北京五環(huán)外購房放開，樓市迎來新機(jī)遇！專家：精準(zhǔn)施策避免過熱

五環(huán)外購房自由首周：通州業(yè)主簽約當(dāng)晚曬出萬家燈火

北京取消限購48小時：售樓處燈火通明，政策信號意味什么？

放開限購反促市場理性？北京新政下的購房者賬本

一紙新政劃破北京樓市平靜！

8月9日清晨，北京購房者張偉在通州地鐵上刷到一條推送——"五環(huán)外取消限購套數(shù)"的新聞時，立刻截圖發(fā)到家庭群。這位在京打拼12年的河北人，去年剛賣掉老家房子準(zhǔn)備置換一套四居室，卻因限購政策被卡在門外。新政落地后，他算了一筆賬：如果用足公積金貸款額度，購買總價400萬的改善住房，月供可比商業(yè)貸款節(jié)省近千元。"這下終于不用擠在五環(huán)內(nèi)的老破小了"，他在電話里對妻子感慨道。

北京市住建委8月8日發(fā)布的文件，用兩條"硬核舉措"激活市場需求：

五環(huán)外購房全面解綁

京籍家庭可自由購買五環(huán)外不限套數(shù)住房；非京籍只需提供連續(xù)60個月社?；蚣{稅證明（此前要求"連續(xù)5年且無斷繳"），同樣享受"想買幾套買幾套"政策。這使北京成為首個對外圍區(qū)域全面解綁的一線城市。

公積金貸款三重升級

二套房最高額度從60萬提至100萬；多子女家庭額外增加40萬額度；繳存年限系數(shù)提升50%（繳1年可貸15萬）。更關(guān)鍵的是，新規(guī)允許"公積金余額直付首付"，僅需保留6個月繳存額即可。

某央企地產(chǎn)北京公司負(fù)責(zé)人王洋透露："新政首日我們接到197組咨詢，有客戶帶著身份證直奔售樓處。"其在大興區(qū)的新盤，半天內(nèi)售出5套此前滯銷的138㎡戶型。

國家統(tǒng)計局7月數(shù)據(jù)顯示的真實(shí)市場狀況，成為政策催化劑：

成交量斷崖下跌

北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)三個月下滑，7月僅成交10，142套，同比減少22.8%。新房庫存去化周期升至19.3個月，超過行業(yè)警戒線（12個月）。

價格壓力集中外圍

五環(huán)外二手房掛牌價半年跌幅達(dá)5.7%，通州臺湖、房山長陽等板塊部分樓盤價格回到2017年水平。我愛我家研究院指出："五環(huán)外二手房占全市總量的57%，但成交量占比不足40%，供需嚴(yán)重錯配。"

全國市場傳導(dǎo)效應(yīng)

6月70城新房價格環(huán)比下跌0.55%，深圳、廣州二手房價格環(huán)比分別下跌0.8%和0.9%。北京此輪政策，被業(yè)內(nèi)視為"一線城市定向松綁"的破冰信號。

新政如何重塑市場格局？

剛需族受益最直接

在亦莊工作的程序員李琳算過細(xì)賬：購買總價350萬的二手房（五環(huán)外），首付105萬，公積金貸款從原60萬升至100萬后，商業(yè)貸款減少40萬。按25年期等額本息計算：

月供從12，437元降至11，982元

利息總額節(jié)省近11萬元

"這相當(dāng)于省下輛代步車"，她指著購房合同補(bǔ)充道："公積金還能直接劃轉(zhuǎn)首付，不用再東拼西湊。"

開發(fā)商啟動緊急應(yīng)對

某國企開發(fā)商北京營銷總監(jiān)陳鋒的團(tuán)隊連夜修改方案："將五環(huán)外項(xiàng)目促銷周期從3個月壓縮到1個月，同步增加大戶型供應(yīng)。"其位于昌平的項(xiàng)目，原計劃9月推出的125㎡三居室，現(xiàn)提前至8月入市。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示：新政后48小時，五環(huán)外帶看量增長75%，昌平回龍觀、順義后沙峪等板塊成熱搜區(qū)域。

城市發(fā)展再添引擎

政策與城市規(guī)劃形成深度咬合：

通州"行政副中心"2024年新增醫(yī)院、學(xué)校等配套46處；

亦莊經(jīng)開區(qū)聚集小米汽車、京東總部等企業(yè)，提供12.3萬就業(yè)崗位；

海淀北清路沿線落地國家實(shí)驗(yàn)室集群，未來科學(xué)城擴(kuò)容至170平方公里。

"通過住房政策引導(dǎo)人口疏解，讓產(chǎn)業(yè)新城真正活起來"，城市戰(zhàn)略專家周牧之強(qiáng)調(diào)。

三大信號：樓市調(diào)控進(jìn)入新階段

信號一：差別化調(diào)控成主流范式

核心區(qū)（五環(huán)內(nèi)）延續(xù)限購政策，外圍區(qū)域徹底放開。這種"中心管控+邊緣激活"模式，已在杭州、成都等新一線城市驗(yàn)證成功。杭州2023年放開錢塘區(qū)限購后，當(dāng)年成交量增長43%，未引發(fā)價格暴漲。

信號二：公積金工具升級為調(diào)控利器

北京公積金新政包含三大創(chuàng)新：

全國首創(chuàng)"多孩家庭疊加額度"（上海僅放寬認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)）；

首次明確"結(jié)清貸款即可享首套政策"；

打通公積金與首付支付通道。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌預(yù)判："公積金改革將成為2024年樓市調(diào)控主旋律"。

信號三：政策組合拳蓄勢待發(fā)

8月10日，西城區(qū)啟動"多孩家庭托育補(bǔ)貼"申領(lǐng)；朝陽區(qū)加推"老舊小區(qū)加裝電梯"專項(xiàng)基金。這些政策與住房松綁形成民生共振。

"當(dāng)更多人敢生孩子、能換大房子，樓市才能形成健康循環(huán)"，中國社科院研究員王業(yè)強(qiáng)指出。

新政讓市場短期升溫，但根本性挑戰(zhàn)猶存：

區(qū)域分化加劇

優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)區(qū)（如海淀永豐、亦莊路東）將受追捧，配套欠缺區(qū)域（房山竇店、平谷馬坊）仍面臨壓力。美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示：新政后首日，海淀某科技園旁樓盤單價上漲3000元，而房山某地鐵終點(diǎn)站項(xiàng)目仍維持原價。

信心修復(fù)需多維支撐

某銀行信貸部經(jīng)理吳珊觀察到："咨詢量雖增，但客戶仍傾向低杠桿購房。"其經(jīng)手的8筆貸款中，7人選擇公積金+商業(yè)貸組合模式，僅1人采用純商貸。

后續(xù)政策工具箱待開啟

業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注兩大變量：

普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（北京現(xiàn)行單價低于39，600元/㎡標(biāo)準(zhǔn)已沿用7年）；

非京籍社保年限是否從5年縮短至3年。

"真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是讓剛需看到收入增長的確定性"，經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)在專欄中寫道："當(dāng)年輕人相信明年工資會漲，才敢簽30年房貸合同"。

張偉簽約那晚，在家庭群里發(fā)了張戶型圖。客廳窗外的通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)燈火通明，不遠(yuǎn)處新落成的學(xué)校操場輪廓清晰可見。"買房終究是為了更好的生活"，他在朋友圈寫道。

北京此輪調(diào)控如同精密的城市手術(shù)刀：既切除了限制交易的制度枷鎖，又保留著防范風(fēng)險的安全閥。當(dāng)政策紅利從五環(huán)外蔓延至幼兒園免費(fèi)、多孩補(bǔ)貼、社保擴(kuò)面等民生領(lǐng)域，"穩(wěn)樓市"的深層邏輯才真正顯現(xiàn)——它不在鋼筋水泥的漲跌里，而在千萬普通人的安穩(wěn)期待中。

（本文案例經(jīng)當(dāng)事人授權(quán)使用，核心數(shù)據(jù)來源：北京市住建委、國家統(tǒng)計局、鏈家研究院）