商業(yè) 觀察

觀察企業(yè) | 大悅城地產(chǎn)

作者 | 大江

圖片來源 | 攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

繼7月底發(fā)布擬退市公告之后，大悅城地產(chǎn)在“風(fēng)雨飄搖中”，再次發(fā)布了今年上半年的中期業(yè)績公告。

今年上半年，大悅城地產(chǎn)營業(yè)總收入為人民幣81.24億元，較去年同期下降5.8%；

來源：大悅城地產(chǎn)2025年中期業(yè)績報告

從財報來看，盡管大悅城商業(yè)品牌人盡皆知，但大悅城地產(chǎn)的營收還是非常依賴物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，也深受物業(yè)開發(fā)收入的影響；

上半年大悅城地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)收入為人民幣54.808億元，同比下降8.3%，也直接影響到了集團的營收。

具體來看，大悅城地產(chǎn)投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入總額約為人民幣20.38億元，同比下降2.5%；投資物業(yè)業(yè)務(wù)毛利率78%，同比基本持平；購物中心、寫字樓收入占比分別約為88%、9%。

來源：大悅城地產(chǎn)2025年中期業(yè)績報告

不過商場租金和平均出租率依然有輕微下滑。

購物中心租金收入錄得人民幣14.68億元，同比下降3%；購物中心平均出租率93%，同比下降3%。

伴隨著后續(xù)大悅城地產(chǎn)私有化的推進，今年大概也是該集團僅有的幾次披露財報的機會。

值得關(guān)注的是，自去年以來，大悅城就頻頻對組織架構(gòu)進行調(diào)整，裁撤了多個區(qū)域公司；

人事變動也比較大。今年4月，郭鋒銳、余巨川兩大高管離職，6月董事孫朱莉也辭職了。

今年上半年，大悅城的狀況如何？

01

半年收租14.68億

西單、朝陽大悅城的商業(yè)影響力在下滑

靜安大悅城表現(xiàn)亮眼

目前，大悅城地產(chǎn)包括投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店經(jīng)營、管理輸出及其他服務(wù)這四大板塊。

盡管中期財報透露的信息并不算詳細，也能窺見到大悅城地產(chǎn)目前的一些狀況。

·上半年收租14.68億，同比下滑3%；

去年上半年，大悅城地產(chǎn)主要投資物業(yè)的租金收入為17.014億；

來源：大悅城地產(chǎn)2025年中期業(yè)績報告

去年9月20日，華夏大悅城購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金在深圳證券交易所成功上市；

由于該項目以成都大悅城為底層資產(chǎn)，是以成都大悅城的財務(wù)業(yè)績自去年9月之后也不再納入大悅城地產(chǎn)的財務(wù)報表，也直接影響到了投資物業(yè)今年上半年的租金收入。

今年上半年，加上去年9月開業(yè)的廈門大悅城、去年10月開業(yè)的三亞大悅城以及今年5月開業(yè)的南昌大悅城，大悅城地產(chǎn)主要投資物業(yè)的租金收入為16.353億。

來源：大悅城地產(chǎn)2025年中期業(yè)績報告

·作為商業(yè)“壓艙石”的西單、朝陽大悅城，租金收入輕微下滑；

具體來看，位于北京的西單大悅城和朝陽大悅城依然是大悅城地產(chǎn)租金收入的重要來源，不過在商業(yè)競爭越來越激烈的北京，大悅城的商業(yè)影響力也在下滑。

今年上半年，西單大悅城的租金收入為2.848億，同比下降3%，出租率依然維持著95%的高水準。

朝陽大悅城收租3.178億，是所有商業(yè)項目里唯一租金收入超過3億的商業(yè)項目，租金收入基本維持不變，出租率下滑了1%，為94%。

不過值得關(guān)注的是，上海靜安大悅城的表現(xiàn)還是較為亮眼的，租金收入同比增長了16%，達到了1.309億。

一方面在于，靜安大悅城年輕化轉(zhuǎn)型非常成功，已經(jīng)成為了上海的二次元熱門打卡地。

另一方面，可能也與項目多次打造爆款活動有關(guān)。

以IP為核心競爭力的靜安大悅城，去年就落地了56場國際頂流IP快閃活動，并且效果還不錯，快閃銷售額突破了1.64億元。

·商業(yè)布局進度較為“緩慢”。

在商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為不少房企的第二增長曲線的當下，最早布局商業(yè)的大悅城，商業(yè)進度反而較為緩慢。

根據(jù)大悅城控股2024年財報顯示，截至2024年底，大悅城在全國布局了44個商業(yè)項目，其中重資產(chǎn)30個，輕資產(chǎn)14個。

去年，大悅城新增三個商業(yè)項目，包括廈門大悅城、三亞大悅城以及海淀大悅城開業(yè)。

今年上半年，南昌大悅城以及深圳寶安大悅城也相繼開業(yè)。

從商業(yè)表現(xiàn)上來看，遠不及同為央企的華潤，華潤目前在營商業(yè)項目達到了125座；也不如民企龍湖的表現(xiàn)，截至上半年，龍湖累計已開業(yè)90座購物中心，有望突破百座商場大關(guān)。

商業(yè)市場不進則退，大悅城這個商業(yè)品牌，如果沒有搶占先機的能力，也沒有強運營的硬實力，也很難逃脫掉隊的命運。

來源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

02

濟南大悅城、南京大悅城還在路上

商業(yè)儲備是未來發(fā)展的一大痛點

“我們在2024年，把商業(yè)提升到了更加重要的地位，明確了公司的戰(zhàn)略定位是卓越的城市運營和美好生活的服務(wù)商，并且確立了1123的戰(zhàn)略體系。”大悅城地產(chǎn)董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理姚長林在今年的股東周年大會上曾明確表示。

來源：大悅城控股2024年年報

具體來看，對于商業(yè)而言，就是要提升商業(yè)引領(lǐng)地位，堅持“年輕力”第一品牌地位不動搖，加快消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，持續(xù)提升經(jīng)營能力。

可以明顯的感覺到大悅城對于商業(yè)的重視程度是在加深的，后續(xù)私有化之后，想來也會更加聚焦于商業(yè)板塊的發(fā)展，也能發(fā)揮更強的協(xié)同作用。

不過，商業(yè)儲備依然是限制大悅城商業(yè)快速發(fā)展的一大短板。

根據(jù)大悅城控股2024年財報顯示，截至2024年年末，在建、籌備的項目（含輕資產(chǎn)）8個，總商業(yè)面積約83萬平方米。

來源：大悅城控股2024年年報

今年上半年，南昌大悅城和深圳大悅城相繼開業(yè)，但后續(xù)并沒有什么新項目有進一步的相關(guān)信息。

目前籌備中的大悅城項目，有濟南大悅城，南京大悅城，據(jù)傳爛尾的成都金牛大悅城，沈陽第二座大悅城金融中心大悅城的進展也并不順利，據(jù)悉已經(jīng)被拆除了LOGO。

濟南大悅城

據(jù)傳降級“大悅匯”

濟南大悅城是大悅城控股在濟南的首發(fā)之作，項目位于濟南歷城區(qū)王舍人街道工業(yè)北路與鳳蕭路交匯處西側(cè)，商業(yè)面積約11.2萬㎡，涵蓋地上6層以及地下一層。

據(jù)悉，項目定位為“潮圣樂活場”，主打“潮流化”、“品質(zhì)化”、“場景化”、“地域化”，以“科技泉城”、“印象泉城”、“無界泉城”三大場景，引領(lǐng)開放、互動、活力、健康的生活方式體驗空間。

來源：大悅城控股官網(wǎng)

項目于2022年8月奠基，但此后進展緩慢。今年還被傳出降級為濟南大悅匯。

南京大悅城

局部復(fù)工

南京大悅城是南京首座大悅城，坐落于江北城南中心，商業(yè)體量為15.5萬㎡。

根據(jù)規(guī)劃來看，項目將打造濱水都市新客廳、共享空間、金陵印巷、潮酷體驗、潮享文娛等多種業(yè)態(tài)，原本預(yù)計將于2025年開業(yè)。

來源：大悅城控股官網(wǎng)

今年2月，有網(wǎng)友咨詢浦口區(qū)信訪局南京大悅城項目的完工時間，獲悉南京大悅城局部復(fù)工，且浦口區(qū)政府也在積極和大悅城方協(xié)商加快全面復(fù)工，但具體完工時間不確定。

成都金牛大悅城

停工狀態(tài)

成都金牛大悅城是由大悅城控股與成都華僑城合作開發(fā)的成都第三座大悅城項目，也是大悅城控股在成都的首個TOD項目，緊鄰地鐵6號線西華大道站。

來源：大悅城控股官網(wǎng)

項目位于成都市金牛區(qū)國賓板塊核心區(qū)域，總建筑面積24萬平方米，商業(yè)面積10萬平方米，規(guī)劃為街區(qū)+Mall模式。

目前，金牛大悅城仍處于停工狀態(tài)。

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