文｜鄧浩志

推薦買房，可獲3%的政府獎(jiǎng)勵(lì)

9月17日，中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局宣布：凡成功推薦港澳居民在該市購買新建商品房的推薦人，可獲得購房發(fā)票票面金額最高3%的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。“新中山人安家中山”活動(dòng)則為符合條件的購房者最高可獲購房發(fā)票票面金額2.5%的電子消費(fèi)券補(bǔ)貼。

房產(chǎn)中介，這在媒體眼里前幾年還是極為負(fù)面的職業(yè)。樓市好的時(shí)候說他們推高了房價(jià)、吃差價(jià)、發(fā)布虛假房源等等；樓市不好的時(shí)候，又說他們拉低了房價(jià)、傭金太高等等。房產(chǎn)中介幾乎與坑蒙拐騙、不勞而獲劃上了等號(hào)。很多城市甚至想抹去這個(gè)職業(yè)：北京前幾年提出要全面大幅降低中介傭金，各個(gè)城市也先后成立了不需要傭金的官方二手交易平臺(tái)，……現(xiàn)在居然出現(xiàn)政府獎(jiǎng)勵(lì)中介帶客的情況，實(shí)在是匪夷所思。但這也恰恰說明當(dāng)下的樓市有多么低迷，地方為了讓市場(chǎng)復(fù)蘇有多拼。

首先說說中山。很多人不知道，原來香港人在內(nèi)地購房比例最高、總量最大的城市居然不是旁邊的深圳，而是中山。這要?dú)w功于雅居樂早年在中山三鄉(xiāng)開發(fā)的大樓盤，并且長期向香港做大規(guī)模宣傳，吸引香港買家，以至于今天這些樓盤中香港購房者占比非常高。不少香港人選擇到中山休閑、度假或者養(yǎng)老，所以港澳客戶對(duì)中山有心理認(rèn)同。另外，中山是一個(gè)人口較少的城市，消化存量住房需要發(fā)掘外來購買力。而大灣區(qū)很多大城市在挖掘外需方面基本沒做過任何工作。

其次說說樓市政策。這輪新政除了還沒有徹底放開限購的北京、上海、深圳宣布進(jìn)一步松綁限購?fù)?，其他城市都沒有繼續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，感覺上是沒招可用了。建議他們學(xué)學(xué)中山：中山除了這次獎(jiǎng)勵(lì)中介傭金外，之前也搞過購房補(bǔ)貼、購房贈(zèng)送裝修和家私券，都是政府統(tǒng)籌行為。市場(chǎng)不好，相關(guān)部門必須躬身入局才有可能解決問題；總是高高在上指導(dǎo)兩下，往往更容易添亂。

房企壓力山大，頻繁換帥

9月15日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布公告，董事長蔣鐵峰因工作調(diào)動(dòng)辭去公司所有職務(wù)；董事會(huì)選舉原總經(jīng)理朱文凱為新任董事長，并聘任聶黎明為新任總經(jīng)理。

這已經(jīng)是今年以來第 N 次上市房企更換核心高管，且未出險(xiǎn)房企的調(diào)整動(dòng)作更為頻繁。市場(chǎng)持續(xù)下行階段，管理層面臨更大壓力。

今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象：已爆雷的房企“躺平”后日子反而過得還可以，而未爆雷的企業(yè)卻壓力山大，而且越來越大。

爆雷房企基本都是 2～3 年前出險(xiǎn)，目前情況已相對(duì)平穩(wěn)——該還的債還不了，只能硬拖，各利益相關(guān)方也束手無策。即便企業(yè)被申請(qǐng)清盤、破產(chǎn)清算，也要經(jīng)歷漫長法律程序；況且國家要求它們完成“保交房”任務(wù)，一時(shí)半會(huì)倒不了。因此，這批爆雷企業(yè)今年上半年還債壓力減輕后，人員架構(gòu)趨于穩(wěn)定，工作內(nèi)容比較明確。據(jù)了解，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行的當(dāng)下，這類企業(yè)多數(shù)沒有繼續(xù)降薪，無論是高管還是普通職員都相對(duì)穩(wěn)定。

另一方面，那些尚未爆雷的房企，由于市場(chǎng)繼續(xù)下行，今年要么陷入虧損，要么虧損擴(kuò)大。就上市房企而言，目前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍有盈利者已鳳毛麟角：國央企只剩保利、中海等少數(shù)，民企僅剩龍湖等極個(gè)別。

大批新進(jìn)入虧損行列或虧損進(jìn)一步擴(kuò)大的房企，今年都采取了較大甚至較為激進(jìn)的經(jīng)營調(diào)整，主要體現(xiàn)在三點(diǎn)：

1、低價(jià)甩賣旗下資產(chǎn)，主要是酒店、寫字樓、商場(chǎng)、物流園等經(jīng)營性物業(yè)，以籌措資金還債。但該市場(chǎng)面臨法拍物業(yè)的巨大沖擊，交易價(jià)格通常只有高峰期的 30% 左右、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的 60% 左右。

2、進(jìn)一步裁員、減薪。今年頭部央企和個(gè)別頭部民企在仍有盈利的情況下繼續(xù)裁員、降薪；那些已虧損但尚未爆雷的房企就更不用說了。

3、頻繁換帥。今年以來，已有萬科、金地、綠城、新世界等一大批房企更換了核心高管。市場(chǎng)下行，換個(gè)人掌舵未必能立刻解決問題，但經(jīng)營業(yè)績下滑總要有人“背鍋”，也只能通過換人尋求新的經(jīng)營思路。