滿心歡喜換新房

裝修驗收時得知房屋為“兇宅”

購房人主張對方隱瞞事實、構(gòu)成欺詐

法院判令原房東支付違約金

[案情簡介]

2021年6月，張三（出售方、甲方）與李四（買受方、乙方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，內(nèi)容有：甲方所售房屋坐落為北京市西城區(qū)，房屋主體價款為800000元，房屋裝修及設(shè)施折價款為2980000元。甲方保證在其擁有該房屋所有權(quán)期間，房屋內(nèi)未發(fā)生過非正常死亡事件，如甲方隱瞞上述事實，乙方有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同。除本合同明確約定的違約責(zé)任外，任何一方未履行本合同約定義務(wù)，違約方按成交總價款每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向守約方支付違約金，經(jīng)催告后15日內(nèi)仍未履行的，守約方有權(quán)解除合同。合同簽訂后，李四向張三支付了房屋總價款3780000元。

2021年9月，訴爭房屋變更登記在李四名下。

2022年5月，李四對訴爭房屋裝修工程驗收時，從鄰居處得知訴爭房屋曾發(fā)生過火災(zāi)死人事件。

2022年6月，李四以“被告未如實披露案涉房屋內(nèi)有人非正常死亡的重大事件，構(gòu)成欺詐，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”為由，向法院提出民事訴訟，要求判令張三支付違約金人民幣100萬元。

庭審中，各方均認(rèn)可2017年因案外人在樓道內(nèi)縱火，張三親屬從訴爭房屋內(nèi)往外逃生過程中在樓道門廳處身亡。經(jīng)詢，各方均認(rèn)可該出入口為通往訴爭房屋的唯一通道。

[法院判決]

人民法院經(jīng)過審理，依照《中華人民共和國民法典》第七條、第五百零九條、第五百七十七條、第五百八十五條、第一千零六十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條之規(guī)定，判決如下：

一、張三于本判決生效之日起七日內(nèi)支付李四違約金人民幣200000元；

二、駁回李四的其他訴訟請求。

[張曉彬律師評析]

因賣方故意隱瞞或未如實披露“兇宅”信息而引發(fā)房屋買賣合同糾紛，在我國二手房交易市場中屢見不鮮，且因與人們生活密切相關(guān)，容易引起社會公眾的廣泛關(guān)注。

首先，何為“兇宅”？

“兇宅”并非法律概念，法律、法規(guī)并無明確規(guī)定，是人們按照傳統(tǒng)的民俗習(xí)慣對發(fā)生過非正常死亡事件房屋的統(tǒng)稱，是日常生活中人們追求喜慶吉祥、忌諱死亡和趨利避害心理而演化的產(chǎn)物。

判斷是否為“兇宅”，應(yīng)以公序良俗原則下的社會共識為判斷基準(zhǔn)? 在司法實踐中認(rèn)定“兇宅”規(guī)則主要有：一是房屋內(nèi)發(fā)生人為非正常死亡事件，如自殺死亡、他殺兇案現(xiàn)場等；自然生老病死屬于人之常情，不屬于此種范圍。二是死亡地點發(fā)生在房屋內(nèi)，即房屋專有部分；實踐中，死亡雖然未發(fā)生在房屋內(nèi)，但屬于比較近距離的地方，如樓梯等每天進出必經(jīng)之處，也有可能認(rèn)定為“兇宅”。

其次，賣方故意隱瞞或未如實披露“兇宅”信息直接影響到購房人的購房意愿，屬于應(yīng)當(dāng)如實披露的重大信息。

兇宅禁忌作為一種行之既久且影響深遠(yuǎn)的文化現(xiàn)象和行為規(guī)范，不僅會決定買受人的購買意圖，還會影響買受人的居住意愿，更會影響房屋的市場價值和個人心理。

對于“兇宅”的信息是否屬于在合同訂立過程中賣方應(yīng)告知買方的重要事實，法律雖然沒有進一步規(guī)定，但是在現(xiàn)實生活中被確定或冠以兇宅的房屋通常都難以出售，或出現(xiàn)價值貶損。民事行為應(yīng)遵循誠實信用原則，出賣人在出售涉案房屋時應(yīng)如實披露涉案房屋的全部相關(guān)信息，不得故意隱瞞與合同有關(guān)的重要事實或提供虛假信息。因此，售房人在出售房產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)如實披露涉案房屋是否屬于“兇宅”的信息，刻意隱瞞相關(guān)信息的行為構(gòu)成欺詐，需要承擔(dān)違約責(zé)任。

最后，購房人有權(quán)選擇解除房屋買賣合同，也可以要求售房人支付違約金。

從日常生活經(jīng)驗及民間習(xí)俗來看，常人居住使用“兇宅”時均會存在恐懼心理，進而影響到購房人的居住感受和體驗。

售房人在合同履行過程中故意隱瞞或未如實披露“兇宅”信息，既違反了民事活動中誠實信用原則，又違反了合同中違約責(zé)任的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。購房人根據(jù)自身的需求，有權(quán)自主選擇解除合同或者選擇要求售房人支付違約金。

綜上，司法實踐中在處理“兇宅”糾紛時不僅要考慮法律規(guī)定及合同約定，還需要尊重民間的善良風(fēng)俗，充分考慮社會大眾對兇宅的情感障礙，進而認(rèn)定兇宅系房屋的重大瑕疵，直接影響房屋的交易價格和社會大眾對房屋的購買意愿，屬于應(yīng)當(dāng)如實披露的重大信息。

[法律規(guī)定]

《中華人民共和國民法典》

第五百零九條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百八十五條：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

[案例來源]

北京市西城區(qū)人民法院（2023）京0102民初184XX號民事判決書