來(lái)源：成都淘房志

撰文：海哥

離譜，成都頂級(jí)書(shū)包的掛戶房，成交價(jià)還在漲！

近日，淘房君發(fā)現(xiàn)，成都頂級(jí)學(xué)區(qū)成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁，再次成交了一套經(jīng)典的“臥室”掛戶房：

8月27日，人民中路一段5號(hào)成交了一套：

32㎡套一，成交單價(jià)46268元/㎡，成交總價(jià)150萬(wàn)。

房源成交情況 圖源好好選房小程序

對(duì)比21年房?jī)r(jià)整體高位時(shí)的同戶型成交情況，上漲5.6%。

在當(dāng)前這個(gè)市場(chǎng)行情下，這類“老破小”的價(jià)格不僅繼續(xù)走出逆市行情，甚至對(duì)比行情火熱的21年，價(jià)格還有小幅上漲。

并且，還有疑似成交中介爆料稱，該房源掛出來(lái)后，成交十分迅速，基本是帶看了幾組，就成交了。

圖源微博 @成都房段子

屬實(shí)離譜。

通過(guò)拉通整個(gè)小區(qū)的成交，淘房君發(fā)現(xiàn)：

像人民中路一段5號(hào)這類小面積的“臥室”掛戶房，價(jià)格實(shí)在太穩(wěn)了！

不僅成交周期短，價(jià)格還基本沒(méi)有大波動(dòng)，甚至部分小區(qū)都還有一房難求的情況！

所以，這類老破小到底是為什么能這么堅(jiān)挺？

難道僅僅是因?yàn)閷W(xué)區(qū)嗎？

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你會(huì)買“書(shū)包房”來(lái)掛戶嗎？單選

會(huì)，劃算！

不會(huì)，房買哪就讀哪里！

01

成都頂級(jí)書(shū)包房

太穩(wěn)了！

淘房君發(fā)現(xiàn)，在今年3月，人民中路一段5號(hào)就成交了一套19㎡的“臥室”，當(dāng)時(shí)就引起了不小的市場(chǎng)反響。

該房源成交總價(jià)120萬(wàn)，成交單價(jià)60790萬(wàn)/㎡。

房源成交情況 圖源好好選房小程序

拉通歷史的成交情況來(lái)看，其實(shí)人民中路一段5號(hào)小區(qū)的成交價(jià)可以說(shuō)穩(wěn)中有升：

2020年成交的72.6㎡套二，成交總價(jià)207萬(wàn)，成交單價(jià)28485元/㎡；

2025年成交的72.6㎡套二，成交總價(jià)245萬(wàn)，成交單價(jià)33737元/㎡。

雖然看著價(jià)格沒(méi)有漲太多，但要知道，20年是什么行情，25年又是什么行情。

除此之外，淘房君發(fā)現(xiàn)，像人民中路一段5號(hào)這樣的“臥室”書(shū)包房，在成都市場(chǎng)并不是個(gè)例。

在去年3月，青羊上翔街21號(hào)成交了一套14㎡的二手，成交單價(jià)7.9萬(wàn)/㎡，直接打破了成都書(shū)包房成交單價(jià)記錄。

房源成交情況 圖源好好選房小程序

最值得關(guān)注的是，該房源掛牌僅22天就成交。

這個(gè)單價(jià)，這個(gè)成交時(shí)間，簡(jiǎn)直是在“搶”。

隨后，該小區(qū)分別在3月、6月分別成交一套不到20㎡的“臥室”，其成交單價(jià)分別為6.4萬(wàn)/㎡和7萬(wàn)/㎡。

房源成交情況 圖源好好選房小程序

截止目前，該小區(qū)僅有3套掛牌房源，掛牌總價(jià)均在200萬(wàn)左右，掛牌的三套戶型都在40-50㎡左右。

低于20㎡的“臥室”書(shū)包，直接0掛牌。

圖源貝殼

除了成交單價(jià)破記錄外，老斯還發(fā)現(xiàn)：

在5年前，該小區(qū)不到20㎡的房源成交總價(jià)就已經(jīng)近百萬(wàn)，成交單價(jià)就已經(jīng)來(lái)到了6.5萬(wàn)元/㎡。

房源成交情況 圖源好好選房小程序

除了像這樣的“老破小”，淘房君發(fā)現(xiàn)，稍微新一點(diǎn)的主城頂級(jí)書(shū)包，尤其是青二的學(xué)區(qū)，成交都十分穩(wěn)定。

像青二的富力史丹尼國(guó)際公寓，截止目前已經(jīng)成交了44套，成交均價(jià)30778元/㎡，同比去年價(jià)格基本沒(méi)啥變化。

小區(qū)成交均價(jià) 圖源好好選房小程序

非常穩(wěn)當(dāng)。

02

成都這些書(shū)包房

為什么這么穩(wěn)？

為什么青二的書(shū)包能這么穩(wěn)？

除了擁有成都實(shí)小這個(gè)頂級(jí)的書(shū)包加持外，淘房君還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)比較有意思的東西。

像這類書(shū)包房，并不能簡(jiǎn)單的用成交單價(jià)來(lái)分析它的情況。

一般面積大的，成交單價(jià)的相對(duì)低；面積小的，成交單價(jià)一般都比較高。

無(wú)論是人民中路一段5號(hào)還是上翔街，我們都不難發(fā)現(xiàn)：

這類頂級(jí)的“書(shū)包房”，只看總價(jià)，不看單價(jià)。

上翔街成交情況 圖源好好選房小程序

比如像上翔街21號(hào)，從成交情況來(lái)看，無(wú)論是單價(jià)3萬(wàn)也好，還是7萬(wàn)也罷，總價(jià)的幅度其實(shí)相差不算太大。

總價(jià)基本穩(wěn)定在100-150萬(wàn)之間。

總價(jià)越低越香，不需要滿足或滿足基本居住屬性即可。

因?yàn)橛械臅?shū)包房，的確很劃算。

其基本邏輯在于：

不需要強(qiáng)的居住屬性，僅需滿足當(dāng)前付出的學(xué)區(qū)成本和假定讀頂級(jí)民辦的成本持平，或輕度虧損就行。

因?yàn)?，這類房源不僅能直接解決讀書(shū)問(wèn)題，且6-7年后待孩子上初中后，房源或還有“殘值”，有的甚至能增值。

綜合來(lái)看，總價(jià)在100-150左右，就算是一個(gè)相對(duì)安全的邊際線。

這也是為什么成都這個(gè)價(jià)位的頂級(jí)書(shū)包如此吃香且堅(jiān)挺。

盡管，有的可能只有十幾個(gè)平方，按照現(xiàn)在的人們的生活水平來(lái)講，根本是不能滿足基本的居住需求的，出租都費(fèi)勁。

但如果，能夠一勞暫逸的解決上學(xué)問(wèn)題，其實(shí)對(duì)比費(fèi)盡心思上那些好的私立，這類“臥室”書(shū)包可謂是省心省力，甚至可能還會(huì)更省錢。

不過(guò)，淘房君還是想提醒大家：

雖然部分低價(jià)“書(shū)包房”能逆環(huán)境走出不錯(cuò)的行情，但對(duì)于普通家庭而言還是要慎重。

從上面的成交情況不難看出。

這些成交的頂級(jí)書(shū)包房，要說(shuō)自住那還是很為難人的，基本都是掛戶。。

首先，對(duì)于拿出百萬(wàn)梭哈“書(shū)包臥室”來(lái)掛戶的的家庭本就是少數(shù)，對(duì)于大部分家庭而言是一種不切實(shí)際的做法。

其次，大環(huán)境的真實(shí)背景，是書(shū)包的需求、熱度在不斷下降，核心邏輯也已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)。

眾所周知，近些年來(lái)，我國(guó)新生人口數(shù)量不太理想，伴隨著已連續(xù)多年下滑的數(shù)據(jù)，書(shū)包的降溫只不過(guò)是時(shí)間問(wèn)題。

你認(rèn)為呢？