.64億元。

·商業(yè)布局進度較為“緩慢”。

在商業(yè)地產已經成為不少房企的第二增長曲線的當下，最早布局商業(yè)的大悅城，商業(yè)進度反而較為緩慢。

根據大悅城控股2024年財報顯示，截至2024年底，大悅城在全國布局了44個商業(yè)項目，其中重資產30個，輕資產14個。

去年，大悅城新增三個商業(yè)項目，包括廈門大悅城、三亞大悅城以及海淀大悅城開業(yè)。

今年上半年，南昌大悅城以及深圳寶安大悅城也相繼開業(yè)。

從商業(yè)表現上來看，遠不及同為央企的華潤，華潤目前在營商業(yè)項目達到了125座；也不如民企龍湖的表現，截至上半年，龍湖累計已開業(yè)90座購物中心，有望突破百座商場大關。

商業(yè)市場不進則退，大悅城這個商業(yè)品牌，如果沒有搶占先機的能力，也沒有強運營的硬實力，也很難逃脫掉隊的命運。

來源：攝圖網（已獲授權）

02

濟南大悅城、南京大悅城還在路上

商業(yè)儲備是未來發(fā)展的一大痛點

“我們在2024年，把商業(yè)提升到了更加重要的地位，明確了公司的戰(zhàn)略定位是卓越的城市運營和美好生活的服務商，并且確立了1123的戰(zhàn)略體系。”大悅城地產董事長、執(zhí)行董事兼總經理姚長林在今年的股東周年大會上曾明確表示。

來源：大悅城控股2024年年報

具體來看，對于商業(yè)而言，就是要提升商業(yè)引領地位，堅持“年輕力”第一品牌地位不動搖，加快消費基礎設施REITs發(fā)展，持續(xù)提升經營能力。

可以明顯的感覺到大悅城對于商業(yè)的重視程度是在加深的，后續(xù)私有化之后，想來也會更加聚焦于商業(yè)板塊的發(fā)展，也能發(fā)揮更強的協(xié)同作用。

不過，商業(yè)儲備依然是限制大悅城商業(yè)快速發(fā)展的一大短板。

根據大悅城控股2024年財報顯示，截至2024年年末，在建、籌備的項目（含輕資產）8個，總商業(yè)面積約83萬平方米。

來源：大悅城控股2024年年報

今年上半年，南昌大悅城和深圳大悅城相繼開業(yè)，但后續(xù)并沒有什么新項目有進一步的相關信息。

目前籌備中的大悅城項目，有濟南大悅城，南京大悅城，據傳爛尾的成都金牛大悅城，沈陽第二座大悅城金融中心大悅城的進展也并不順利，據悉已經被拆除了LOGO。

濟南大悅城

據傳降級“大悅匯”

濟南大悅城是大悅城控股在濟南的首發(fā)之作，項目位于濟南歷城區(qū)王舍人街道工業(yè)北路與鳳蕭路交匯處西側，商業(yè)面積約11.2萬㎡，涵蓋地上6層以及地下一層。

據悉，項目定位為“潮圣樂活場”，主打“潮流化”、“品質化”、“場景化”、“地域化”，以“科技泉城”、“印象泉城”、“無界泉城”三大場景，引領開放、互動、活力、健康的生活方式體驗空間。

來源：大悅城控股官網

項目于2022年8月奠基，但此后進展緩慢。今年還被傳出降級為濟南大悅匯。

南京大悅城

局部復工

南京大悅城是南京首座大悅城，坐落于江北城南中心，商業(yè)體量為15.5萬㎡。

根據規(guī)劃來看，項目將打造濱水都市新客廳、共享空間、金陵印巷、潮酷體驗、潮享文娛等多種業(yè)態(tài)，原本預計將于2025年開業(yè)。

來源：大悅城控股官網

今年2月，有網友咨詢浦口區(qū)信訪局南京大悅城項目的完工時間，獲悉南京大悅城局部復工，且浦口區(qū)政府也在積極和大悅城方協(xié)商加快全面復工，但具體完工時間不確定。

成都金牛大悅城

停工狀態(tài)

成都金牛大悅城是由大悅城控股與成都華僑城合作開發(fā)的成都第三座大悅城項目，也是大悅城控股在成都的首個TOD項目，緊鄰地鐵6號線西華大道站。

來源：大悅城控股官網

項目位于成都市金牛區(qū)國賓板塊核心區(qū)域，總建筑面積24萬平方米，商業(yè)面積10萬平方米，規(guī)劃為街區(qū)+Mall模式。

目前，金牛大悅城仍處于停工狀態(tài)。

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