（以案釋法）

“借名買房”有風(fēng)險(xiǎn)，真實(shí)購房人在合同解除后如何主張損失？

沒有京籍購房資質(zhì)

借用別人名義購買北京房產(chǎn)并辦理產(chǎn)權(quán)登記

房屋升值后價(jià)值翻倍

產(chǎn)權(quán)登記人反悔

真實(shí)購房人如何主張損失？

[案情簡介]

張三不具備購房資質(zhì)，無法在北京市朝陽區(qū)購買房產(chǎn)。2012年，張三經(jīng)親戚介紹與具備北京購房資質(zhì)的李四相識，雙方達(dá)成口頭協(xié)議，由張三出資全款購買位于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)的房產(chǎn)及車位，并登記在李四名下。

協(xié)議達(dá)成后，張三因購買房屋共計(jì)支付購房款6526113元、契稅195311.07元、公共維修基金35886元、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)680元；因購買車位共計(jì)支付購買車位費(fèi)273125元、契稅8194元、公共維修基金6752元、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)580元。2014年3月，涉案房屋及車位登記在李四名下。

2020年，涉案房產(chǎn)及車位價(jià)值大幅上漲，市場價(jià)值已遠(yuǎn)超當(dāng)初購買價(jià)格。此時(shí)，李四卻突然反悔，否認(rèn)與張三之間存在借名買房的協(xié)議，并拒絕按照張三的要求將房產(chǎn)及車位對外出售。

張三多次與李四協(xié)商無果后，決定通過法律途徑來維護(hù)自己的合法權(quán)益。張三向人民法院提起訴訟，請求人民法院解除雙方之間的借名買房合同關(guān)系，判令被告李四返還支付的購房款、契稅等費(fèi)用，并賠償房產(chǎn)升值損失。

案件在審理過程中，經(jīng)人民法院委托鑒定，涉案房屋現(xiàn)在市場價(jià)值為1819.34萬元，車位現(xiàn)在市場價(jià)值為50萬元。

[法院判決]

依照《中華人民共和國民法典》第八條、第一百二十二條、第一千零六十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告張三、被告李四之間的借名購買北京市朝陽區(qū)XX號房屋、北京市朝陽區(qū)XX號車位的合同關(guān)系。

二、被告李四于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告張三購房款六百五十一萬零三百六十九元、契稅十九萬五千三百一十一元七分、公共維修基金三萬五千八百八十六元、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)六百八十元。

三、被告李四于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告張三購車位款二十七萬三千一百二十五元、契稅八千一百九十三元七角五分、公告維修基金六千七百五十二元、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)五百八十元。

四、被告李四于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告張三房屋、車位增值損失九百萬元。

五、駁回原告張三的其他訴訟請求。

[張曉彬律師評析]

“借名買房”行為，是指真實(shí)購房人因不具備購房、房屋貸款資格等原因借用他人名義購房，借名人實(shí)際支付購房款，出名人對外簽署房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在其名下的行為。

北京因限購等政策原因，“借名買房”行為普遍存在；因房屋價(jià)格上漲等利益驅(qū)動，被借名人拒絕承認(rèn)存在借名買房關(guān)系的事件頻發(fā)，“借名買房”風(fēng)險(xiǎn)極大。

真實(shí)購房人（借名人）在向法院主張權(quán)利時(shí)，需要注意以下幾個(gè)問題：

第一，如何證明自己是真實(shí)購房人？

“借名買房”合同中，借名人出錢出力、被借名人只負(fù)責(zé)掛名，房屋購買時(shí)購房款的交納以及相應(yīng)的一系列購房手續(xù)應(yīng)由借名人主辦，即使借名人就借名一事支付被借名人一定的費(fèi)用，購房手續(xù)辦理完畢后的相關(guān)單據(jù)和證件也應(yīng)交由借名人保管。其中，出資證明、購房手續(xù)是證明借名人系真實(shí)購房人最重要的證據(jù)。出資證明包括銀行轉(zhuǎn)賬憑證、付款憑證、收款收據(jù)等資料；購房手續(xù)包括房屋買賣合同、契稅發(fā)票、維修基金收據(jù)、還貸手續(xù)、原始房屋產(chǎn)權(quán)證等資料。

第二，如何證明自己是涉案房屋的實(shí)際控制人？

“借名買房”事實(shí)的認(rèn)定，需要借名人以房屋事實(shí)歸自己所有的方式對房屋進(jìn)行占有使用，即實(shí)際控制。借名人對涉案房屋的實(shí)際控制可以從以下幾個(gè)方面體現(xiàn)：其一，房屋所有權(quán)證書原件由借名人實(shí)際保管。房屋所有權(quán)證書原件是對房屋所有權(quán)法律意義上的確認(rèn)，賣房、租房等對房屋的處分均需要提供房屋所有權(quán)證書或其復(fù)印件。其二，房屋由借名人居住或出租（收益歸借名人所有）。如果是居住，可用以證明的證據(jù)有居委會的證明、鄰居的證人證言等；如果是出租，可用以證明的證據(jù)有租賃合同、租戶的證人證言等。其三，房屋由借名人實(shí)際維護(hù)。這方面的證據(jù)包括但不限于供暖協(xié)議、裝修結(jié)算單、維修結(jié)算單、家具購買發(fā)票等。

第三，“借名買房”合同解除后，真實(shí)購房人（借名人）損失如何計(jì)算？

在借名買房合同關(guān)系中，真實(shí)購房人（借名人）因房屋存在過戶障礙可以要求解除合同。如果是因房屋產(chǎn)權(quán)人（出名人）原因?qū)е聼o法履行，借名人有權(quán)要求出名人承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，判賠的損失不僅包括借名人的實(shí)際損失，還包括借名人在合同履行后可獲得的利益，如房價(jià)上漲帶來的房屋升值利益等。

下面結(jié)合上述案例，進(jìn)行具體分析。

首先，人民法院依據(jù)張三提供的支付購房款、車位款及支付各項(xiàng)稅費(fèi)的刷卡憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等出資證明，結(jié)合張三提供的物業(yè)、供暖繳費(fèi)單據(jù)以及證人證言等實(shí)際占有控制涉案房屋的證據(jù)，認(rèn)定了張三與李四之間存在事實(shí)上的“借名買房”合同。

其次，因張三至今不能取得在北京市購房的資格，李四不同意按照張三的要求將涉案房屋對外出售，張三、李四之間的借名買房合同實(shí)際無法履行，張三有權(quán)提出解除涉案“借名買房”合同的訴訟請求。

再次，合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。借名買房合同解除后，涉案房屋、車位歸李四所有，但李四對于購買前述房屋、車位沒有出資，張三出資的部分李四應(yīng)予退還，包括房屋購買款、車位購買款、契稅、公共維修基金、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)等。另外，張三還可以要求李四補(bǔ)償涉案房屋、車位應(yīng)市場波動產(chǎn)生的自然升值部分，計(jì)算的依據(jù)人民法院審理過程中通過第三方評估的市場價(jià)值。最終，法院根據(jù)評估結(jié)論和房屋購買價(jià)以及案件具體情節(jié)等因素，酌情確定李四應(yīng)賠償張三房屋、車位增值損失900萬元。

[法律規(guī)定]

《中華人民共和國民法典》

第五百六十三條：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

第五百六十六條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

[案例來源]

中國裁判文書網(wǎng)－北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初661XX號民事判決書