從規(guī)模式擴張向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變，是目前一眾超大、特大城市所面對的城市發(fā)展新命題。

今年初時，西安市級層面提出五大城市更新重點片區(qū)，西電片區(qū)、團結(jié)片區(qū)、幸福林帶片區(qū)、張家堡片區(qū)、三學(xué)街片區(qū)納入其中。

這五大片區(qū)的提出，可以說是西安從大規(guī)模改造向聚焦重點實施的一次轉(zhuǎn)變。

而今年的進度條已拉至后半程，這五大片區(qū)今年均發(fā)生了不小變化，這些變化亦傳遞著西安城市更新理念與思路的轉(zhuǎn)變。

我們觀察到，“五箭齊發(fā)”背后，當(dāng)下西安城市更新的邏輯和方向已然十分清晰。

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三大重點片區(qū)

提速改造更新進程

縱觀當(dāng)下，西安大片區(qū)的拆遷改造已經(jīng)十分少，而城東幸福林帶片區(qū)、城西西電片區(qū)、城北團結(jié)片區(qū)，是目前西安主城區(qū)土地騰挪再開發(fā)的三大主要片區(qū)。

而這三大片區(qū)，今年來規(guī)劃藍圖集中釋放，使片區(qū)未來更加清晰呈現(xiàn)，并明顯在提速片區(qū)土地規(guī)劃、出清、出讓的速度。

以西電片區(qū)為例，在經(jīng)歷較為漫長協(xié)調(diào)與溝通后，西電集團部分舊廠區(qū)拆遷的啟動成為西電片區(qū)數(shù)千畝土地重新規(guī)劃的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變，而今年西安高新區(qū)新廠區(qū)建成及投用，也將徹底為西電片區(qū)的開發(fā)揭開新局面。

我們關(guān)注到，今年來西電片區(qū)相關(guān)規(guī)劃陸續(xù)釋放后使得片區(qū)開發(fā)路徑、核心定位、功能分布、基建配套等藍圖更加清晰。

今年7月，西電片區(qū)4宗共122.7畝商住用地成交，總價12.49億元，這標(biāo)志著西安主城區(qū)當(dāng)下規(guī)模最大的城市更新項目已經(jīng)進入實質(zhì)性階段——數(shù)千畝工業(yè)土地正在轉(zhuǎn)化成為科技含量更高、產(chǎn)業(yè)規(guī)模更新、人居環(huán)境更美的優(yōu)質(zhì)城市空間。

作為重點城市更新片區(qū)，近日市級主要領(lǐng)導(dǎo)察看了西電片區(qū)企業(yè)搬遷、土地收儲、文物勘探、土壤污染調(diào)查、清表整備等進展情況。

并強調(diào)要科學(xué)規(guī)劃實施老舊廠區(qū)更新改造，更新理念、轉(zhuǎn)變方式、加快進度，協(xié)同高效做好搬、拆、留、改、建等各項工作，補齊基礎(chǔ)設(shè)施短板，改善城區(qū)人居環(huán)境，提升公共服務(wù)水平，既要留住老工業(yè)廠區(qū)的歷史建筑和古樹名木，留下城市記憶，也要引入新業(yè)態(tài)、創(chuàng)造新功能、激發(fā)新活力，打造城市高質(zhì)量發(fā)展和美好生活新空間。

而團結(jié)片區(qū)，則是這三大片區(qū)中目前已全面完成回遷安置，基本完成征地拆遷、基礎(chǔ)配套和公服設(shè)施建設(shè)的板塊，地鐵4號線、10號線穿行，紅旗鐵路公園建成，龍湖未央天街開業(yè)，西安愛知中學(xué)簽約等等，使區(qū)域交通、商業(yè)等配套迎來深刻改變。

近期，未央?yún)^(qū)亦動作頻頻，對團結(jié)片區(qū)城市更新規(guī)劃部署、招商引資、基礎(chǔ)配套等進行了集中梳理宣傳。

未央?yún)^(qū)團結(jié)片區(qū)在此輪更新前，呈現(xiàn)出城中村遍布、基礎(chǔ)設(shè)施落后、居住環(huán)境欠佳、建材市場混雜連片等一系列“老城”特點。

片區(qū)規(guī)劃則在近年來的不斷調(diào)整中逐漸穩(wěn)定，根據(jù)最新規(guī)劃顯示，團結(jié)片區(qū)包括團結(jié)東更新區(qū)塊、團結(jié)北更新區(qū)塊、團結(jié)—譚家村更新區(qū)塊等10個區(qū)塊。團結(jié)片區(qū)被賦予全新定位——“融產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、商業(yè)服務(wù)、品質(zhì)生活于一體的城市活力心”。

規(guī)劃用地范圍從2020年初版的2.4平方公里，到2023年調(diào)整為4.92平方公里，再到如今擴容至約13.07平方公里。相比之下面積直接擴容5倍，這也可以說是對城北板塊的一次重大規(guī)劃梳理，通過空間擴容釋放出更顯著的更新紅利。

幸福林帶片區(qū)，則是西安城市建設(shè)的現(xiàn)象級超級工程，但在項目建成、地下商業(yè)遇冷后，使區(qū)域意識到周邊綜合開發(fā)需要提速。

今年以來，幸福林帶片區(qū)全面實施開發(fā)建設(shè)和城市更新工作，聚焦“東部創(chuàng)智走廊·新城幸福紐帶”發(fā)展定位。

幸福大橋主線及幸福路—咸寧路下穿隧道順利通車是片區(qū)基建升級的關(guān)鍵節(jié)點。

土地出讓方面，胡家廟糧油倉庫及周邊改造、陜汽廠南區(qū)改造等項目地塊吸引金茂、匯興等企業(yè)摘地，累計完成超300畝土地出讓。

9月16日，又傳遞出西安交通大學(xué)附屬中學(xué)、西安交大科技園正式落地幸福林帶片區(qū)的訊息。此外，后宰門小學(xué)也已落位幸福林帶片區(qū)，已簽約西安愛知中學(xué)，新知小學(xué)、實驗小學(xué)、育英小學(xué)正在布局。這些配套，無疑有利于片區(qū)人口的引入或片區(qū)活力的激發(fā)。

數(shù)據(jù)顯示，近年來幸福林帶片區(qū)先后有六個百億級、八十億級、五十億級、十億級重點產(chǎn)業(yè)項目接續(xù)落地建設(shè)。目前，傳化智聯(lián)西北運營中心項目基本完工，龍湖長樂天街預(yù)計四季度運營，中建西北創(chuàng)研中心、百度智慧中心等項目加速推進。

可以看到，西電片區(qū)、團結(jié)片區(qū)、幸福林帶片區(qū)，通過老舊廠區(qū)、城中村、批發(fā)市場的拆遷，為區(qū)域發(fā)展尋找新機遇。

這三大片區(qū)，也將成為下階段西安主城區(qū)土地供應(yīng)的核心力量，配套升級、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、人口引入等等將發(fā)生巨變，也將成為西安城市更新的重點案例，為后續(xù)更多項目的實施探索經(jīng)驗。

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服務(wù)城市基建

改造更新迅速上馬

近年來，西安城市更新拆遷改造放緩的特征十分明顯，但在涉及已經(jīng)確定實施的城市交通基建項目面前，改造速度卻頗為迅速，例如在西安東站建設(shè)、南“2.5環(huán)”建設(shè)等項目中。

而今年，西安將張家堡片區(qū)列入五大城市更新重點片區(qū)，即體現(xiàn)西安城市更新路徑的這一明顯特征——服務(wù)城市基建升級。

根據(jù)張家堡環(huán)島改造計劃，工程聚焦 “空間重構(gòu)、暢通高效、綠色提升、政商融合、便民利民”等方面，打通道路阻隔、優(yōu)化城市空間、提高土地效用，在規(guī)劃設(shè)計中采取五項針對性舉措，實現(xiàn)片區(qū)多維度的整體優(yōu)化。

例如，將張家堡環(huán)道改造為十字交叉口，有利于無效繞行距離長問題的改善。同時，透空下沉廣場的設(shè)置大幅縮短地下通道流線長度，市民通行將不再迷失方向。

又有利于環(huán)島內(nèi)108畝閑置用地的釋放，規(guī)劃開放式下沉廣場。結(jié)合地鐵進出站及地面人流通行需求，便捷串聯(lián)下沉廣場商業(yè)、城市會客廳以及熙地港、大融城等不同商業(yè)空間。這不僅能夠增強下沉廣場和地下通行系統(tǒng)的商業(yè)配套功能，有針對性地服務(wù)旅客，還能提升片區(qū)整體商圈氛圍，提高土地利用效率，增添區(qū)域整體商業(yè)服務(wù)活力。

此番改造，將為城北“門面”帶來變化，改造速度亦頗為迅速。

從張家堡片區(qū)城市公共空間更新與功能提升工程招標(biāo)啟動，一系列前期工作在短短時間內(nèi)完成，并在6月份時施工現(xiàn)場已經(jīng)基本蓋上防塵網(wǎng)，并著手考古。

目前，未央路與鳳城九路交叉口及未央路（鳳城八路-鳳城九路段）改造工程已完成，并已通車放行。張家堡環(huán)島亦將在今年完成改造。

除過這一案例外，在廣運潭大道跨繞城項目中，去年底傳遞出北辰綜合農(nóng)貿(mào)市場拆遷的消息，今年便完成拆遷，6月底廣運潭大道跨繞城高速立交項目正式開工建設(shè)，項目推進速度可謂十分之快。

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老城更新，拆遷更慢了

而快與慢的對比中，老城區(qū)內(nèi)拆遷改造速度，則更慢了。

今年上半年，一張關(guān)于終止三學(xué)街周邊棚戶區(qū)改造項目征收工作的相關(guān)通告在社交平臺流傳，后續(xù)三學(xué)街項目回遷范圍內(nèi)房屋檢測、加固設(shè)計競爭性磋商公告的發(fā)布，證實了改造項目終止。

在西安城市更新歷程中，改造項目征收終止并不多見。

而對于三學(xué)街周邊棚戶區(qū)來說，改造項目的征收自2020年8月已經(jīng)啟動，至今已有近5年時間。

近年來，除過碑林博物館改擴建這一核心項目外，三學(xué)街片區(qū)的改造似乎也陷入了停滯，未再見有公開報道的進展信息。

改造項目終止，則意味著下階段片區(qū)內(nèi)大范圍的拆除將不會出現(xiàn)。未來，可能通過道路、環(huán)境、街面、屋面的微改造，實現(xiàn)區(qū)域面貌治理。

值得注意的是，三學(xué)街片區(qū)已經(jīng)納入西安今年重要城市更新試點，征收終止以及下一步的改造方式，或許也會將西安老城區(qū)城市更新指向一個新方向，為之后類似項目的實施探索出一些經(jīng)驗和做法，以解決西安老城區(qū)在城市更新過程中，可能面臨的歷史遺跡多、征收難度大、征遷成本高、片區(qū)改造推進慢、新項目建設(shè)周期長等等問題。

而目前，西安確實有不少城中村改造項目，已經(jīng)暫緩或終止，并且官方坦言資金問題、經(jīng)濟平衡等是拆遷改造項目所面臨的共性問題。

例如白楊寨村，官方回復(fù)稱：“啟動白楊寨村拆遷無法實現(xiàn)經(jīng)濟平衡，也不符合‘保回遷’工作中‘堅決糾正和防止大拆大建’的要求，另外征遷及安置資金需求量較大。后期，我委會根據(jù)政策調(diào)整，結(jié)合區(qū)域發(fā)展適時將白楊寨村納入征遷計劃?！?/p>

再例如勞動北路跨隴海線問題，官方稱：“勞動北路二期建設(shè)項目存在西安西站搬遷難、項目征遷難度大、安置樓用地不足和資金缺口大等方面問題?！?/p>

種種案例，以及從當(dāng)下市場環(huán)境與政策傾向看，城市更新正在進入新階段。

大規(guī)模的拆遷與新建對資金和項目招商提出了更大的挑戰(zhàn)，從成本、風(fēng)險、回報等角度，開發(fā)商對大型城改項目興趣不高。

而各大城市對于城市更新的布局，也關(guān)注存量改造、“拆改留”變?yōu)椤傲舾牟稹保赂脑焖季S發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

正如西安，今年五大城市更新重點片區(qū)的提出，點明了目前西安城市更新的主要方向：以重點片區(qū)為主，以城市空間優(yōu)化升級為主，老城區(qū)拆遷放緩。

這些新方向，將會是現(xiàn)階段西安開展城市更新的重心所在，未來是否會出現(xiàn)變化，我們將持續(xù)觀察。

編輯：Lyna

審核：解革

監(jiān)制：號稱嬉皮

部分圖片來源自網(wǎng)絡(luò)