來(lái)源：滾動(dòng)播報(bào)

（來(lái)源：上觀新聞）

CBRE世邦魏理仕日前發(fā)布《2026年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告指出，2026年作為“十五五”開局之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)全年GDP增速約4.5%。在此背景下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)各板塊供需平衡正逐步改善，疊加貸款利率走低的利好，物業(yè)投資市場(chǎng)活力有望提升，全國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)成交額預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)5%-10%，工業(yè)物流、長(zhǎng)租公寓和零售物業(yè)將成為投資者關(guān)注的核心資產(chǎn)類型。

辦公樓市場(chǎng) 邁入深度運(yùn)營(yíng)時(shí)代

2025年全國(guó)主要城市辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)復(fù)蘇拐點(diǎn)，全年凈吸納量同比提升12%至215萬(wàn)平方米，新設(shè)立和擴(kuò)租交易面積分別同比增長(zhǎng)9%和3%，增量交易動(dòng)能在連續(xù)三年衰退后首次回彈?；诖耍珻BRE預(yù)計(jì)2026年辦公樓需求將穩(wěn)步增長(zhǎng)，主要城市凈吸納量有望同比上漲10%-15%。

科技、金融和消費(fèi)三大行業(yè)成為拉動(dòng)辦公樓租賃需求的主力。其中，人工智能產(chǎn)業(yè)在國(guó)家戰(zhàn)略和資本支持下，將推動(dòng)科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在北京、深圳、上海等科技中心城市持續(xù)擴(kuò)張；收入增長(zhǎng)與人口老齡化則帶動(dòng)醫(yī)療、教育、文體娛樂等服務(wù)消費(fèi)企業(yè)租賃需求攀升，各地政府對(duì)商務(wù)樓宇更新改造的政策支持，也為“服務(wù)上樓”提供了便利。

供應(yīng)端，2026年全國(guó)辦公樓新增供應(yīng)高峰仍將延續(xù)，但中長(zhǎng)期回落趨勢(shì)已顯現(xiàn)，北京、深圳、成都等多個(gè)城市供應(yīng)已過(guò)峰。受高庫(kù)存影響，2026年主要城市辦公樓租金預(yù)計(jì)繼續(xù)下跌，而北京因供應(yīng)有限，租金跌幅將顯著收窄。面向“十五五”，辦公樓樓宇老齡化加速，行業(yè)將進(jìn)入深度運(yùn)營(yíng)時(shí)代，CBRE建議，樓宇改造除機(jī)電設(shè)備更新外，需圍繞餐飲、停車等租戶核心需求展開，同時(shí)隨著“3060”目標(biāo)第一階段時(shí)間點(diǎn)臨近，樓宇綠色認(rèn)證的重要性將持續(xù)提升。

零售物業(yè)市場(chǎng) 新興消費(fèi)催生新需求

2026年中國(guó)居民消費(fèi)將延續(xù)漸進(jìn)式復(fù)蘇，全年社零總額增速預(yù)計(jì)達(dá)4.0%-4.5%，“投資于人”的政策指引疊加“免簽朋友圈”擴(kuò)大帶來(lái)的入境消費(fèi)增量，將為零售物業(yè)市場(chǎng)注入新活力。

租賃需求端，“健康經(jīng)濟(jì)”“美麗經(jīng)濟(jì)”“情緒經(jīng)濟(jì)”等新興消費(fèi)主題成為增長(zhǎng)亮點(diǎn)。2025年醫(yī)美、戶外運(yùn)動(dòng)、寵物、二次元相關(guān)業(yè)態(tài)新開業(yè)門店數(shù)量同比增速均超20%，2026年仍將保持快速擴(kuò)張；美發(fā)、養(yǎng)生按摩等居民服務(wù)類業(yè)態(tài)租賃需求也在2025年增長(zhǎng)18%，服務(wù)消費(fèi)的結(jié)構(gòu)性提升空間顯著。

供應(yīng)方面，2026-2027年零售物業(yè)將迎來(lái)開業(yè)高峰與項(xiàng)目調(diào)改疊加期，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)充裕，而品牌方將在拓店與整合間尋求平衡。CBRE預(yù)計(jì)，2026年主要八城零售物業(yè)凈吸納量同比增長(zhǎng)11%，整體租金仍面臨下行壓力，但核心商圈展現(xiàn)出更強(qiáng)韌性，北京、上海兩地租金跌幅將收窄至1%以內(nèi)。面向“十五五”，人口結(jié)構(gòu)變化成為零售物業(yè)市場(chǎng)的關(guān)鍵變量，“銀發(fā)世代”和“00后10后”將成為增量消費(fèi)主要來(lái)源，CBRE建議業(yè)主方和運(yùn)營(yíng)商順應(yīng)人口與消費(fèi)偏好趨勢(shì)，結(jié)合目標(biāo)客群和競(jìng)品優(yōu)化業(yè)態(tài)組合。

大宗物業(yè)投資 交易額穩(wěn)步增長(zhǎng)

2025年中國(guó)大宗物業(yè)投資市場(chǎng)延續(xù)審慎基調(diào)，全年交易筆數(shù)回落至354筆，同比下降30%，但零售物業(yè)與數(shù)據(jù)中心板塊的超大額資產(chǎn)包交易，支撐全年交易總額同比增長(zhǎng)12%至2547億元。

2026年，資產(chǎn)價(jià)格吸引力增強(qiáng)與融資環(huán)境改善，將成為大宗物業(yè)投資市場(chǎng)的核心利好。監(jiān)管層上調(diào)并購(gòu)貸款成數(shù)、延長(zhǎng)貸款期限，公募REITs調(diào)降凈現(xiàn)金流分派率要求，釋放出明確的商業(yè)地產(chǎn)融資改善信號(hào)。在此背景下，全國(guó)大宗物業(yè)交易額有望實(shí)現(xiàn)5%-10%的小幅增長(zhǎng)，資本化率在連續(xù)多年上行后，有望迎來(lái)高位企穩(wěn)的重要趨勢(shì)性節(jié)點(diǎn)。

對(duì)于2026年投資策略，CBRE給出明確方向：高標(biāo)倉(cāng)投資已進(jìn)入周期性窗口，優(yōu)先關(guān)注中西部及華東供需格局顯著改善的區(qū)域；租賃住宅憑借抗周期屬性和完善的私募-公募REITs退出鏈條，仍是核心投資賽道，核心區(qū)位項(xiàng)目值得重點(diǎn)關(guān)注；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)因運(yùn)營(yíng)能力呈現(xiàn)二八分化，投資回報(bào)提升潛力持續(xù)被看好；辦公樓被納入公募REITs底層資產(chǎn)后流動(dòng)性改善，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的定價(jià)吸引力不斷增強(qiáng)。

原標(biāo)題：《CBRE展望2026中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)：供需改善迎新機(jī)，大宗交易小幅增長(zhǎng)》

欄目編輯：楊碩

來(lái)源：作者：新民晚報(bào) 楊玉紅