咱們今天說(shuō)一個(gè)牽動(dòng)全國(guó)老少爺們兒錢(qián)包和神經(jīng)的事兒——

大伙兒的房貸利率，今年到底還降不降了？

這恐怕也是進(jìn)入第四季度之后，不少人心里的一大謎團(tuán)。

9月22日，咱們這邊最新一期LPR如期公布：

1年期與5年期報(bào)價(jià)仍舊保持在3.0%和3.5%，均與此前保持一致。

這也是今年5月份雙雙下調(diào)10個(gè)BP之后，連續(xù)第4個(gè)月按兵不動(dòng)，而5月份那次調(diào)整也是2025年迄今為止的唯一一次。

如果從2020年算起，央媽已累計(jì)降準(zhǔn)12次、累計(jì)下調(diào)政策利率9次，帶動(dòng)1年期和5年期以上LPR分別下降115個(gè)BP和130個(gè)BP。

2024年，我們的LPR累計(jì)降幅干到了60個(gè)BP，兩相對(duì)比之下，今年下調(diào)的這點(diǎn)幅度屬實(shí)有點(diǎn)委婉了。

最近大家關(guān)于“咱們要降息”的集體預(yù)期，主要來(lái)自于大洋對(duì)門(mén)鷹醬的降息動(dòng)作——

美聯(lián)儲(chǔ)在9月貨幣政策會(huì)議上宣布降息25個(gè)基點(diǎn)。

目前，聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間為4.00%至4.25%之間，美聯(lián)儲(chǔ)2025年第一次降息靴子算正式落地。

與此同時(shí)，全球諸多重要經(jīng)濟(jì)體和新興經(jīng)濟(jì)體央行，在此前后紛紛進(jìn)行了降息操作。

這一切，客觀上給咱們下一步的降息操作贏得了相對(duì)寬裕的外部空間。

但是當(dāng)說(shuō)不說(shuō)，現(xiàn)實(shí)世界終究要復(fù)雜得多，您要是這么想問(wèn)題，那屬實(shí)有點(diǎn)too young，too simple了！

這一次美聯(lián)儲(chǔ)帶著一群馬仔降息，對(duì)于咱們來(lái)講充其量就算個(gè)參考指標(biāo)，構(gòu)不成決策性建議。

央行行長(zhǎng)潘功勝在9月22日下午的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上也作出了重磅定調(diào)，咱們一字不落寫(xiě)出來(lái)——

“中國(guó)央行在貨幣政策的確定上，宏觀層面的原則是非常清晰的，中國(guó)的貨幣政策堅(jiān)持以我為主，兼顧內(nèi)外均衡。就當(dāng)前中國(guó)的貨幣政策立場(chǎng)，我們多次與市場(chǎng)進(jìn)行溝通，市場(chǎng)也是非常清楚的，當(dāng)前中國(guó)的貨幣政策立場(chǎng)是支持性的，實(shí)施適度寬松的貨幣政策，這一政策立場(chǎng)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回升向好和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行創(chuàng)造了良好的貨幣金融環(huán)境。”

這就再清楚不過(guò)了！

啥叫“以我為主”？

根據(jù)我們的現(xiàn)實(shí)需要調(diào)整利率政策，相當(dāng)于提前打預(yù)防針。

啥叫“兼顧內(nèi)外均衡”？

我們關(guān)注內(nèi)外息差，但那也只是我們兼顧的對(duì)象之一。

啥叫“支持性立場(chǎng)”？

與當(dāng)前的適度寬松貨幣政策一脈相承，給市場(chǎng)吃定心丸。

如此的沉穩(wěn)敘事和沉穩(wěn)行動(dòng)，確實(shí)是咱們的一貫風(fēng)格。

從專(zhuān)業(yè)技術(shù)角度上看，此次LPR紋絲沒(méi)動(dòng)反倒是符合預(yù)期的，來(lái)看看以下兩點(diǎn)重要的前置指標(biāo)就明白了：

首先，進(jìn)入9月份以后，作為政策利率的7天期逆回購(gòu)利率始終保持穩(wěn)定。

而這恰恰是9月份LPR的定價(jià)錨，定價(jià)基礎(chǔ)沒(méi)改變卻指望本月LPR報(bào)價(jià)下調(diào)，那根本就不現(xiàn)實(shí)。

其次，近期1年期銀行同業(yè)存單到期收益率、10年期國(guó)債收益率等主要中長(zhǎng)端市場(chǎng)利率有所上行。

疊加銀行凈息差仍舊低于警戒線(xiàn)這一背景，報(bào)價(jià)行缺乏主動(dòng)下調(diào)LPR的動(dòng)力，這再正常不過(guò)了。

以上聊的還只是技術(shù)層面“不跟牌”的種種表現(xiàn)。

當(dāng)我們撥開(kāi)重重迷霧，深究一下這背后的考量，便會(huì)發(fā)覺(jué)別有洞天——

第一，目前仍然處在政策觀察期。

5月份國(guó)家層面的降息走了一波，地方更是出臺(tái)了40多條新一輪樓市政策支持。

但是，隨后的6、7、8三個(gè)月，宏觀經(jīng)濟(jì)層面與樓市層面均未能走出強(qiáng)勢(shì)行情：

6、7、8月CPI環(huán)比分別上漲0.7%、0.2%以及與前值持平，CPI同比分別上漲0.1%、0.4%和-0.4%。

6、7、8三個(gè)月的社融存量規(guī)模分別是430.22萬(wàn)億、431.26萬(wàn)億和433.66萬(wàn)億。

9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2025年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》數(shù)據(jù)顯示：

1-8月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降4.7%，降幅較去年同期及去年全年明顯收窄，但較1-7月有所擴(kuò)大。

這里面既有傳統(tǒng)淡季的影響，也有先前關(guān)稅戰(zhàn)帶來(lái)的外部不確定性擾動(dòng)。

也就是說(shuō)，5月份的那波逆周期調(diào)節(jié)由于周期性因素和外部因素影響，在效果上是打了折扣的。

短期內(nèi)如果再次出臺(tái)類(lèi)似逆周期調(diào)節(jié)動(dòng)作，效果怎樣有待考證，但大概率是邊際效益＜耐藥性。

這個(gè)性?xún)r(jià)比，就不如讓子彈再飛一會(huì)兒。

第二，銀行息差壓力確實(shí)比較大。

截至今年第二季度末，我國(guó)銀行業(yè)的凈息差已至1.42%，環(huán)比微降1個(gè)基點(diǎn)。

這意味著銀行的盈利能力是在持續(xù)收窄的。

咱們的銀行業(yè)凈息差已連續(xù)多個(gè)季度低于1.8%的警戒線(xiàn)，這事兒早已不是新聞了。

從銀行的視角來(lái)看，9月份按兵不動(dòng)確實(shí)有利于保住其既定收益。

老多人的存量貸都是仨月一調(diào)，你9月份下調(diào)LPR，我10月1日就得體現(xiàn)在合同上；

可如果是10月份或再往后才降息，那么實(shí)際下調(diào)LPR就得從2026年1月才開(kāi)始。

銀行多拿三個(gè)月利息，對(duì)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)壓力形成一個(gè)緩沖期。

另一方面，截至二季度末，商業(yè)銀行不良率已經(jīng)來(lái)到1.49%。

雖然得益于商業(yè)銀行加快不良基礎(chǔ)處置以及貸款投放速度加快產(chǎn)生的“稀釋作用”——

不良率較上季度末降了0.02個(gè)百分點(diǎn)，但1.49%這一數(shù)值仍然高于1.42%的凈息差。

利息收益率小于風(fēng)險(xiǎn)成本，客觀上對(duì)會(huì)讓進(jìn)一步降息動(dòng)作更趨審慎。

第三，近期權(quán)益市場(chǎng)活躍，帶動(dòng)居民存款搬家。

央媽近日公布的數(shù)據(jù)顯示：居民存款連續(xù)兩個(gè)月低于季節(jié)性增幅，8月份非銀存款卻創(chuàng)下同期新高。

這個(gè)事兒咱們?cè)谇岸螘r(shí)間的稿子中有過(guò)詳細(xì)探討。

居民存款與非銀存款一減一增，與當(dāng)前大A市場(chǎng)的持續(xù)性熱度，這不就相得益彰了嘛？

之前的降息操作中，確實(shí)有相當(dāng)一部分意圖在于將居民存款從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中趕出來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)定向拆解存款堰塞湖。

現(xiàn)如今，權(quán)益市場(chǎng)的持續(xù)性活躍已經(jīng)部分實(shí)現(xiàn)“居民存款搬家”與“降低銀行負(fù)債壓力”目的，客觀上也對(duì)降息的迫切性產(chǎn)生消解。

第四，外部息差倒掛仍然較明顯。

雖然說(shuō)，大洋對(duì)門(mén)如今處在降息通道，這個(gè)事兒是板上釘釘。

可問(wèn)題是，它家之前的利率實(shí)在太高了。

美聯(lián)儲(chǔ)降息并未實(shí)質(zhì)改變當(dāng)前的中美利差倒掛格局：

目前，10年期美債收益率在4.09%，中國(guó)同期國(guó)債收益率約2.6%。

掰著手指頭算，約250個(gè)BP的利差仍處于歷史的較高水平。

在這種情況下，如果短期內(nèi)我們進(jìn)一步跟牌，資本就該有想法了。

有關(guān)注外儲(chǔ)的小伙伴可以會(huì)提出質(zhì)疑：

“不對(duì)??！8月份咱們國(guó)家外匯儲(chǔ)備規(guī)模，不是已經(jīng)增長(zhǎng)了0.91%至33222億美元嗎？”

但這更多是得益于美元指數(shù)下跌推動(dòng)非美元資產(chǎn)增值、全球金融資產(chǎn)價(jià)格普漲以及央行持續(xù)增持黃金，相比之下資金持續(xù)流入的影響不大。

對(duì)這一點(diǎn)，我們必須要有清醒的認(rèn)識(shí)。

關(guān)于國(guó)內(nèi)降息這個(gè)事兒，筆者個(gè)人認(rèn)為：“讓子彈再飛一會(huì)兒”大概率是最理性的選項(xiàng)。

當(dāng)前宏觀基本面與房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨一定挑戰(zhàn)，政策“適時(shí)加力”的必要性就在這兒。

具體來(lái)說(shuō)，貨幣端有必要持續(xù)向市場(chǎng)投放充裕的流動(dòng)性、進(jìn)一步優(yōu)化流動(dòng)性結(jié)構(gòu)。

結(jié)合前文的重重分析，我們不難發(fā)現(xiàn)一條暗線(xiàn)，就是等待時(shí)機(jī)。

上輪逆周期操作的藥效有待檢驗(yàn)，即便再下猛藥，中間也要休養(yǎng)生息。 銀行四季度業(yè)績(jī)要保，不排除要給低凈息差下的銀行業(yè)留足年終決算窗口期。 “金九銀十”成色盡管不如從前，但這倆月的“成績(jī)單”對(duì)后續(xù)政策仍具參考價(jià)值。 美聯(lián)儲(chǔ)年內(nèi)還有兩次議息會(huì)議，10月和12月，內(nèi)外息差有望進(jìn)一步收窄。

這么一看，是不是與我們年初就在反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”，瞬間對(duì)上了？

說(shuō)白了，我們等的是政策成本效益最優(yōu)解；

眼下的按兵不動(dòng)相當(dāng)于為即將到來(lái)的政策窗口期積蓄彈藥。

對(duì)我們普通人而言，政策層面的“讓子彈飛”絕不等同于現(xiàn)階段可以大象席地而坐。

存量貸選手，依然可以緊盯Q4的三次LPR報(bào)價(jià)，但是心態(tài)不要大起大落。

無(wú)論你的重新定價(jià)日是一年一動(dòng)還是一季度一動(dòng)，都不是說(shuō)吃就端，短期波動(dòng)的心理預(yù)期還是要有的。

在此期間，或許可以評(píng)估一下“轉(zhuǎn)按揭”的可行性——

如果你當(dāng)前利率顯著高于市場(chǎng)平均水平，比如早期簽訂的5個(gè)點(diǎn)以上，且自身征信、收入還不錯(cuò)，可以試試主動(dòng)咨詢(xún)銀行。

持幣觀望選手，不妨從被動(dòng)坐等政策轉(zhuǎn)向主動(dòng)關(guān)注優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了數(shù)年的深度調(diào)整后，資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)下探至較為溫和的水平。

對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而言，議價(jià)空間很可能明顯大于利率的窄幅波動(dòng)。

必要時(shí)，甚至可以將“降息預(yù)期”轉(zhuǎn)化為“談判籌碼”——

可以大大方方地講出來(lái)：未來(lái)利率再度下調(diào)，你的資金成本還會(huì)更低。

用凱申的話(huà)說(shuō)叫“優(yōu)勢(shì)在我”。

說(shuō)白了，你的核心目標(biāo)可以是在資金成本上得實(shí)惠，也可以在資產(chǎn)價(jià)格上得實(shí)惠，反正手心手背都是肉。

事情發(fā)展到現(xiàn)在，降息似乎已成了一張“明牌”，其最重要的目的在于服務(wù)“以我為主”的經(jīng)濟(jì)大局。

對(duì)個(gè)人而言，真正的智慧不在于猜測(cè)政策時(shí)點(diǎn)，理解這股大勢(shì)所趨背后的資產(chǎn)價(jià)格邏輯更加可貴。