“老場新生”調(diào)改樣本

撰文 | 熊舒苗

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 深圳龍崗星河COCO Park

在宏觀消費疲軟與行業(yè)供需失衡的雙重夾擊下，商業(yè)地產(chǎn)存量調(diào)改持續(xù)深入推進(jìn)。

贏商網(wǎng)注意到，“港股純商業(yè)運營服務(wù)第一股”星盛商業(yè)，在承壓市場環(huán)境中一直保持穩(wěn)健經(jīng)營。

2025年中期報告顯示，星盛商業(yè)上半年出租率92.5%，同店客流和同店銷售額分別提升4.4%和11.4%，整體表現(xiàn)領(lǐng)跑行業(yè)。

其韌性生長的核心在于堅定實施“一店一策”，敏銳捕捉市場變化、深挖客群動態(tài)需求，積極推動調(diào)改煥新，持續(xù)強化旗下項目的差異化定位，以“招商力保出租率”。

其中，開業(yè)10余年的深圳龍崗星河COCO Park在星盛商業(yè)的支持指導(dǎo)下，總經(jīng)理崔小紅女士帶領(lǐng)團(tuán)隊，發(fā)力“臻享生活歡聚場”，通過一系列卓有成效的調(diào)改實現(xiàn)“老場新生”——年客流量同比增長12%（創(chuàng)歷史新高）、銷售額同比提升39%、年銷售額達(dá)百萬級別店鋪135家（FILA銷售坪效深圳TOP1、海底撈銷售額龍崗TOP1、源氏木語銷售額深圳TOP1），入選8月龍崗區(qū)“抖音吃喝玩樂榜”商場收藏榜排行榜第一，躍升“深圳東部家庭消費標(biāo)桿”。

Vol.1

乘勢而上，錨定煥新主航道

2012年9月1日，深圳龍崗星河COCO Park作為星盛商業(yè)COCO Park系列的第二子橫空出世。

項目坐落于龍崗大運新城與龍城中心城交匯處，以約17.7萬㎡的超大體量、匯聚全業(yè)態(tài)知名品牌的一站式體驗，成為區(qū)域居民購物休閑首選購物中心。

開業(yè)之初，項目就精準(zhǔn)鎖定龍崗區(qū)乃至全市家庭客群，以前瞻視野引入深圳第二家山姆會員店。山姆會員店作為稀缺的招商資源，助力項目構(gòu)筑起差異化競爭壁壘；精準(zhǔn)匹配品質(zhì)中產(chǎn)家庭需求，消費輻射半徑達(dá)20公里，為項目長期領(lǐng)跑龍崗商圈奠定基礎(chǔ)。

十余年來，依托“深圳東部唯一山姆店”這一流量引擎，項目不斷深耕家庭消費場景，持續(xù)優(yōu)化品牌矩陣，已成長為深圳東部極具影響力的商業(yè)標(biāo)桿。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，深圳龍崗星河COCO Park日均客流表現(xiàn)在龍崗中心城商圈開業(yè)10年以上商場中排名TOP2，對周邊3km常住人口滲透率超60%，具有穩(wěn)定的消費客群。

在深圳多中心發(fā)展的格局下，龍崗區(qū)域價值日益凸顯。適逢項目進(jìn)入大調(diào)改周期，龍崗星河COCO Park審時度勢，對市場環(huán)境展開了新一輪的戰(zhàn)略研判。

一方面，項目西側(cè)緊鄰的“大運深港國際科教城”正快速崛起，推動區(qū)域客群結(jié)構(gòu)向年輕化、高知化、國際化轉(zhuǎn)型，為項目升級注入新動力。

另一方面，項目與深圳大運中心相距不足1.5公里，承載觀賽觀演的“潑天流量”。

2025年廣東省提出“深圳打造國際演藝之都”、龍崗區(qū)明確建設(shè)“粵港澳大灣區(qū)賽演中心”，大運中心輻射力勢必增強，項目也將打開全新增長通道。

深圳龍崗大運中心航拍圖 圖片來源：視覺中國

另據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，目前深圳已開業(yè)購物中心近200個，總體量超1545萬㎡。市場競爭持續(xù)加劇背景下，存量項目必須持續(xù)革新，方能穩(wěn)固地位。

面對核心客群迭代、政策利好釋放與市場競爭格局重塑的新機遇，龍崗星河COCO Park順勢而為，主動謀變，煥新升級為“臻享生活歡聚場”，以“Let’s COCO，臻享歡聚”為Slogan，聚焦“精致生活”與“家庭歡聚”雙核，打造“悅享生活品質(zhì)場、親子成長陪伴場、社交歡聚能量場”。

Vol.2

洞悉區(qū)域年輕勢能，

精準(zhǔn)招調(diào)打破增長天花板

基于全新定位，項目明確以“年輕化”為核心招調(diào)思路，近一年品牌煥新率超30%。

具體而言，一是基于項目長期沉淀的親子家庭標(biāo)簽與山姆的客群基礎(chǔ)，汰換傳統(tǒng)品牌，推動品牌組合“減齡化”，強化對新世代年輕家庭的吸引力；二是基于項目區(qū)位優(yōu)勢，加碼人氣餐飲及新潮體驗品牌，不斷增強對周邊高知客群、來自全國各地的展演客群的輻射力。

01

餐飲：

大餐陣容煥新，筑歡聚生活場

經(jīng)過多年的精心運營，龍崗星河COCO Park已構(gòu)建起多元成熟、高吸引力的餐飲業(yè)態(tài)矩陣。全面覆蓋輕餐快餐、茶飲烘焙、地方菜系、異國料理及火鍋燒烤等品類。

場內(nèi)品牌如海底撈、禾香灣宴會酒家、綠茶、西塔老太太、吳莊等均為月度銷售破百萬的優(yōu)質(zhì)商戶，擁有忠實粉絲與良好口碑。

本輪調(diào)改緊扣“歡聚”場景，聚焦全年齡段客群需求，推動場內(nèi)優(yōu)質(zhì)品牌以新店型、新形象亮相，提升餐飲業(yè)態(tài)時尚度，高效轉(zhuǎn)化龐大的家庭客群流量，持續(xù)夯實餐飲矩陣優(yōu)勢；煥新一批高品質(zhì)、高顏值的“親子友好型”餐飲、煙火氣餐飲及精致休閑餐飲，為項目帶來更多年輕高質(zhì)客群，挖掘業(yè)績增量空間。

存量品牌方面，項目對業(yè)績不佳的老舊品牌進(jìn)行精準(zhǔn)優(yōu)化，保留擁有穩(wěn)定客群的優(yōu)質(zhì)品牌，并通過原店升級或移位重塑方式，為其注入新鮮感。

具體舉措如：

• 將L5的海底撈夜宵主題店重塑為集專屬生日區(qū)、兒童樂園、寶藏空間于一體“深圳首家喜馬拉雅主題店”；

• 將九毛九位置調(diào)整，整合至兒童零售游樂區(qū)并打造深圳首家兒童主題體驗店，以童趣設(shè)計和專屬兒童套餐圈粉；

新進(jìn)品牌方面，項目聚焦品牌首店與特色店型，進(jìn)一步強化餐飲吸引力，包括：

• 煙火氣餐飲：焰請烤肉鋪子（深圳首店）、漁語魚酸菜魚新川菜（首家鮮活市集店）、云味館（品牌首家滇系特色菜）、八合里牛肉火鍋、龍發(fā)雞煲等不同品類特色品牌；

• 品質(zhì)休閑餐飲：好利來（龍崗首店）正籌備開業(yè)中，這是星盛商業(yè)繼引進(jìn)該品牌華南首店（福田星河COCO Park）后，為深圳帶來的又一重磅新店；新引進(jìn)意拉拉·全日西餐、AMAN COOK（深圳首店）等；

據(jù)了解，項目下半年將雙線升級餐飲業(yè)態(tài)。高層區(qū)域?qū)⒅攸c強化大餐飲陣容，通過引入多元菜系、差異化店型及區(qū)域首店，打造品質(zhì)社交空間。同時，B1、B2層美食廣場將全面改造，以“煙火食堂”為概念，為消費者提供更具性價比的大眾化餐飲選擇。

02

零售：

旗艦品牌升維，造精致時尚場

作為深圳東部代表性商業(yè)，龍崗星河COCO Park已匯聚UNIQLO、FILA、周大福、華為、蘋果&華為授權(quán)體驗店、源氏木語等一批年銷售額達(dá)千萬級的優(yōu)質(zhì)零售品牌門店，構(gòu)成堅實的業(yè)績基石。

在大型營銷節(jié)點，諸多零售品牌頻頻收獲亮眼成績單。據(jù)項目方披露，2024年周年慶期間，周大福、balabala銷售龍崗第一，Koradior、MY TENO、水云間、愛嬰室銷售深圳第一；2024年“大搶節(jié)”期間，老鳳祥銷售龍崗第一，Banana Baby銷售龍崗第一。

因此，在零售業(yè)態(tài)調(diào)改中，龍崗星河COCO Park并不是大刀闊斧改造，而更多致力于“精雕細(xì)琢”，在鞏固基本盤基礎(chǔ)上，引入新增長動能。

圍繞“減齡化”與“細(xì)分化”方向，項目對服裝各細(xì)分品類進(jìn)行形象迭代與品牌煥新，并積極試水美妝、配飾、二次元等彰顯年輕態(tài)度的品類，以覆蓋更廣泛的客群需求。

女裝方面，以引入新副牌、會所集合店為主，L1、L2分別聚焦中淑裝、少淑裝，不斷吸引年輕高凈值家庭關(guān)注，進(jìn)一步強化項目“臻享生活歡聚場”的定位。

• L1中淑裝：Koradior升級改造為Koradior_La Koradior（龍崗首家贏家旗下品牌集合會所店），調(diào)改后月銷售額同比提升10%；MY TENO（馬天奴）帶來旗下副牌La Danum（龍崗首店）、KODICE（龍崗首店），前者專注于高級定制成衣，后者聚焦“松弛智性”的生活方式；MYSCISSORS希色帶來新形象門店。

• L2少淑裝：引進(jìn)Any Spoor（龍崗首店），BANANA BABY升級“龍崗首家黑金旗艦店”。

運動裝及童裝方面，煥新推出FILA龍崗最新V6形象店、NIKE最新形象店、balabala龍崗最新V7.4形象店等全新場景空間，新引進(jìn)北歐風(fēng)兒童快時尚生活品牌MOMOCO。

既有品牌迭代后業(yè)績呈現(xiàn)明顯增長，充分驗證項目招調(diào)策略的有效性：FILA升級后月銷售額同比提升41%；NIKE挪鋪重裝升級后月銷售額同比提升27%；balabala最新V7.4形象店，升級后月銷售額同比提升39%。

在深耕服裝調(diào)改基礎(chǔ)上，龍崗星河COCO Park著力豐富零售矩陣，如將引入專業(yè)彩妝品牌U2B及配飾品牌，不斷增強潮流時尚氛圍，為高品質(zhì)消費者帶來更多的購物選擇與便利。

03

情緒消費賦能，創(chuàng)年輕引力場

情緒價值消費已成為當(dāng)前消費市場的重要趨勢，尤其深受年輕群體青睞。龍崗星河COCO Park錨定這一趨勢，通過引入新奇互動與品質(zhì)生活業(yè)態(tài)，構(gòu)筑活力十足的“多巴胺加油站”，將購物場所轉(zhuǎn)變?yōu)闈M足年輕人社交、探索與自我療愈需求的情緒空間。

項目全新打造創(chuàng)新街區(qū)“有街”（位于B1、B2層），引入星派穿越裸眼9D軌道影院、VISION WALK幻旅之門等龍崗首進(jìn)新奇科技體驗品牌，吸引年輕潮人打卡嘗鮮。

街區(qū)還集結(jié)了驚喜島自然探索樂園、漫卡電速賽車體驗館、跳動全城舞蹈、米萊知識宇宙書店等多元配套品牌，結(jié)合眾多休閑小餐飲品牌，共同構(gòu)建出一個覆蓋娛樂、運動、文化與社交的完整年輕生活圖景。

據(jù)了解，“有街”計劃進(jìn)一步拓展二次元潮玩及娛樂業(yè)態(tài)，升級生活配套品質(zhì)，營造休憩年輕社交街區(qū)氛圍感，保持項目新鮮感和差異化優(yōu)勢。

Vol.3

構(gòu)筑深度運營護(hù)城河，

撬動高黏性圈層

品牌招調(diào)之外，服務(wù)與運營是構(gòu)建長期競爭力的核心。

龍崗星河COCO Park始終圍繞消費者需求推進(jìn)服務(wù)升級，通過硬件設(shè)施、軟件服務(wù)、人員培訓(xùn)與會員體驗的多維協(xié)同，系統(tǒng)性地提升項目的綜合服務(wù)軟實力。

例如，早在2021年，項目就打造了會員服務(wù)中心，為金卡會員提供專屬休憩空間、帶來豐富社群活動福利，不斷提升會員黏性與活躍度；同時，項目也著力于營造友好的消費環(huán)境，全面落地星盛商業(yè)“五大友好”服務(wù)體系，在便民友好、母嬰友好、兒童友好、女性友好、寵物友好等板塊全面深挖，從細(xì)節(jié)上提升了整體服務(wù)體驗。

星盛商業(yè)“五大友好”服務(wù)體系

針對港客、展演觀眾等增量客群，項目推出一系列運營創(chuàng)新舉措，主動鏈接破圈。包括：開通專列巴士，無縫對接深圳東部口岸，精準(zhǔn)承接港客，建立跨城消費忠誠度；策劃“痛樓”等應(yīng)援主題活動，深挖興趣圈層價值，釋放粉絲經(jīng)濟(jì)潛力。

粉絲應(yīng)援現(xiàn)場

外廣場煥新打造公共休閑區(qū)域“高地公園”，以場景豐富客群體驗，同時匹配演藝空間及消費場景，并引入庫迪咖啡、茶旺喜、艾薯、滬上阿姨、檸季等特色茶飲小吃品牌，強化歡聚社交氛圍。

接下來，項目將持續(xù)精耕服務(wù)升級、拓寬運營邊界，多維度提升消費者滿意度，進(jìn)一步提升長期價值空間。

贏商觀察

星盛商業(yè)集團(tuán)總裁陳群生曾表示：“我們不追求‘大而全’，而是‘小而美’的可持續(xù)。讓每個項目都成為當(dāng)?shù)叵M者的心頭好，與城市共同生長。”這一理念，正是星盛商業(yè)在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中始終堅守的戰(zhàn)略定力之源。

面對日益“內(nèi)卷”的行業(yè)生態(tài)，星盛商業(yè)并未盲目跟風(fēng)，而是以“聚焦”為核心戰(zhàn)略，堅持長期主義與品質(zhì)深耕，持續(xù)探索和創(chuàng)新，以差異化優(yōu)勢立足市場。深圳龍崗星河COCO Park緊扣高質(zhì)量發(fā)展主線，通過精準(zhǔn)調(diào)改與服務(wù)升級，成功實現(xiàn)了從商業(yè)空間到情感場域的戰(zhàn)略升維。

展望未來，星盛商業(yè)將持續(xù)穩(wěn)健的步伐與創(chuàng)新的精神，推動商業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。承此理念，深圳龍崗星河COCO Park也將開啟一場永不止步的自我革新，致力于為每一位消費者帶來驚喜體驗，與城市共生長，開創(chuàng)更廣闊未來。

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