今年4月份，當(dāng)上海二手成交量還在2萬(wàn)3千套，一些板塊還在最后一波漲價(jià)潮的時(shí)候。

我就警示過(guò)上海房東們加快賣房。

當(dāng)時(shí)很多人看不懂，我也被人罵成“唱空狗”、“博眼球”……

很多人言之鑿鑿地告訴我，上海，永遠(yuǎn)的魔都，中國(guó)的一線城市心臟，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲。

時(shí)間快進(jìn)到今天，2025年10月14日。

6個(gè)月，180天，上海二手房市場(chǎng)發(fā)生了什么？

我只想說(shuō)，回頭看，賣房市場(chǎng)早已不是水深火熱，而是“血流成河”。

01

咱們今天不看那些老破小，就看每個(gè)板塊曾經(jīng)最硬的“標(biāo)桿”，那些曾經(jīng)被無(wú)數(shù)人奉為信仰的神盤。

天山，長(zhǎng)寧的頂流板塊。

標(biāo)桿中的標(biāo)桿仁恒河濱花園，7、8月份的成交單價(jià)還在11萬(wàn)+。

現(xiàn)在中間樓層的掛牌單價(jià)已經(jīng)9字頭了。

旁邊的天山河畔花園，更慘，掛牌價(jià)和成交價(jià)雙雙到了8萬(wàn)多。

要知道，天山河畔高峰期都是奔著13萬(wàn)+去的。

浦東聯(lián)洋，國(guó)際社區(qū)的代名詞。

仁恒河濱城，曾經(jīng)是浦東中產(chǎn)和基金經(jīng)理的改善夢(mèng)想之地。

現(xiàn)在二手掛牌價(jià)跌破10萬(wàn)。

你沒(méi)看錯(cuò)，從17萬(wàn)+到9萬(wàn)+，那個(gè)曾經(jīng)不可一世的聯(lián)洋，正在褪去光環(huán)。

浦東陸家嘴，世茂濱江花園。一線江景大平層，掛牌單價(jià)到了8萬(wàn)+。

這個(gè)小區(qū)的高峰也是17萬(wàn)+，江景還是那個(gè)江景，但看江景的心情，不一樣了。

浦東中產(chǎn)三件套，當(dāng)年高點(diǎn)期也是動(dòng)輒十幾萬(wàn)。

御橋的萬(wàn)科海上傳奇，如今跌破8萬(wàn)到了7萬(wàn)+，高點(diǎn)時(shí)賣到12萬(wàn)+；

張江的湯臣豪園二期，浦東頂流學(xué)區(qū)房+高收入碼農(nóng)的買房夢(mèng)想地，如今掛牌價(jià)只要8字頭，成交價(jià)估計(jì)都用不了8萬(wàn)，高點(diǎn)時(shí)這里接近14萬(wàn)；

唐鎮(zhèn)的仁恒東郊，掛牌價(jià)7字頭，歷史高點(diǎn)10萬(wàn)+；

浦發(fā)羅蘭，掛牌價(jià)6字頭，歷史高點(diǎn)也是10萬(wàn)+。

這還沒(méi)完：

靜安大寧，浦西中產(chǎn)偏好的明星板塊。

明園森林都市，涵翠苑當(dāng)年高點(diǎn)賣到過(guò)12萬(wàn)+，如今已跌至7萬(wàn)+，而滴翠苑已經(jīng)6字頭。

閔行莘莊的標(biāo)桿好世鹿鳴苑，曾經(jīng)的區(qū)域王者，現(xiàn)在成交價(jià)跌破6萬(wàn)。

記得一個(gè)多月前，我在寫到莘莊房?jī)r(jià)盤點(diǎn)的文章時(shí)，曾勸好世鹿鳴苑掛牌7萬(wàn)+的房東趕緊跑，不知他成功跑掉沒(méi)有。

現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)卷到6萬(wàn)+了。

更讓人驚訝的是當(dāng)年外環(huán)頂流的大虹橋，招商虹橋公館的小戶型單價(jià)已經(jīng)跌破了5萬(wàn)到了4萬(wàn)+，而正3房戶型已經(jīng)5字頭。

這已經(jīng)不是開(kāi)盤價(jià)破發(fā)了，而是有房東趕在解禁潮之前，開(kāi)始搶跑了。

還有更遠(yuǎn)一些的熱門剛需板塊，嘉定南翔的湖畔天下，掛牌價(jià)只要4萬(wàn)+；松江九亭的奧林匹克花園，掛牌價(jià)只要3字頭了。

再砍砍價(jià)，豈不是2萬(wàn)多就能買……

說(shuō)真的我很驚訝，因?yàn)橐陨线€都是掛牌價(jià)，實(shí)際成交價(jià)會(huì)再低一些。

現(xiàn)在的上海二手房?jī)r(jià)，和一個(gè)月前我看到的價(jià)格，已經(jīng)完全不同了……

02

那么有沒(méi)有房?jī)r(jià)堅(jiān)挺一點(diǎn)的小區(qū)？

有，但也是鳳毛麟角。

比如大寧的金茂府、長(zhǎng)風(fēng)的國(guó)浩長(zhǎng)風(fēng)、徐家匯的中凱城市之光、徐匯濱江的百匯園、新江灣的世紀(jì)江灣、新天地的翠湖等等……

這些小區(qū)并不是完全沒(méi)跌，而是對(duì)比上面提到的小區(qū)，已經(jīng)足夠足夠堅(jiān)挺了。

為什么？

很多人會(huì)簡(jiǎn)單地歸結(jié)為地段好、品質(zhì)高，但這只是表象。

深層的邏輯是，當(dāng)潮水退去，市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)移。

過(guò)去，上海樓市是金融屬性和增長(zhǎng)預(yù)期主導(dǎo)的市場(chǎng)。大家買的不是房子本身，而是未來(lái)會(huì)更貴的預(yù)期。

只要沾上學(xué)區(qū)、概念、規(guī)劃的邊，就能雞犬升天。

而現(xiàn)在，市場(chǎng)正在回歸 “使用價(jià)值” 和 “稀缺性” 主導(dǎo)。

這時(shí)候，真正能打動(dòng)買家的，只剩下三樣?xùn)|西：

不可復(fù)制的核心地段價(jià)值；

頂級(jí)的、經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的產(chǎn)品力；

極低的換手率帶來(lái)的稀缺性。

上面提到的那些堅(jiān)挺小區(qū)，無(wú)一不是同時(shí)滿足這三點(diǎn)。

業(yè)主大多是自住為主，不缺錢，對(duì)價(jià)格也不敏感，根本不急著賣。

而想買的人，都是終極改善，只認(rèn)最好的，預(yù)算充足。于是，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，價(jià)格自然堅(jiān)挺。

所以你看到了嗎？上海二手市場(chǎng)正在進(jìn)行一場(chǎng)慘烈的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)篩選。

那些偽豪宅、偽改善、靠概念炒作起來(lái)的板塊，正在被無(wú)情地打回原形。

03

再分享一個(gè)我親身經(jīng)歷的事。

前幾天我跟一個(gè)做了十幾年中介的老朋友聊天，他自己就是個(gè)小中介老板。

他手里有四套上海房子，外地也有多套。

見(jiàn)面的時(shí)候我嚇一跳，他好憔悴，看起來(lái)是熬了很長(zhǎng)時(shí)間的夜，黑眼圈巨明顯。

我問(wèn)他怎么了，最近還好嗎？

他說(shuō)：生意很不好，現(xiàn)在都不用裁員，很多經(jīng)紀(jì)人自己就辭職了。因?yàn)槎际堑偷仔礁咛岢?，不開(kāi)單沒(méi)錢賺，大家就各奔東西了。

他的三家店，現(xiàn)在只留了一家。

至于房子，23年他賣掉一套，年中的時(shí)候又掛了兩套，一套已經(jīng)虧本成交，另一套正在揮淚甩賣。

我問(wèn)他為什么這么急？

他眼神里全是滄桑：

連我們這種天天在市場(chǎng)里泡著的人，都沒(méi)錢賺了?，F(xiàn)在無(wú)論是大中介小中介，靠買房單已經(jīng)活不下去了。

大家都開(kāi)始做“賣房”和“房東”的生意了，你還不懂嗎？

買家越來(lái)越精，賣家越來(lái)越多，這就是一場(chǎng)逃生。跑得慢的，不是被踩死，就是被割死。

我很感慨，10月的上海天氣尚熱，他說(shuō)的話和人的狀態(tài)，卻活像掉進(jìn)了冰窖一樣寒冷。

04

接下來(lái)怎么辦？

目前的下跌還沒(méi)看到任何筑底的跡象，對(duì)于買家來(lái)說(shuō)可以再等等。

現(xiàn)在沖進(jìn)去，大概率是接飛刀。

你的每一次“再等等”，都可能等到一個(gè)更低的價(jià)格。

記住，在熊市里，現(xiàn)金就是上帝。

對(duì)于賣家，尤其是已想好要置換或套現(xiàn)的。

快刀斬亂麻，早賣還是半山腰，時(shí)間是你的敵人?，F(xiàn)在每多掛一天，你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就多N個(gè)。

在這個(gè)階段，流動(dòng)性比利潤(rùn)更重要，能成交，就是勝利。

對(duì)于沒(méi)想好的觀望房東：躺平吧，別亂動(dòng)。

如果你只是看著房?jī)r(jià)下跌心慌，但并沒(méi)有明確的賣房、置換需求，那就鎖倉(cāng)吧。

現(xiàn)在賣房，你賣出的價(jià)格是冰點(diǎn)，而你手持現(xiàn)金，又不敢在下跌趨勢(shì)中買入，最終只會(huì)陷入“賣在低點(diǎn)，買在半山腰”的尷尬境地。

這種水深火熱的市場(chǎng)，不適合猶豫不決的人參與。

祝大家好運(yùn)。