當科技創(chuàng)新的浪潮涌向中心城區(qū)，當存量商辦樓宇亟待破局新生，近三年來，黃浦區(qū)中港匯·黃浦項目以業(yè)主自主實施、政企協(xié)同聯(lián)動的模式，在打浦路15號這片熱土上，完成了從低效閑置樓宇到垂直型生命科學產(chǎn)業(yè)綜合體的華麗蛻變。

這場以載體提質(zhì)為基、產(chǎn)業(yè)生態(tài)共建為魂的更新實踐，不僅讓老樓宇重煥溫暖生機，更以堅實有力的發(fā)展實績，為中心城區(qū)城市更新與科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)培育，寫下了可感、可學、可復制的生動答案。

中港匯·黃浦，2008年竣工投用，總建筑面積近10萬平方米，其中地下建筑面積逾1.3萬平方米，地處打浦橋街道，毗鄰瑞金醫(yī)院、紅房子醫(yī)院、上海第九人民醫(yī)院等多家知名三甲醫(yī)院，坐擁得天獨厚的生命健康產(chǎn)業(yè)區(qū)位優(yōu)勢。但更新前，項目因硬件設施老化、配套業(yè)態(tài)落后、定位模糊陷入發(fā)展瓶頸，優(yōu)質(zhì)樓層大量閑置，物業(yè)出租率僅14%。2020年，滬港聯(lián)合集團接管項目，創(chuàng)新“產(chǎn)權(quán)方主導+小業(yè)主協(xié)同”機制，由斯格威大酒店全額承擔改造成本，小業(yè)主無需出資即可共享資產(chǎn)增值、租金提升紅利，有效打破多產(chǎn)權(quán)樓宇更新協(xié)調(diào)壁壘，保障更新全流程高效推進，后更與廣慈—思南國家轉(zhuǎn)化醫(yī)學創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)深度聯(lián)動。

在廣慈—思南國家轉(zhuǎn)化醫(yī)學創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的輻射帶動下，項目主動對接園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，將自身定位為園區(qū)重要的空間延伸與功能補充。通過與區(qū)屬國企深度合作，以入股參與園區(qū)建設、共建共享研發(fā)公共服務平臺（包括共享實驗室、生物醫(yī)學轉(zhuǎn)化成果展示中心、創(chuàng)新企業(yè)孵化中心等）等方式，實現(xiàn)了與園區(qū)核心區(qū)域的一體化產(chǎn)業(yè)導入和功能布局。2023年項目全新運營，這片黃金地段在廣慈—思南園區(qū)的賦能下，重煥勃勃生機。

作為業(yè)主自主更新的標桿，項目以企業(yè)擔當破解更新難題，實現(xiàn)全流程自主可控。針對24戶小業(yè)主持有剩余產(chǎn)權(quán)的情況，項目創(chuàng)新“產(chǎn)權(quán)方主導+小業(yè)主協(xié)同”機制，由斯格威大酒店全額承擔改造成本，小業(yè)主無需出資即可共享資產(chǎn)增值、租金提升紅利，有效打破多產(chǎn)權(quán)樓宇更新協(xié)調(diào)壁壘，保障更新全流程高效推進。

在載體提質(zhì)上，項目緊扣生命科學產(chǎn)業(yè)需求精準升級：將 47—52層高區(qū)原酒店會議、宴會區(qū)域改造為高品質(zhì)專業(yè)辦公用房；實施數(shù)智化節(jié)能改造，斬獲LEED金級和WELL雙認證，打造綠色健康辦公環(huán)境；更新裙房外立面，實現(xiàn)建筑顏值與質(zhì)感雙提升，讓十余載樓宇完成硬件煥新。

政企協(xié)同聯(lián)動為項目轉(zhuǎn)型注入核心動力，實現(xiàn)載體更新與產(chǎn)業(yè)生態(tài)同頻共振。更新改造后，黃浦區(qū)為項目提供了全方位政策支持與暖心服務。產(chǎn)業(yè)層面，出臺企業(yè)升級、研發(fā)扶持、人才引進等多維政策，明確支持樓宇業(yè)態(tài)調(diào)整，指導用好業(yè)態(tài)兼容轉(zhuǎn)換政策，支持土地使用權(quán)續(xù)期，為企業(yè)發(fā)展筑牢長期穩(wěn)定根基；資源對接上，牽線推動項目與廣慈思南國家轉(zhuǎn)化醫(yī)學創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)深度聯(lián)動，通過入股園區(qū)建設、共建共享實驗室，實現(xiàn)與園區(qū)一體化產(chǎn)業(yè)布局，成為園區(qū)重要的空間延伸與功能補充。

營商服務上，黃浦區(qū)投促辦、樓宇聯(lián)盟、浦發(fā)黃浦支行簽訂政銀企三方協(xié)議，搭建專業(yè)招商招租平臺；將“一網(wǎng)通辦”“一口受理”服務延伸至樓宇，實現(xiàn)企業(yè)審批、工商注冊、法律咨詢、融資支持等一站式服務，為重點企業(yè)配送 “服務包”；打浦橋街道依托“橋”首未來服務品牌，舉辦營商沙龍、午間音樂會等活動，高效協(xié)同解決企業(yè)訴求，增強生物醫(yī)藥人才的歸屬感與幸福感。

依托滬港聯(lián)合集團資源優(yōu)勢，項目構(gòu)建“本地園區(qū)支撐+國際資源導入”雙重優(yōu)勢，深化產(chǎn)業(yè)生態(tài)共建。通過滬港聯(lián)動，項目共享香港科學園28所世界級研發(fā)實驗室及產(chǎn)業(yè)鏈、人才、融資配套服務，實現(xiàn)滬港資源互通，極大提升對前沿創(chuàng)新企業(yè)的吸引力，沛嘉醫(yī)療、泰德、萬物硅基等一批優(yōu)質(zhì)醫(yī)療和生命科學企業(yè)紛紛入駐。

如今，中港匯·黃浦已成功轉(zhuǎn)型為以醫(yī)學專業(yè)辦公為核心，配套五星級鉑爾曼酒店及高端商業(yè)服務的垂直型生命科學產(chǎn)業(yè)綜合體，項目出租率更從14%躍升至80%以上，實現(xiàn)資產(chǎn)價值與運營收益雙重躍升。

這場更新實踐的價值遠不止于經(jīng)濟效益，更在社會效益上彰顯標桿意義。項目在單一建筑體內(nèi)構(gòu)建起研發(fā)辦公、專業(yè)服務、高端配套的完整垂直產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，打破傳統(tǒng)商務樓宇功能單一局限，為高經(jīng)濟密度中心城區(qū)發(fā)展都市型科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)提供可操作的空間模型。

從低效閑置到活力迸發(fā)，從傳統(tǒng)商辦到科創(chuàng)地標，中港匯·黃浦的蛻變，是企業(yè)主體擔當與政府精準服務同頻共振的成果。其“自主更新、精準定位、垂直生態(tài)”的模式，為上海乃至全國存量商辦樓宇轉(zhuǎn)型升級提供了可借鑒的路徑，讓城市更新既有溫度又有力量，為中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)升級與科創(chuàng)發(fā)展注入源源不斷的動能。

記者 / 王月華

編輯 / 李伽缽

圖片 / 區(qū)城市更新推進辦

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