最近，有關(guān)浦東老破小價(jià)格創(chuàng)新低的消息甚囂塵上。

北蔡的玉蘭小區(qū)，最新成交單價(jià)跌至3.6萬/平。

世博的上南十村，成交單價(jià)跌至4萬出頭。

一開始我以為這只是非XQ老破小面臨的困境。

但翻了翻數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，浦東一些強(qiáng)勢(shì)的XQ房，也在“暴跌”。

難道浦東老破小，真的集體塌方了？

浦東老破小開啟新一輪下跌？

我們統(tǒng)計(jì)了2021-2024年浦東跌幅最大的小區(qū)。

位于榜首的，就是北蔡的玉蘭小區(qū)，跌幅達(dá)56%。

這個(gè)地處內(nèi)中環(huán)間的小區(qū)，坐擁18、13號(hào)線雙軌交，2站地鐵進(jìn)內(nèi)環(huán)。

出了東門不到100米就是地鐵口，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵上蓋。

為啥能跌那么狠？

從地圖上能看到，玉蘭小區(qū)所在的蓮溪片區(qū)基本都是90年代的動(dòng)遷房。

周邊也沒有什么拿得出手的XQ。

在浦東，就算你在內(nèi)中環(huán)，沒有產(chǎn)業(yè)和XQ加持，老房子很難賣上價(jià)。

現(xiàn)在樓市行情低迷，別說是不帶XQ的老破小了，就連強(qiáng)勢(shì)XQ老破小，都免不了跌價(jià)。

御橋?qū)诮ㄆ降亟埽ㄒ惶蓐?duì)）的地杰國際城D街坊，1房?jī)r(jià)格慢慢回落。

110平的3房大戶型，價(jià)格調(diào)整更猛烈。

年初升學(xué)季很火的京浦小區(qū)，現(xiàn)在價(jià)格也重新回落了。

對(duì)口洋涇菊?qǐng)@實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年一貫制）的東昌新村，1房2房成交都在降。

價(jià)格已經(jīng)低于去年3、4季度的底部。

浦東老破小迎來了新一輪的價(jià)值重估。

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淺層次原因

浦東老破小價(jià)格下跌的淺層次原因是，年初的時(shí)候有幾類老破小的價(jià)格確實(shí)上去了。

所以現(xiàn)在開始正?；芈洹?/strong>

第一類就是學(xué)區(qū)老破小，年初受升學(xué)季影響，價(jià)格反彈。

比如浦東對(duì)口六師附小+進(jìn)才北的崮山小區(qū)二街坊。

去年10月份成交總價(jià)332萬，今年3月份漲到了360萬。

京浦小區(qū)掛戶口的1房，去年11月成交單價(jià)7萬/平，今年2月份漲到8.29萬/平。

包括前灘的掛戶口小戶型，也在這個(gè)周期迎來了一定程度的回暖。

這類房子漲價(jià)有周期性，升學(xué)季過后熱度快速消散，價(jià)格也會(huì)重新回落。

第二類就是有動(dòng)遷預(yù)期的老破小，價(jià)格跳漲。

比如去年年底傳出“陸家嘴東擴(kuò)”的消息，隨后嶗山、乳山片區(qū)的老破小，價(jià)格跳漲。

嶗山二村直接從6萬多漲到9萬多單價(jià)。

這種完全由拆遷預(yù)期帶動(dòng)的價(jià)格漲幅，不能當(dāng)成此類產(chǎn)品回暖的信號(hào)。

后面動(dòng)遷預(yù)期落空，這些小區(qū)的價(jià)格快速下跌，也進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的波動(dòng)。

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深層次原因

如果再細(xì)究深層次原因，那就是浦東買房的底層邏輯，徹底變了。

過去在浦東買房，不管地段有多偏，只要跟產(chǎn)業(yè)和XQ挨點(diǎn)邊，買了之后就能漲。

一是因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海正在快速發(fā)展期，浦東人口導(dǎo)入非常大。

二是因?yàn)槠謻|房?jī)r(jià)（除了陸家嘴）開的比浦西便宜，低基數(shù)。

2006年，張江的標(biāo)桿樓盤湯臣豪園，開盤時(shí)8000元/平。

而那時(shí)候，松江新橋的明月清泉新苑，比張江開得還貴，要9000元/平。

2020年，張江湯臣豪園的成交單價(jià)逼近14萬/平，14年近18倍漲幅。

而松江新橋的明月清泉新苑，單價(jià)最高時(shí)才賣到3.6萬/平。

這背后，不是兩個(gè)小區(qū)的差距，而是新橋和張江的差距。

當(dāng)時(shí)的浦東涌入了大量的人口，新增宅地供應(yīng)卻沒跟上，商品房短暫供不應(yīng)求。

連唐鎮(zhèn)這種地方，新房都能觸發(fā)積分，二手房都能賣到10萬+。

可以說，過去二十年，浦東是要規(guī)劃有規(guī)劃，要人口有人口，買在哪里都能漲，二手房漲幅領(lǐng)跑全上海。

時(shí)間來到2025年，上海已步入成熟期，各項(xiàng)資源傾向于固化，而非流動(dòng)。

浦東最核心的資源都在內(nèi)環(huán)，但外圍的房?jī)r(jià)仍然被拉到很高的價(jià)格。

受限于三個(gè)因素，浦東老破小也迎來新一輪的價(jià)值重估。

第一，浦東的老破小，大多缺乏核心資源的支撐。

本來想買老破小的，就是舍棄了居住品質(zhì)，追求地段和生活配套的。

比如買在黃浦核心區(qū)，商業(yè)密集，通勤便利，除了住的憋屈，在生活方式上極致地享受市中心繁華。

但浦東沒有浦西的歷史底蘊(yùn)，在浦東沒有環(huán)線邏輯，城市發(fā)展全跟著產(chǎn)業(yè)走。

浦東除了陸家嘴地段和配套最好，其他的老破小板塊，比如世博、南碼頭、金橋等地段配套都很一般。

就像北蔡的玉蘭小區(qū)，周邊動(dòng)遷房扎堆，沒有拿得出手的學(xué)區(qū)和配套，在市場(chǎng)上就沒什么競(jìng)爭(zhēng)力。

第二，大眾對(duì)房子的認(rèn)知在扭轉(zhuǎn)。

之前浦東房?jī)r(jià)漲得兇猛，都把房子當(dāng)資產(chǎn)。

現(xiàn)在房子的金融屬性退化，回歸居住屬性。

說起居住，過去浦東房子不夠，大家都去住老破小也不奇怪。

但現(xiàn)在好房子一批接著一批，那些高收入產(chǎn)業(yè)人群也不愿再為老破小買單。

而浦東的外來人口，大多在老家都有大house，來到上海也不愿居住降級(jí)。

比起老破小，他們更傾向于選擇遠(yuǎn)大新。

同時(shí)，隨著浦東人口增量向臨港等新興區(qū)域轉(zhuǎn)移，北部老破小的購買力進(jìn)一步被削弱。

第三，剛需購買力被動(dòng)遷房截胡。

這些年，浦東近郊建設(shè)了好幾個(gè)連片的電梯動(dòng)遷房。

這些房子不僅價(jià)格相對(duì)便宜，居住體驗(yàn)也更好。

對(duì)老破小市場(chǎng)形成了明顯的替代效應(yīng)。

例如，三林東的電梯動(dòng)遷房才4萬出頭，完美截胡了想買世博老破小的客群。

同樣，想買金橋老破小的，去看了曹路的電梯動(dòng)遷房，也心動(dòng)了。

本地人不喜歡，新上海人瞧不上，浦東老破小現(xiàn)在的定位非常尷尬。

小結(jié)

最近幾年，上海的人口導(dǎo)入變緩，本地人老齡化加重。

老破小這種純剛需產(chǎn)品已經(jīng)嚴(yán)重供大于求。

去年的527，929新政已經(jīng)透支了未來準(zhǔn)備上車?yán)掀菩〉膭傂杩汀?/p>

對(duì)于市場(chǎng)來說，沒有新的購買力涌入接盤，老破小只能繼續(xù)以價(jià)換量。

不過，換個(gè)角度來看，現(xiàn)在浦東老破小跌那么慘，部分區(qū)域的學(xué)票溢價(jià)已經(jīng)基本沒了。

這對(duì)雞娃家長(zhǎng)來說，反而是好消息。

因?yàn)榉峙渲贫葲]發(fā)生根本性改變，優(yōu)質(zhì)學(xué)校入學(xué)資源依然極度稀缺。

需求真實(shí)存在，XQ就具備購買價(jià)值。

至于那些不帶XQ的老破小，未來可能還會(huì)持續(xù)陰跌。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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