截至18日，上海二手房網(wǎng)簽11623套，估計(jì)九月超過(guò)2萬(wàn)套有些難。

金九銀十啟動(dòng)失敗。

其實(shí)上海很久沒(méi)金九銀十了。

2024年9月成交14713套；

2023年9月成交17568套。

2022年9月成交21162套，當(dāng)時(shí)口罩事件剛過(guò)，積壓的需求集中釋放。

2021年9月成交14695套。

其他月份成交反而更好。

2022年以來(lái)，上海共有16個(gè)月二手房成交超過(guò)2萬(wàn)套。

這16個(gè)月中，9月、10月各自僅出現(xiàn)一次。

實(shí)際上除了1月，幾乎每個(gè)月都有可能超過(guò)2萬(wàn)套。

季節(jié)特征越來(lái)越模糊。

是誰(shuí)殺死了上海樓市的金九銀十？

金九銀十的說(shuō)法，其實(shí)只適用于剛需時(shí)代。

現(xiàn)在時(shí)代結(jié)束，幾乎所有的規(guī)律都不再適用。

之前大家重視金九，是8月高溫剛過(guò)，看房積極性恢復(fù)了。

開(kāi)發(fā)商趁機(jī)推出優(yōu)質(zhì)房源、推出優(yōu)惠活動(dòng)、海量的投放廣告，炒熱市場(chǎng)。

能被開(kāi)發(fā)商忽悠訂房的，大部分都是剛需。

剛需沒(méi)準(zhǔn)確定義，至少有個(gè)含義是近期必須得買房。

不管怎么樣今年要買房了，九月份天氣好了出來(lái)看看房，開(kāi)發(fā)商用一些逼定手段就下單了。

反正早晚得買，九月還有好房源有好折扣。

現(xiàn)在大部分客戶都直接表態(tài)：我不著急買。

今年明年后年都行。

之前的剛需從看房到買房可能就一兩個(gè)月，現(xiàn)在很多客戶看了好幾年房子還沒(méi)買到，該看的早看過(guò)了。

何必等9月。

現(xiàn)在新房全面滯銷，能想的套路早就推出了，也不用等到9月。

這些客戶什么時(shí)候買跟天氣關(guān)系不大，他們只是害怕，害怕買來(lái)還繼續(xù)跌。

所以就一直拖著。

拖到什么時(shí)候訂房呢？

上次集中訂房是去年929新政，連續(xù)7個(gè)月二手房破兩萬(wàn)套（去除春節(jié)）。

那次新政力度太大，很多搖擺群體擔(dān)心漲起來(lái)，趕緊訂房。

再上次集中訂房是口罩結(jié)束后，持續(xù)火爆，有6個(gè)月破兩萬(wàn)套。

口罩結(jié)束，大家對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)充滿信心，趕緊訂房。

這兩次事件都跟季節(jié)無(wú)關(guān)，都是偶發(fā)事件讓大家恐慌。

買漲不買跌的心態(tài)一直都有，為什么現(xiàn)在變得更加明顯了？

因?yàn)樯虾鞘杏蓜傂钑r(shí)代變成了置換時(shí)代。

上海樓市最大的變化就是增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，能買房的多數(shù)是有房的。

鏈家客戶中置換占比超過(guò)62%，這個(gè)數(shù)據(jù)肯定也被低估了，有些置換行為鏈家不一定統(tǒng)計(jì)得到。

置換客戶大部分都不著急。

非置換客戶去哪了？

上海非置換客戶主要靠外地人口流入，之前每年流入人口60萬(wàn)、80萬(wàn)，現(xiàn)在縮水90%。

另一些剛需是分戶需求，即，孩子成年了買婚房的。

上海生育率持續(xù)走低，這部分需求也在減少。

上海本土孩子減少、人口流入減少，剛需肯定少了。

非剛需買房不著急，

更可怕的是，僅有的“剛需”也不入場(chǎng)。

上海哪些房子還要暴跌？

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最近有句話爭(zhēng)議很大：經(jīng)濟(jì)有周期，人無(wú)再少年。

意思是該買房還是得買，即使房?jī)r(jià)還要下跌。

如果一直等下去可能省錢，但是失去的時(shí)間沒(méi)辦法彌補(bǔ)。

這種體驗(yàn)我們都有，大學(xué)時(shí)有輛車就是班里最靚的仔，中年了買再好的車也不會(huì)有那種開(kāi)心。

還有網(wǎng)友說(shuō)終于有錢攢配置最高的電腦，打開(kāi)心心念念的游戲卻覺(jué)得沒(méi)意思了。

這句話很多人反對(duì)，最多的理由就是租房也是生活。

兩種觀點(diǎn)誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)先不去討論，環(huán)二接觸下來(lái)，年輕人還必須買房的基本都是準(zhǔn)備結(jié)婚的，或者孩子要讀書。

堅(jiān)持認(rèn)為不需要買房的，大多數(shù)是單身，短期不準(zhǔn)備結(jié)婚。

要找例外也有，能接受租房結(jié)婚的肯定有，但是大部分年輕人結(jié)婚跟買房還是掛鉤。

到底是因?yàn)闆](méi)房不敢結(jié)婚，還是因?yàn)槟贻p人壓力大并發(fā)了不結(jié)婚、不買房?jī)杉虑?，不好下定論?/p>

可以確定的是，結(jié)婚登記人數(shù)跟房地產(chǎn)下行是同步的。

僅有的著急買房的年輕人，幾乎都是有結(jié)婚需求，或者考慮孩子讀書。

這些人正在持續(xù)減少。

年輕人生活理念的變化，才是房地產(chǎn)走向另一個(gè)周期的本質(zhì)。

他們連婚都可以不結(jié)，連生育這種最原始的動(dòng)物本能都可以放棄，對(duì)房子這個(gè)身外之物的看法肯定變了。

認(rèn)清這個(gè)巨變非常重要，既影響到我們什么時(shí)候買房，又影響到買什么房子。

開(kāi)發(fā)商已經(jīng)接受了變化，營(yíng)銷上早就不沖金九銀十，而是上半年就拉滿營(yíng)銷預(yù)算。

先把能搶的韭菜搶到。

對(duì)于我們個(gè)人而言，買房也不用考慮季節(jié)，不用考慮開(kāi)發(fā)商操盤節(jié)點(diǎn)。

你就關(guān)心一點(diǎn)，現(xiàn)在買了什么時(shí)候漲/還會(huì)跌多少。

“經(jīng)濟(jì)有周期，人無(wú)再少年”這句話對(duì)不對(duì)，沒(méi)有絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)。

如果你預(yù)期房?jī)r(jià)還要暴跌，那等一兩年也無(wú)所謂。

如果橫盤或者陰跌，現(xiàn)金損失跟自住體驗(yàn)對(duì)比一下就好。

就跟買車一樣，都知道買車虧錢還是要買，就是考慮到用車體驗(yàn)大于用車成本。

更重要的是我們買什么房子更加保值，存量時(shí)代邏輯完全變了。

最簡(jiǎn)單的，大量沒(méi)房子的家庭，未來(lái)不指望買房了。

剛需市場(chǎng)徹底被拋棄。

發(fā)達(dá)國(guó)家住房自有率不足一半，跟租房市場(chǎng)保障有關(guān)，更重要的是很多人放棄買房了。

倫敦郊區(qū)有些剛需房源，租金回報(bào)率能達(dá)到10%，但是依舊沒(méi)人買。

或者說(shuō)因?yàn)闆](méi)人買，不斷降價(jià)，租金回報(bào)率才越來(lái)越高。

這條路我們?cè)缤硪咭辉狻?/p>

未來(lái)更多的要把握住置換需求，這才是樓市的決定力量。

網(wǎng)上發(fā)聲的多數(shù)是年輕人，但是樓市真正的決定力量是中年男性。

是過(guò)往周期的既得利益者。

一些年輕人極度悲觀，將會(huì)持續(xù)地悲觀下去，改變不了什么。

房?jī)r(jià)真的跌了，那又如何，年輕人還是沒(méi)房子。

上海樓市的分化遠(yuǎn)未結(jié)束，遠(yuǎn)郊馬上出現(xiàn)100萬(wàn)一套的剛需次新房。

細(xì)節(jié)上的變化就更多了，比如一房完全要拋棄。

單身不計(jì)劃結(jié)婚的，幾乎不買房，那誰(shuí)還去買一房？

有結(jié)婚、生育意愿的是僅有的剛需主力，有學(xué)區(qū)的剛需房源持續(xù)最有流動(dòng)性。

完全不可能有學(xué)區(qū)的剛需房，越來(lái)越?jīng)]人接盤。

講到這很多網(wǎng)友不一定同意，互聯(lián)網(wǎng)上流行的認(rèn)知是買學(xué)區(qū)房等于冤大頭。

這是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)上大部分人不買房。

很多網(wǎng)友沒(méi)有結(jié)婚打算，坐電腦前想象自己有孩子時(shí)如何買房，結(jié)合自己高學(xué)歷但是生活不如意的處境，得出來(lái)結(jié)論學(xué)區(qū)房完全沒(méi)價(jià)值。

等到他們有條件、有孩子、有購(gòu)房需求時(shí)，看法可能完全不同。

實(shí)際業(yè)務(wù)中大部分有適齡兒童的家庭，還是關(guān)心學(xué)區(qū)。

以及大部分網(wǎng)友并不知道學(xué)區(qū)溢價(jià)已經(jīng)趨于0的事實(shí)。

其實(shí)一些發(fā)達(dá)國(guó)家，學(xué)區(qū)依舊是大家買房要考慮的重要因素。

金九確實(shí)沒(méi)了，這只是市場(chǎng)走向穩(wěn)定期的標(biāo)志。

我們更要關(guān)心的是市場(chǎng)發(fā)生了哪些本質(zhì)變化。

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