作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

摘要：長租公寓 REITs 不僅在規(guī)模與品類維度形成顯著競爭優(yōu)勢，更推動長租公寓領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了多項突破性進展。

睿和智庫 從2020年4月證監(jiān)會、國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（

REITs

在此過程中，長租公寓REITs不僅在規(guī)模與品類維度形成顯著競爭優(yōu)勢，更推動長租公寓領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了多項突破性進展。

保障房REITs發(fā)行和擴募提速

目前，租賃住房類 REITs已成為公募REITs市場的重要組成部分。據(jù)“2025全國品質(zhì)租住大會”與會機構(gòu)披露數(shù)據(jù)，目前租賃住房類REITs占已發(fā)行REITs總量約10%，總市值達311億元，單個項目平均規(guī)模16-17億元。盡管單支項目規(guī)模相對偏小，但從退出渠道的結(jié)構(gòu)性變化來看，其市場地位正快速提升。

以上海為例，過去年均千億元規(guī)模的大宗交易市場，2024年已下滑至646億元；而公募REITs近五年保持階梯式增長，從2021年的308.52億元增至2024年的1338.19億元。

這種變化在資產(chǎn)并購市場尤為明顯。北京、上海兩大核心城市的長租公寓大宗成交，從2020年的寥寥數(shù)宗增至2023年的14宗峰值，2025年前8個月已追平這一歷史最高紀錄；其中，上海2025年一季度長租公寓成交占比達34%，首次超越商辦資產(chǎn)，成為該季度成交金額占比最高的資產(chǎn)類別。

值得一提的是，保障房REITs成為公募REITs中的績優(yōu)板塊。截至2025年8月15日，國內(nèi)共發(fā)行8支保障房REITs產(chǎn)品，支數(shù)占比10.81%，發(fā)行及擴募總規(guī)模130.94億元，規(guī)模占比6.65%。截至同期，保障房板塊累計收益率達56.41%，顯著高于22.47%的市場平均收益。領(lǐng)跑各REITs 板塊。

與會的各大資本，無一例外都很看重長租公寓類資產(chǎn)，原因無他，“底層資產(chǎn)表現(xiàn)穩(wěn)健，年度可供分配金額完成度較高且穩(wěn)定”。

擴募機制的突破則為行業(yè)注入新動能。2025年6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目于上海證券交易所上市，成為國內(nèi)首單成功擴募的租賃住房 REITs 項目。此次擴募募集資金約9.46億元，購入北京市房山區(qū)朗悅嘉園、通州區(qū)光機電等4個成熟租賃住房項目，回收資金將用于保障性住房建設(shè)，標志著國內(nèi)公募REITs進入“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動階段。

而擴募成功的關(guān)鍵在于原有平臺經(jīng)營穩(wěn)定性、管理人專業(yè)能力、資產(chǎn)合規(guī)性基礎(chǔ)這三大要素，且需“宜早不宜遲”地推進準備工作，才能確保流程順暢。

長租公寓+REITs的結(jié)合，不僅為國內(nèi)大量存量不動產(chǎn)提供了盤活方式，也是租住類企業(yè)提供了借此完善治理結(jié)構(gòu)的手段。租住類企業(yè)越來越多的在募資和投資之初，就會審慎考慮經(jīng)營思路，按照REITs所需標準投資建設(shè)、收購資產(chǎn)，這有助于管理提升與資產(chǎn)盤活的良性循環(huán)，實現(xiàn)業(yè)務發(fā)展提速。

不動產(chǎn)的資本路徑

合規(guī)性、規(guī)模等瓶頸待解

通往羅馬的路徑清晰了，但當下長租公寓公募 REITs 仍面臨多重制約，大量資產(chǎn)難以對接市場，行業(yè)發(fā)展仍存“痛點”。

合規(guī)障礙是首要難題。例如土地年限的問題，業(yè)內(nèi)人士指出，公募 REITs 按折現(xiàn)往前進行土地估值，如果核心資產(chǎn)的土地年限不足，很可能出現(xiàn)價值倒掛；還有一些已存續(xù)十年、二十年的資產(chǎn)，到了城市更新階段，之前的合規(guī)手續(xù)和證照能不能補全，都是需要克服的障礙。

規(guī)模門檻則制約市場供給。按現(xiàn)有要求，單支長租公寓REITs 需多項目打包才能達到發(fā)行的規(guī)模門檻，這使得不少優(yōu)質(zhì)但體量不大的項目難以進入公募市場，限制了供給總量。

政策錯配同樣影響行業(yè)節(jié)奏。三年穩(wěn)定現(xiàn)金流的監(jiān)管要求，與長租公寓的培育周期存在明顯沖突。大量處于爬坡期的項目雖有長期潛力，但因無法滿足現(xiàn)金流條件，難以達到REITs申報標準。

供需失衡問題也較為突出。優(yōu)質(zhì)REITs項目稀缺，部分符合標準的項目認購率高達500-800 倍，市場需求遠大于供給，投資者選擇空間有限。

除此之外，行業(yè)還面臨單體規(guī)模偏小與企業(yè)動力不足的短板。業(yè)內(nèi)人士指出，目前長租公寓REITs 整體單體規(guī)模仍偏小，且部分企業(yè)在發(fā)行一單REITs后，未制定后續(xù)擴募規(guī)劃，注意力轉(zhuǎn)向其他融資方式。

參會企業(yè)代表指出，公募REITs的產(chǎn)品端或監(jiān)管端需要進一步優(yōu)化完善，給企業(yè)更多動力，讓大家愿意把REITs平臺作為長期目標，真正把平臺做大做強。

如何用好Pre-PEITs和私募REITs

Pre-REITs 的核心價值在于連接資產(chǎn)管理與資本市場，即通過“募投管退”全鏈條運作，打造資產(chǎn)“培養(yǎng)皿”，幫助開發(fā)商和投資者實現(xiàn)“資產(chǎn)培育-證券化退出-資金反哺”的閉環(huán)。

從運作模式來看，Pre-REITs 類似“pre-IPO投資”，重點是培育、改造或完善底層資產(chǎn)，最終通過直接或間接發(fā)行REITs 退出。其管理結(jié)構(gòu)強調(diào)“產(chǎn)業(yè)+市場”結(jié)合：基金管理人（

GP

從資本路徑看，Pre-REITs與私募基金共同構(gòu)成投資端，經(jīng)資管環(huán)節(jié)實現(xiàn)穩(wěn)定分配與價值增值后，再通過公募REITs、資產(chǎn)證券化或大宗交易退出，形成完整資本循環(huán)。

而私募REITs的創(chuàng)新則為退出提供更多選擇。9月30日，建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃在上交所完成首次擴募，成為市場首單持有型不動產(chǎn)ABS擴募項目，標志著持有型不動產(chǎn)ABS發(fā)揮資產(chǎn)上市平臺功能邁出了關(guān)鍵一步。

若未來可進一步擴大私募REITs投資者范圍，引入低收益要求資本，緩解險資退出壓力，則長租公寓REITs和證券化的循環(huán)會更為暢順。

但當前從Pre-REITs /私募REITs到公募REITs的退出路徑仍不清晰。原始權(quán)益人認定、凈回收資金投資等細節(jié)，都有待政策進一步明確和優(yōu)化。

業(yè)內(nèi)人士呼吁，相關(guān)各方應推動制度完善，為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)從Pre-REITs、私募REITs向公募REITs 流動提供支持，從而豐富市場供給，給投資者更多選擇。

若想進一步做大REITs市場規(guī)模，供需兩端的協(xié)同發(fā)力必不可少。

供給端需兩大舉措：

一是期待酒店類REITs、養(yǎng)老公寓REITs等租住業(yè)態(tài)REITs項目上市，拓寬資產(chǎn)范圍；

二是原始權(quán)益人應將擴募作為核心發(fā)展戰(zhàn)略，與基金管理人共同配置資源，加速REITs平臺壯大。

需求端則需引入耐心資本。盡早將長線資金納入REITs投資者范圍，同時加強公眾投資者教育，提升市場參與度，緩解優(yōu)質(zhì)項目搶購現(xiàn)象。

此外，從投資人角度出發(fā)，完善REITs治理機制被視為重中之重，比如，未來REITs可借鑒上市公司治理經(jīng)驗，推動運營、管理、信披的一體化協(xié)同，這是提升運營價值、增強市場信心的關(guān)鍵，尤其在擴募階段，統(tǒng)一高效的治理結(jié)構(gòu)能更好保障投資人利益。

值得關(guān)注的是，ESG（環(huán)境、社會及治理）建設(shè)與創(chuàng)新探索也成為行業(yè)發(fā)力的重要方向。

某頭部機構(gòu)代表透露：“我們在ESG方面的建設(shè)希望能與國際頭部接軌，目前已聯(lián)合相關(guān)合作方發(fā)布ESG報告。后續(xù)，我們將進一步探索ESG評級工作，甚至考慮未來基于REITs平臺發(fā)行綠色債券，通過ESG賦能提升資產(chǎn)長期價值?！?br/>

同時，該機構(gòu)還計劃借助REITs平臺探索資產(chǎn)并購機會，與合作方共同篩選市場上的優(yōu)質(zhì)項目，通過資源整合與專業(yè)運作，為REITs 市場規(guī)模擴容與質(zhì)量提升提供更多實踐路徑。

本文

核心

觀點援引自

2025

全國品質(zhì)租住大會

綜合

首程控股

基金

華夏

基金、

大家投控、

基匯資本、諳泰投資、

鼎暉投資等機構(gòu)