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最近，萬科集團(tuán)高層變動(dòng)轟動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)圈。

很多粉絲都讓濤哥講講內(nèi)幕，濤哥雖然知道一些情況，但考慮到很多相關(guān)文章都被刪除處理，所以我們只講一些可以說的。

首先明確一個(gè)核心判斷：原領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)整，大概率是個(gè)人層面的問題，和萬科當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)大局沒有直接關(guān)聯(lián)

熟悉國資體系運(yùn)作的人都清楚，拯救萬科這樣的行業(yè)標(biāo)桿，一定不是某個(gè)人的決策，而是深圳國資體系集體研判后的系統(tǒng)性動(dòng)作。

從2023年11月債券波動(dòng)時(shí)市國資委、深鐵聯(lián)合 “站臺(tái)”，到辛杰任內(nèi)深鐵集團(tuán)9次注資累計(jì)約260億，每一步都透著 “穩(wěn)行業(yè)” 的戰(zhàn)略考量。

在濤哥看來，救萬科不是救單一企業(yè)，而是穩(wěn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游數(shù)百萬就業(yè)，穩(wěn)千萬業(yè)主的交房預(yù)期，穩(wěn)金融系統(tǒng)的信用基礎(chǔ)。

所以從行業(yè)穩(wěn)定的角度看，深鐵的托底動(dòng)作不僅沒有錯(cuò)，更值得點(diǎn)贊賞。

其次更關(guān)鍵的信號(hào)在新帥人選上：黃力平接棒董事長(zhǎng)，本質(zhì)是深鐵對(duì)萬科支持的延續(xù)

這位新掌門不是 “空降兵”，早在2021年6月就已進(jìn)入萬科董事會(huì)，算下來參與萬科集團(tuán)治理已四年有余。

這四年正是萬科從行業(yè)頂峰向風(fēng)險(xiǎn)化解轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，黃力平作為深鐵代表深度參與決策，對(duì)萬科早已了如指掌。

這種內(nèi)部提拔的安排，最大的價(jià)值就是避免管理斷層，要知道在萬科風(fēng)險(xiǎn)化解的關(guān)鍵階段，“穩(wěn)定銜接” 比什么都重要。

最讓濤哥眼前一亮的，是黃力平的教育背景：1991年獲同濟(jì)大學(xué)工學(xué)學(xué)士學(xué)位，1994年再拿同濟(jì)工學(xué)碩士學(xué)位。

要知道地產(chǎn)圈里同濟(jì)校友向來以 “專業(yè)扎實(shí)、行事穩(wěn)健” 著稱，原金地集團(tuán)董事長(zhǎng)黃俊燦曾是頭部房企中同濟(jì)校友的最高代表。

如今黃力平掌舵萬科，直接刷新了同濟(jì)校友在行業(yè)頂端的任職高度。這不僅是個(gè)人的榮耀，更印證 “專業(yè)底色” 在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的珍貴價(jià)值。

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從黃力平的職業(yè)軌跡看，1994年進(jìn)入深圳工勘巖土工程公司算起，他的職業(yè)生涯從未離開過深圳國資體系與工程建設(shè)領(lǐng)域。

其一，他有深耕工程的 “技術(shù)基因”

在深圳工勘巖土工程公司時(shí)，他在短短5年內(nèi)就從工程師升至總工程師，培養(yǎng)了扎實(shí)的技術(shù)功底。

1999年加入深鐵集團(tuán)，19年時(shí)間中從業(yè)務(wù)主管干到深鐵分公司總經(jīng)理，親手操盤深圳地鐵2 號(hào)線、7號(hào)線等關(guān)鍵線路的建設(shè)。

地鐵建設(shè)講究 “精準(zhǔn)測(cè)算、風(fēng)險(xiǎn)可控、長(zhǎng)期主義”，這種思維模式與房地產(chǎn)開發(fā)的邏輯高度契合——尤其在行業(yè)從 “高周轉(zhuǎn)” 轉(zhuǎn)向 “高質(zhì)量” 的當(dāng)下，工程出身的嚴(yán)謹(jǐn)性尤為可貴。

2018年他調(diào)任深圳市人才安居集團(tuán)做總經(jīng)理，三年主導(dǎo)了大量保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，既懂市場(chǎng)化運(yùn)作，又通民生項(xiàng)目邏輯，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。

其二，他對(duì)深鐵與萬科 “雙重熟稔”

2021年黃力平回歸深鐵任總經(jīng)理，同年6月加入萬科董事會(huì)，全程參與了深鐵后來對(duì)萬科的管理工作。

據(jù)萬科的朋友告訴濤哥，在之前的幾年黃力平既是深鐵戰(zhàn)略的執(zhí)行者，也是萬科實(shí)際需求的傳遞者，對(duì)萬科的業(yè)務(wù)狀況、挑戰(zhàn)與機(jī)遇有著深度了解。

同時(shí)，作為深鐵總經(jīng)理，他也很好地推動(dòng)了深鐵與萬科之間的戰(zhàn)略協(xié)同，促進(jìn)雙方更深入的業(yè)務(wù)融合。

其三，他有風(fēng)險(xiǎn)處置的 “實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)”

2024年萬科陷入流動(dòng)性挑戰(zhàn)，黃力平作為董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)委員，深度參與了債務(wù)化解方案的制定。

過去2年，萬科與深鐵之間的幾次重大資產(chǎn)交易及資金支持都有黃力平參與決策。這種親歷風(fēng)險(xiǎn)化解的經(jīng)驗(yàn)，比任何理論都珍貴。

對(duì)比行業(yè)內(nèi)其他房企“空降”高管，黃力平不需要 適應(yīng)期，上任就能直接進(jìn)入 “操盤狀態(tài)”，更有利于萬科平穩(wěn)。

總得來看，萬科新任董事長(zhǎng)由原董事會(huì)成員黃立平擔(dān)任，是最利于萬科改革與化險(xiǎn)的選擇，同時(shí)黃力平深厚的工程底蘊(yùn)、管理經(jīng)驗(yàn)與以及萬科的了解，也足以勝任該職位。

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分析完新掌門，我想大家目前最關(guān)心的還是：萬科接下來能穩(wěn)住嗎？

事實(shí)上，從今年的半年報(bào)就能看出，萬科雖然仍面臨虧損，但其風(fēng)險(xiǎn)化解已取得重大突破，具備了一定的“安全墊”。

一方面，債務(wù)化解成果顯著，已經(jīng)筑牢基本盤

深鐵的支持從不是 “口頭承諾”，而是真金白銀的投入：截至2025年9月，深鐵已累計(jì)向萬科輸血260億，僅二季度就密集提供三筆借款，利率最低至2.34%。

這種低成本資金支持，直接換來萬科債務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化：2027年前無境外公開債到期，上半年公開債兌付率100%。

同時(shí)，萬科一年內(nèi)到期有息負(fù)債較峰值下降明顯，在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)，沒有短期償債壓力就已經(jīng)算不容易了。

另一方面，萬科的經(jīng)營(yíng)基本面，正在回歸穩(wěn)健

濤哥和萬科的一些朋友聊過，他們都提到：

“前期組織變革基本收尾，現(xiàn)在重心全在抓交付和銷售”。

半年報(bào)顯示，上半年萬科開發(fā)業(yè)務(wù)銷售收入近700億，成都、溫州、天津等多項(xiàng)目首開去化超90%，廣州理想花地更是獲得廣州主城區(qū)銷售套數(shù)第一。

存量盤活是萬科的一大亮點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示2023年以來，萬科已盤活項(xiàng)目64個(gè)，貢獻(xiàn)可售貨值約785億，累計(jì)實(shí)現(xiàn)新增銷售超200億。

最重要的是，很多困難房企停止拿地的時(shí)候，萬科依然保持穩(wěn)健拿地節(jié)奏，這也將形成良性發(fā)展的正循環(huán)。

今年以來，萬科先后在成都、石家莊、太原、武漢、鄭州、三亞、杭州、蘇州等城市拿地，這將有利于其保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

同時(shí)，資本市場(chǎng)的投票，最有說服力

高層變動(dòng)消息公布后萬科股價(jià)波動(dòng)幅度不大，這說明資本市場(chǎng)也傾向于萬科這次變動(dòng)是個(gè)人問題，深鐵對(duì)萬科支持的根本方向沒有變。

在濤哥看來，萬科在地產(chǎn)開發(fā)方面積累的品牌影響力和開發(fā)專業(yè)能力在業(yè)內(nèi)是領(lǐng)先的，同時(shí)其經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)中的萬物云、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)等在業(yè)內(nèi)也都處于領(lǐng)先地位，公司整體價(jià)值是看得到的。

深鐵與萬科的合作對(duì)雙方也能帶來很大的想象空間，比如今年4月萬科泊寓與深圳簽署項(xiàng)目租賃運(yùn)營(yíng)合作框架協(xié)議，深化住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。

今年7月萬科與深鐵攜手上線全球首例“機(jī)器人自主搭乘地鐵為商家送貨”，合作成功出圈引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

深鐵的軌道交通資源與萬科的房地產(chǎn)開發(fā)、城市服務(wù)能力相結(jié)合，將有望構(gòu)建起“軌道+物業(yè)+科技”的創(chuàng)新生態(tài)，極具想象空間。

黃力平的上任不是顛覆，而是延續(xù)。他有深鐵背景，有國企管理經(jīng)驗(yàn)，有專業(yè)學(xué)識(shí)，更有早已融入萬科董事會(huì)的天然優(yōu)勢(shì)。

同濟(jì)大學(xué)的校訓(xùn)是“同舟共濟(jì)”，這也恰似當(dāng)下深鐵與萬科關(guān)系的寫照。

在風(fēng)浪中同舟共濟(jì)，在危機(jī)中協(xié)同奮戰(zhàn)，這或許就是深鐵與萬科能夠在行業(yè)寒冬中繼續(xù)前行的底氣所在。

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