萬科的人事變動，正在釋放更復(fù)雜的信號。

董事長前腳辭職，原總裁后腳被查

就在10月12日，被外界視為萬科“救火隊長” 的辛杰，在失聯(lián)23天后“被辭職”。10月13日，萬科公告確認(rèn)其辭職。萬科對外給出的官方理由是 “個人原因”，還特別強(qiáng)調(diào)辛杰與董事會無意見分歧，辭職不會影響公司日常經(jīng)營。

但熟悉官方行事邏輯的人都清楚，這種級別的變動絕不會毫無預(yù)兆。辛杰最后一次公開露面是8月29日，其實官宣之前圈子里就有一些說法了。

而就在今天，更重磅的消息傳來。據(jù)多個媒體報道，萬科前總裁祝九勝已被采取刑事強(qiáng)制措施。

從 “救火隊長” 離任到前總裁被查，短短兩天里萬科的兩次人事震蕩，已經(jīng)不是簡單的 “管理層更迭” 所能概括。尤其是祝九勝的身份，更讓這場風(fēng)波牽扯出關(guān)于萬科的一樁舊案，那封轟動行業(yè)的 “影子萬科” 舉報信。

雞賊的管理層

要理解這背后的邏輯，得先看清萬科管理層這些年的 “雞賊操作”。

在普通購房者眼里，萬科的口碑一直不錯。房子質(zhì)量過關(guān)，物業(yè)服務(wù)在行業(yè)里能排進(jìn)前列，甚至不少業(yè)主會因為 “萬科物業(yè)” 的標(biāo)簽選擇買房。

但在行業(yè)內(nèi)部，萬科管理層的 “精明” 早已不是秘密，甚至有些操作已經(jīng)突破了商業(yè)倫理的邊界。

最典型的就是2018年那場 “活下去” 的戲碼。

當(dāng)時郁亮在萬科秋季例會上喊出 “活下去”，這句話瞬間讓整個房地產(chǎn)行業(yè)陷入恐慌。不少中小房企開始收縮戰(zhàn)線，放緩拿地、降價促銷，就怕踩進(jìn)市場下行的坑。

可誰能想到，喊著 “活下去” 的萬科，自己卻在瘋狂加杠桿囤地。

數(shù)據(jù)不會說謊。2019 年萬科拿地金額 1500 億元，2020 年漲到 2000 億元，2021 年直接突破 2500 億元，三年拿地總額超過 6000 億元。更值得注意的是，這些土地儲備里，一線城市占比只有 11%，剩下的全集中在弱二線和三四線城市。這些地方的樓市流動性更差，風(fēng)險更高。

一邊警告同行 “活下去”，一邊自己悶頭加杠桿，萬科管理層的算盤打得太響。他們或許早就看透，“活下去” 不是提醒自己，而是用來嚇唬競爭對手，趁機(jī)搶占市場份額。

2015年的股災(zāi)，更暴露了萬科管理層的 “雞賊”。

當(dāng)時A股暴跌，萬科股價從20元跌到12元，散戶恐慌性拋售。就在這時，萬科管理層高調(diào)宣布 “將動用 100 億元回購股票”，消息一出，不少投資者以為萬科會穩(wěn)住股價，選擇繼續(xù)持有。

可實際情況呢？萬科最終只花了1.2億元回購，就以 “市場條件變化” 為由停止操作。明眼人都能看明白，所謂的 “百億回購” 不過是畫餅，管理層根本不想真金白銀護(hù)盤，而是想等股價跌得更低，再撿散戶的帶血籌碼。

但他們沒算到，寶能會突然殺進(jìn)來。

寶能通過旗下公司瘋狂掃貨，短短幾個月就買到 15% 的持股，直接成為萬科第二大股東。這下萬科管理層慌了，王石公開炮轟寶能是 “野蠻人”，說 “萬科不歡迎這樣的股東”。

可寶能根本不吃這一套，繼續(xù)增持，最高時持股接近 25%。那場股權(quán)之爭后來鬧得沸沸揚揚，最終以深圳地鐵這位冤大頭入主收場結(jié)束。這么些年，深圳地鐵已經(jīng)在萬科身上花費了超過1000億了，而且還遠(yuǎn)遠(yuǎn)看不到解套的曙光，你說他是不是冤大頭？

震驚地產(chǎn)界的舉報信

當(dāng)時沒人意識到，這場股權(quán)大戰(zhàn)的背后，還藏著萬科管理層更隱秘的操作，直到 2024年那封舉報信曝光。

2024 年初，煙臺十家企業(yè)聯(lián)名舉報萬科存在 “體外影子公司”，也就是外界所說的 “影子萬科”。這封舉報信里的內(nèi)容，比當(dāng)年的股權(quán)之爭更讓人震驚。

舉報信稱，萬科通過股權(quán)代持、關(guān)聯(lián)公司嵌套等方式，在體外控制了上千家公司。這些公司表面上與萬科沒有任何關(guān)聯(lián)，比如北京萬鵬、紅色崛起等，但只要穿透股權(quán)結(jié)構(gòu)就能發(fā)現(xiàn)，實際控制人全是萬科系的高管。

這些影子公司的核心作用，就是充當(dāng) “影子銀行”，給萬科的合作方放高利貸。

舉報信里舉了個具體的例子。唐山某項目中，萬科要求合作方必須從其指定的影子公司借款。11億元的本金，合作方最終要支付1.8億元利息，綜合融資成本接近 40%。這已經(jīng)遠(yuǎn)超民間借貸的合法利率上限。

更離譜的是，這些放貸的錢，根本不是影子公司自己的資金，而是萬科挪用的項目銷售款。

煙臺有個項目，總銷售額70億元，萬科總部直接劃走50億元，轉(zhuǎn)到影子公司賬戶。然后影子公司再把這些錢以高利息貸給合作方，相當(dāng)于用合作方的錢，給合作方放高利貸，利息則流進(jìn)了萬科高管的私人腰包。

除了影子銀行，萬科的跟投機(jī)制也成了高管牟利的工具。

按照舉報信的說法，萬科高管按級別分配跟投額度，級別越高，能拿到的額度越多。他們會以“裝修貸款”“購房貸款”的名義，從銀行低息借錢。利率只有4%到6%，然后把這些錢投進(jìn)影子公司，獲取20%以上的回報率。

如果項目賺錢，高管拿走大頭收益；如果項目虧損，他們會先把自己的本金撤走，剩下的爛攤子留給普通員工和合作方。這種 “穩(wěn)賺不賠” 的操作，本質(zhì)上就是把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給別人，把利益留給自己。

甚至連車位、儲藏室這些不起眼的資產(chǎn)，都成了高管洗錢的工具。煙臺御龍山項目的車位，市價18萬元一個，但萬科以7.6萬元的低價，抵給第三方公司。第三方公司再按市價賣出，中間的差價，就以“服務(wù)費”“咨詢費” 的名義，分給萬科高管。

還有精裝修的貓膩。萬科對外宣傳 “3400 元 / 平米精裝修標(biāo)準(zhǔn)”，但實際交付時，裝修成本連 1000 元 / 平米都不到。虛增的 2400 元 / 平米成本，最終變成了賬外資金，流向了影子公司。

面對這些指控，萬科在 2024 年召開了專場發(fā)布會。郁亮、祝九勝等核心管理層全部出席，逐條反駁舉報內(nèi)容。他們說 “管理層沒有謀取私利”，說 “跟投制度是公平的”，還說 “資金挪用是合作協(xié)議里約定好的，稅務(wù)稽查沒查出主觀故意”。

但這些辯解，在細(xì)節(jié)面前顯得格外蒼白。當(dāng)時就有行業(yè)人士在評論區(qū)留言：“如果真的沒問題，為什么不敢公開影子公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)？為什么不敢公示跟投資金的流向？”

現(xiàn)在再回頭看，祝九勝被查，或許早有伏筆。而辛杰的突然離任，更讓這場風(fēng)波添了幾分耐人尋味的色彩。

縱是九勝，但一敗就會涂地

在深圳金融和房地產(chǎn)圈子里，祝九勝有個響當(dāng)當(dāng)?shù)年欠Q“九哥”。早年能跟 “九哥” 搭上關(guān)系，在圈子里足夠吹噓很久。這個昵稱的分量，源自他深耕多年的行業(yè)資源，更來自他從銀行到房企的特殊履歷。

祝九勝的職業(yè)生涯起步于建設(shè)銀行。1993 年到 2012 年，他在建設(shè)銀行深圳分行任職近 20 年，長期負(fù)責(zé)信貸業(yè)務(wù)審批。萬科早年的很多開發(fā)貸，都是經(jīng)他手審批通過的。也正因如此，他跟萬科很早就建立了深厚的業(yè)務(wù)關(guān)系，甚至萬科當(dāng)時的財務(wù)負(fù)責(zé)人，都與他私交甚篤。這種 “銀行高管 + 大客戶” 的緊密聯(lián)系，為他后來的職業(yè)轉(zhuǎn)折埋下了伏筆。

2012 年，在萬科高層的極力邀請下，祝九勝離開建行加入萬科，直接出任高級副總裁。進(jìn)了萬科后，他分管的全是核心領(lǐng)域 —— 財務(wù)、合伙人投資平臺、投融資。

毫不夸張地說，他就是萬科 “錢袋子” 的掌管者。而他超強(qiáng)的融資能力，在后來的 “寶萬大戰(zhàn)” 里成了關(guān)鍵。2015年寶能強(qiáng)勢舉牌時，正是祝九勝牽頭協(xié)調(diào)資金、搭建融資渠道，幫萬科穩(wěn)住了陣腳。2018年1月，“寶萬大戰(zhàn)” 落幕，祝九勝也順勢登頂，升任萬科總裁兼首席執(zhí)行官。

2017 年他曾短暫從萬科上市體系離職，理由是 “規(guī)避關(guān)聯(lián)交易”。但舉報信稱，他離職后并沒有脫離萬科，而是以 “第三方顧問” 的身份，繼續(xù)操控影子公司，甚至把深圳地鐵旗下的合作基金也拉了進(jìn)來，形成了一個覆蓋資本、項目、資金的利益網(wǎng)絡(luò)。

這個網(wǎng)絡(luò)有多龐大？沒人知道具體數(shù)字，但從舉報信提到的 “上千家影子公司”“百億級資金挪用” 來看，規(guī)模絕不會小。

其實今年1月，市場就曾傳出祝九勝 “被公安機(jī)關(guān)帶走” 的消息。當(dāng)時他通過朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)推廣鏈接間接回應(yīng)，萬科則表示 “正在核實”。但沒過多久，他就以 “身體原因” 辭去萬科所有職務(wù)，此后圈子里便極少聽到他的消息。

除了上述舉報信涉及的故事外，對于本次祝九勝被查，圈內(nèi)還有別的說法：一說是牽涉田惠宇，在建行時，祝九勝的上司是田惠宇，兩人共事近4年；二是可能與“旋轉(zhuǎn)門腐敗”有關(guān)，祝九勝長期負(fù)責(zé)萬科的信貸審批，后直接跳槽去萬科擔(dān)任要職，中間是否牽涉一些隱秘，難免不讓人多想。

當(dāng)然，在官方?jīng)]有公布最終調(diào)查結(jié)果之前，我們不能僅憑舉報信或一些推測就下定論。

但辛杰 “因個人原因” 辭職與祝九勝今日被查接連發(fā)生，已經(jīng)超出了 “巧合” 的范疇。在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊的背景下，萬科作為頭部房企，其管理層的問題可能不僅是個體行為，甚至可能牽扯出行業(yè)性的潛規(guī)則。

當(dāng)年喊著 “活下去” 的萬科，如今或許要先解決內(nèi)部的問題，才能真正 “活下去”。

祝九勝被查之后，會不會有更多內(nèi)幕被揭開？辛杰的突然離任是否與影子公司的調(diào)查有關(guān)？影子公司的資金流向最終會指向哪里？這些問題的答案，或許要等官方調(diào)查結(jié)果公布后才能知曉。

但可以肯定的是，這場關(guān)于萬科的風(fēng)波，遠(yuǎn)還沒有結(jié)束。

對舉報信感興趣的老鐵們，還是老規(guī)矩，關(guān)注公號“資本董事局”后私信“舉報信”獲取。