（以案釋法-房產(chǎn)交易糾紛）

夫妻婚后共同購買房屋

登記在妻子一人名下

妻子擅自將房屋對外出售

丈夫能否主張合同無效？

[案情簡介]

張三（女）與李四（男）于2004年4月27日登記結婚，婚后于2012年8月20日購買一套位于北京市大興區(qū)的房產(chǎn)，房屋所有權證書登記為張三單獨所有。

2017年3月30日，張三（賣方、甲方）與王五（買方、乙方）簽訂《二手房屋買賣合同》，約定王五向張三購買涉案房屋，總金額為330萬元；2017年4月20日，王五通過轉賬形式向張三支付購房款330萬元；2017年4月24日，盧曉鋒取得了涉案房屋的不動產(chǎn)權證書。

李四于2018年3月9日以張三擅自出賣房屋為由向人民法院提起民事訴訟，要求確認涉案房屋買賣合同無效、要求王五返還房屋并配合過戶。

[法院判決]

依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

駁回王五的訴訟請求。

[張曉彬律師評析]

在二手房買賣合同糾紛中，經(jīng)常會涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應如何處理的問題。共有房屋是夫妻共同財產(chǎn)中重要的組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權，夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋，將會造成另一方重大的財產(chǎn)損失。

現(xiàn)實生活中，經(jīng)常出現(xiàn)夫妻一方擅自出售共有房產(chǎn)的行為，也引發(fā)了不少社會矛盾。在《民法典》婚姻家庭編的司法解釋(一)頒布實施后，對夫妻單方出售夫妻共同所有房產(chǎn)的處理作出了明確的規(guī)定，很大程度上統(tǒng)一了裁判尺度。

筆者結合現(xiàn)行法律規(guī)定及司法實務，針對一方擅自對外出售夫妻共同共有房屋涉及的相關問題進行如下分析：

第一，關于賣房人配偶提起確認房屋買賣合同無效的理由、原因問題。

在夫妻一方擅自將共同房屋對外出售之后，賣房人配偶在向人民法院提起民事訴訟時一般要求確認涉案房屋買賣合同無效，理由一般是“原告對房屋出售行為不知情、房屋買賣合同簽訂雙方構成惡意串通”等。

實踐中，夫妻一方在與第三人商定賣房時，可能與配偶進行過商議，也可能沒有進行過商議就與第三人簽訂了房屋買賣合同。另外還有一種情況，即對于夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同之事，其配偶是知道的，但是房屋買賣合同簽訂之后，由于房屋價格上漲而反悔，其配偶以未經(jīng)其同意為由請求確認房屋買賣合同無效。

第二，關于涉案房屋買賣合同的效力問題。

《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一）》第二十八條規(guī)定：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

人民法院認定買受人屬于善意取得、認定房屋買賣合同有效的條件為：1、第三人屬于善意購買，而非與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;2、買受人支付了符合市場價值的合理對價;3、買受人已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。

“善意”，可從買受人信賴房屋登記簿中關于物權登記的記載，不知道出賣人無處分權即推定買受人為善意，但確有證據(jù)證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權登記錯誤的除外，房屋原權利人對于買受人為惡意負有舉證責任；

“合理對價”，指買賣雙方之間存在以合理價格轉讓房屋的交易，且買受人已實際全部或部分支付了房屋價款；人民法院對于“合理價格”的認定會考慮到市場交易的個體性差異和交易行情的多變性，一般通過專業(yè)的第三方房屋評估機構進行估價。

“辦理房屋產(chǎn)權登記”，是認定房屋善意取得、房屋買賣合同有效的要件，房屋已辦理轉移登記但尚未交付的不影響善意取得的構成，但該事實可作為判斷買受人是否構成善意的因素之一。

第三，關于夫妻對共有房產(chǎn)份額的內部約定能否對抗善意第三人的問題。

在涉及夫妻內部權利義務關系和夫妻一方與第三人買賣房屋的外部權利義務關系發(fā)生沖突時，要優(yōu)先保護外部權利義務關系。

房屋的不動產(chǎn)權證是對外宣示所有權的合法證明，第三人只能憑借不動產(chǎn)登記信息判斷房屋的產(chǎn)權情況；如果房權證上關于房屋權屬的記載為產(chǎn)權人一人單獨所有，第三人就有理由相信產(chǎn)權人對房屋享有完整的所有權。夫妻之間關于共有房屋的份額的內部約定，不能對抗善意第三人。

結合上述案例，人民法院結合全案的證據(jù)，最終認定房屋登記在張三一人名下，王五在購買房屋時基于房屋交易當時的市場價格支付了合理對價，且已取得涉案房屋的不動產(chǎn)權證書，不論涉案房屋是否屬于張三、李四的夫妻共同財產(chǎn)，都不影響涉案房屋買賣合同有效。

[法律規(guī)定]

《中華人民共和國民法典》

第一千零六十二條：夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金、勞務報酬；

（二）生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益；

（三）知識產(chǎn)權的收益；

（四）繼承或者受贈的財產(chǎn)，但是本法第一千零六十三條第三項規(guī)定的除外；

（五）其他應當歸共同所有的財產(chǎn)。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋(一)》

第二十八條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

[案例來源]

中國裁判文書網(wǎng)－北京市大興區(qū)人民法院（2018）京0115民初68XX號民事判決書