有個(gè)流傳很廣的說(shuō)法：

若有人2015年入獄，十年后出獄會(huì)發(fā)現(xiàn)，微信還在聊天，外賣依舊滿減，房?jī)r(jià)竟退回甚至低于當(dāng)年水平，唯一要學(xué)的只是刷抖音。

這個(gè)略帶黑色幽默的故事，恰恰戳中了當(dāng)下樓市的痛點(diǎn)——

曾經(jīng)讓無(wú)數(shù)人趨之若鶩的財(cái)富效應(yīng)已然崩塌，留下的是“富人不買、中產(chǎn)不敢買、普通人買不起”的集體棄購(gòu)困局。

01

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月的數(shù)據(jù)早已敲響警鐘：

1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資跌至60309億元，同比降幅擴(kuò)大到12.9%。

這一數(shù)字不僅創(chuàng)下近年同期新低，更延續(xù)了自2022年4月以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，住宅投資的11.9%跌幅同樣刺眼。

土地市場(chǎng)的冷清更印證了行業(yè)寒意。

2024年賣地收入48699億元較最高點(diǎn)暴跌44%，今年前7個(gè)月更是降至16950億元，地方政府“賣地難”成了普遍難題。

銷售端的表現(xiàn)同樣糟糕，1-8月商品房銷售面積和銷售額分別下降4.7%和7.3%，自2021年起就沒(méi)回過(guò)正，4月后跌幅還在持續(xù)擴(kuò)大，東部和東北地區(qū)成了重災(zāi)區(qū)。

比數(shù)據(jù)更直觀的是房?jī)r(jià)“時(shí)間倒流”的沖擊。一線城市早已不是“跌一點(diǎn)”那么簡(jiǎn)單：

北京房?jī)r(jià)較最高點(diǎn)跌了30.7%，退回2016年8月；

上海跌31.6%，回到2016年3月；

深圳跌幅更是達(dá)39.6%，倒退回2016年6月；香港更慘，直接跌回2015年2月。

這意味著2016年后高位接盤的人，不僅沒(méi)享到資產(chǎn)增值，反而被套牢——2017年深圳500萬(wàn)買的房，如今市值可能只剩300萬(wàn)，“十年白干”成了部分人的真實(shí)寫(xiě)照。

更值得注意的是，這種回調(diào)從一線蔓延到三四線，很多地方房?jī)r(jià)已回到十年前，徹底打破了“房?jī)r(jià)只漲不跌”的神話。

02

財(cái)富效應(yīng)的消失，讓三類購(gòu)房主力集體選擇了“用腳投票”。

過(guò)去靠炒房賺差價(jià)的富人率先離場(chǎng)，在宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性增加的背景下，他們看清樓市已不是優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，與其被套不如落袋為安，拋售房源成了共識(shí)。

中間的中產(chǎn)群體則陷入深度觀望，他們有首付能力，卻怕把未來(lái)二三十年綁在房貸上——

面對(duì)隨時(shí)可能的優(yōu)化、降薪，沒(méi)人敢賭自己能穩(wěn)還月供，既怕追高買了就跌，又怕踏空但更怕負(fù)債，曾經(jīng)占比八成的“賣一買一”置換群體，如今已不足四成。

最無(wú)奈的是普通人，收入縮水疊加房?jī)r(jià)仍處高位，即便跌了，房?jī)r(jià)收入比依舊不合理，2021年起就紋絲不動(dòng)的居民杠桿率（2024年三季度甚至微降至63.2%）說(shuō)明，大家早已沒(méi)能力再負(fù)債買房，連首付都湊不齊成了普遍困境。

年輕人的“躺平”更讓樓市失去了接盤俠。

上一代靠“掏空六個(gè)錢包+拉滿杠桿”買房的底氣，源于對(duì)時(shí)代紅利的信任，但90后、00后沒(méi)享過(guò)房?jī)r(jià)暴漲的福利，反而要面對(duì)收入不穩(wěn)定的壓力。

他們看透了“買房=余生負(fù)重前行”的現(xiàn)實(shí)，不愿用幾十年青春換一套可能貶值的房子，更怕成為“被收割的紅利”。

人口負(fù)增長(zhǎng)則給這種趨勢(shì)雪上加霜，2022年減85萬(wàn)、2023年減208萬(wàn)、2024年減139萬(wàn)，三年少了432萬(wàn)人，結(jié)婚率下降、新生兒減少，讓樓市短期剛需和長(zhǎng)期需求雙雙萎縮，供需關(guān)系徹底逆轉(zhuǎn)。

03

為了救市，京滬深等城市接連出臺(tái)新政：

北京放開(kāi)五環(huán)外限購(gòu)，上海放寬外環(huán)外購(gòu)房套數(shù)，深圳甚至細(xì)分圈層差異化調(diào)控。

但效果依舊是“短期脈沖”，逃不過(guò)“短則一個(gè)月，長(zhǎng)則一個(gè)季度”的規(guī)律。

北京8月二手房成交量?jī)H環(huán)比漲4.28%，同比仍跌7.19%，卻有94.85%的掛牌房源在降價(jià)；

上海新政后首周新房成交環(huán)比漲35.25%，但91.19%的二手房在降價(jià)；

深圳降價(jià)房源更是漲價(jià)房源的11.2倍。

“以價(jià)換量”成了唯一底色，政策只能激活少量觀望剛需，卻改不了“買漲不買跌”的心理。

開(kāi)發(fā)商的“躺平”讓局面雪上加霜，2024年百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比降31%，較2020年高點(diǎn)少了76%，即便央國(guó)企也只敢聚焦核心城市。

區(qū)域分化更趨撕裂：

東北1-8月投資跌22.9%，東部銷售領(lǐng)跌，同一城市里核心區(qū)尚能抗跌，遠(yuǎn)郊區(qū)早已“降價(jià)也賣不動(dòng)”。

說(shuō)到底，樓市的核心矛盾已從供需失衡變成信心、收入、人口的三重失衡。

放開(kāi)限購(gòu)、降首付等政策再密集，也填不滿“富人不買、中產(chǎn)不敢、普通人買不起”的需求真空。

只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)回暖、就業(yè)改善，收入與房?jī)r(jià)找到新平衡，信心真正恢復(fù)，樓市才可能止跌。

而這個(gè)周期，沒(méi)人能給出確切答案，就像那些等待的年輕人一樣，樓市也在通縮中期待著平衡點(diǎn)的到來(lái)。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。