杭州樓市頂豪之戰(zhàn)，全面打響。

就在這個(gè)9月，位于上城區(qū)南宋皇城遺址旁的西子御園正式取證，18.8萬/㎡的均價(jià)直接刷新杭州新房價(jià)格天花板——

其中最低一套總價(jià)5443萬起步，最高一套高達(dá)1.09億，躋身杭州億元級頂豪陣營；最貴27.8萬/㎡單價(jià)，更是創(chuàng)下杭州新盤價(jià)格新紀(jì)錄。

更讓人沒想到的是，打破杭州新房價(jià)格上限，背后竟會是一家電梯巨頭——西子國際。

而它的定價(jià)一出爐，關(guān)于西子御園的討論就沒停過，直接成了杭州樓市的話題核心。

可就在大家等著看“富豪搶房大戰(zhàn)”時(shí)，最終開盤結(jié)果卻出人意料，僅有10戶有效登記家庭，最終不進(jìn)行搖號選房。

這宗2009年競得的地王，開發(fā)道路上堪稱經(jīng)歷坎坷——

先是因考古發(fā)現(xiàn)停工、再到原規(guī)劃推翻重做，硬生生捂盤16年才等來入市機(jī)會，如今入市又遇新波折。

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不限價(jià)時(shí)代，杭州頂豪終于要貴了

這幾年以來，上海、廣州、成都……各大城市豪宅天價(jià)頻出，全國頂豪市場早已進(jìn)入“高價(jià)常態(tài)化”階段

在廣州，去年鵬瑞1號的1套頂層復(fù)式，備案價(jià)竟高達(dá)56萬/㎡，單套總價(jià)超過了12億，其余房源備案價(jià)也都高達(dá)25-37萬/㎡；

在成都，天府新區(qū)麗世縵華今年上半年取證，最高單價(jià)也賣到了22.1萬/㎡；

在上海，前幾天金陵華庭一套復(fù)式房源總價(jià)高達(dá)2.83億，折合單價(jià)約32.68萬元/㎡，超越了保利世博天悅30.27萬元/㎡的單價(jià)。

這些一二線核心城市的頂豪市場都“殺”瘋了。

反觀杭州，明明身處長三角城市群，但此前受限于限價(jià)政策，頂豪定價(jià)長期“被壓制”，均價(jià)10萬+/㎡的新盤屈指可數(shù)。

于是有不少開發(fā)商選擇“捂盤待價(jià)”，西子御園便是其中一個(gè)項(xiàng)目。

直到去年，杭州宣布全面取消新房限價(jià)，市場才逐漸釋放定價(jià)空間。

不少項(xiàng)目開始試探性放風(fēng)將會沖擊10萬+/㎡，但解除政策初期，入市的幾個(gè)項(xiàng)目仍顯謹(jǐn)慎，未敢大幅突破此前的價(jià)格框架。

直到西子御園取證，18.8萬的均價(jià)和最貴27.8萬/㎡的單價(jià)才算真正打破“桎梏”——

限價(jià)取消一年后，杭州頂豪終于敢賣“貴”了。

這意味著，杭州頂豪終于正式跟上全國節(jié)奏，從“限價(jià)壓制”轉(zhuǎn)向“價(jià)值釋放”。

不過，西子御園開盤僅10戶有效登記，一度讓人懷疑是否給杭州頂豪定價(jià)市場潑了盆冷水。

開盤結(jié)果出來后曾有知情人士透露，項(xiàng)目部分房源早已被提前預(yù)定，可能是為避免透露太多客戶信息才選擇“技術(shù)性流搖”。

不過濤哥看了下，目前住建局顯示網(wǎng)簽4套，去化成績并不理想，至于傳言的真實(shí)性與后續(xù)去化，可能還要看待后續(xù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的更新吧。

2

捂盤16年，一段曲折漫長的開發(fā)史

西子御園的“鴿王生涯”，得從2009年的土拍市場說起。

當(dāng)年杭州土地市場熱度正高，但西子房產(chǎn)以約7.78億元總價(jià)，超200%的溢價(jià)率拿下項(xiàng)目所在地塊時(shí)，仍引發(fā)業(yè)界震動(dòng)。

不僅因?yàn)?strong>24295元/㎡的樓面價(jià)，問鼎當(dāng)時(shí)“杭州最貴宅地”。

更因?yàn)榈貕K的特殊區(qū)位，南宋皇城遺址保護(hù)區(qū)內(nèi)唯一的住宅項(xiàng)目，早已跳出“普通住宅”范疇，進(jìn)階成自帶歷史文脈屬性的文化資產(chǎn)。

當(dāng)時(shí)有人調(diào)侃：“在這片土地挖個(gè)三四米，沒挖出宋代文物才奇怪。”

一語成讖，項(xiàng)目在開發(fā)過程中，不時(shí)挖出南宋皇宮的建筑構(gòu)件，如寶相花紋方形地磚、云龍紋石雕門廊殘件等。

2011年5月，連央視新聞都來報(bào)道此事，項(xiàng)目也隨之被迫停工，甚至差點(diǎn)面臨被退地。

這一停就是4年，這場“考古危機(jī)”成為項(xiàng)目命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2015年7月，杭州市規(guī)劃局宣布可以重新啟動(dòng)項(xiàng)目，但是需在規(guī)劃上作出調(diào)整。

容積率從1.4降至1.01，原規(guī)劃打造的70套法式平層+7套合院也被徹底推翻，產(chǎn)品形態(tài)變?yōu)榧冎惺胶显骸?/strong>

2016年，原本參股合作開發(fā)的綠城選擇退股，但仍然承擔(dān)建造、設(shè)計(jì)的部分。

此后的近10年里，盡管有多次開盤機(jī)會，但開發(fā)商始終選擇“捂盤”，直到杭州不限價(jià)政策落地，才最終確定入市。

總計(jì)16年的開發(fā)周期，也讓它成為杭州樓市“最能熬的地王”。

3

現(xiàn)房入市，稀缺的中式低密豪宅

現(xiàn)在的西子御園，終于以現(xiàn)房姿態(tài)亮相了。

項(xiàng)目距西湖約2公里、錢塘江約1.2公里，附近名校環(huán)伺，被定義為“出則繁華，入則靜謐”的黃金尺度。

更關(guān)鍵的是毗鄰南宋皇城遺址，歷史與自然景觀資源得天獨(dú)厚，這種“千年文脈+核心城區(qū)”的組合，在杭州絕無僅有。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，由品質(zhì)房企綠城操刀，將宋代建筑美學(xué)進(jìn)行現(xiàn)代轉(zhuǎn)譯。

西子御園采用徽派建筑風(fēng)格，融合新中式設(shè)計(jì)理念，白墻黛瓦的立面采用特殊配方的富陽白石材，呈現(xiàn)出高墻深院、典雅大氣的形象。

園林布局運(yùn)用“框景”“借景”“對景”等手法，著重用湖石、亭榭、花木營造綠樹成蔭、靜謐幽深的意境，是目前杭州市中心難得一見的中式低密住宅。

本次推出的30套房源，戶型面積約294-469㎡，在杭州在售新房中也是闊綽的存在，全部為現(xiàn)房交付，套均總價(jià)5400萬起。

有人直言，如果上海湯臣一品賣的是江景，那么杭州西子御園賣的是文脈，這兩種稀缺性在長三角同樣是硬通貨。

4

主業(yè)托底，電梯龍頭的地產(chǎn)布局

說起來，杭州不限價(jià)時(shí)代以來的新房單價(jià)天花板，竟是被一個(gè)電梯巨頭捅破。

御園項(xiàng)目最初由西子房產(chǎn)拿地，如今西子房產(chǎn)改名為信創(chuàng)房產(chǎn)，而信創(chuàng)房產(chǎn)背后，則是站著浙江電梯行業(yè)巨頭陳夏鑫。

陳夏鑫的發(fā)家史很傳奇，不滿20歲進(jìn)西子電梯廠，后來把電梯生意做到全國，實(shí)控西子國際年?duì)I收超300億，蟬聯(lián)中國民營企業(yè)500強(qiáng)，他自己也多次登上胡潤百富榜。

如今西子國際已經(jīng)從電梯拓展到房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)服務(wù)、智能停車、金融投資等業(yè)務(wù)。

相較于濱江、綠城等本土房企，西子信創(chuàng)房產(chǎn)的房地產(chǎn)版圖不算龐大，累計(jì)開發(fā)面積約500萬方。

但也在上海、杭州等地開發(fā)了青山湖玫瑰園、紫蘭公寓等多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

對陳夏鑫而言，西子御園或許不只是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，更像是家族資產(chǎn)配置的“壓艙石”。

用16年時(shí)間打磨“皇城墻根下的頂豪樣本”，既是一次嘗試，也是家族資金實(shí)力的象征。

西子御園登場，標(biāo)志著杭州頂豪市場進(jìn)入“價(jià)值重估新紀(jì)元”。

未來，隨著更多核心地塊項(xiàng)目入市，杭州頂豪的價(jià)格體系或許會進(jìn)一步重構(gòu)。

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