今年2月，官渡區(qū)將原來規(guī)劃的中國普洱茶中心暨普洱茶博物館項目交易中心地塊，調(diào)整為住宅用地，并在今年7月公開拍賣，在經(jīng)過18輪競價后，云南建投擊敗邦泰集團成功拿地。如今，建投正在該地塊上建設春城瑞府項目。

中國普洱茶中心暨普洱茶博物館項目位于官渡古鎮(zhèn)，是官渡區(qū)的重點文旅項目，除了普洱茶博物館之外，還計劃建設一個普洱茶交易中心，一座七星級酒店，位置就在珥季路和廣福路交口東北角。

中國普洱茶中心暨普洱茶博物館規(guī)劃效果圖

4年前，負責項目投資的官渡區(qū)國投曾經(jīng)公布了中國普洱茶中心暨普洱茶博物館項目的設計方案，最引人矚目的七星級酒店被命名為滇葉酒店，同時公布的效果圖看起來也十分高大上。

但是在今年2月，官渡區(qū)調(diào)整了土地規(guī)劃，將原計劃建設七星級酒店和普洱茶交易中心的一部分地塊改為住宅用地，雖然按照4年前的規(guī)劃方案，七星級酒店所在的地塊并未調(diào)規(guī)，但因為酒店和交易中心實際上連在一起，如果交易中心被取消，七星級酒店也兇多吉少很難保住。

果然，3天前昆明市自規(guī)局發(fā)布了官渡古鎮(zhèn)王家莊、尚義村城改項目GD-GDGZ1-A1-01-02地塊的控詳規(guī)調(diào)整方案，GD-GDGZ1-A1-01-02地塊正是當年規(guī)劃建設滇葉七星級酒店的土地（下圖），如今從商業(yè)商務金融用地調(diào)整為二類住宅用地，只是地塊面積略有縮小，沿廣福路方向有較大退讓，原來39.3畝的土地變成為了32.7畝，容積率從2.64降為2.5，建筑限高從80米降到了66米。

官渡區(qū)將原來計劃建設七星級酒店和普洱茶交易中心的土地幾乎全部調(diào)整為住宅用地，很是出人意料，因為酒店地塊位于珥季路和廣福路十字路口，屬于商業(yè)開發(fā)上所謂的八面風位置，這種地段傳統(tǒng)上都會進行一定規(guī)模的商業(yè)開發(fā)。建投春城瑞府所在地塊位于此次調(diào)規(guī)的酒店地塊北側(cè)，距離廣福路有一段距離，商改住還情有可原，如今連酒店地塊也改為住宅用地，在八面風位置幾乎放棄商業(yè)開發(fā)余地，頗有從一個極端跳到另一個極端的意味。

干脆舍棄商業(yè)開發(fā)可能，推翻七星級酒店規(guī)劃，目的當然是為了賣地。今年7月，旁邊一宗商改住地塊公開拍賣，建投和邦泰都展現(xiàn)了志在必得的決心，雙方激戰(zhàn)18輪才分出勝負。也許正是這一幕，讓官渡區(qū)看到了剩余商業(yè)地塊的巨大市場價值。

此次調(diào)規(guī)的GD-GDGZ1-A1-01-02地塊面積略小于今年7月拍賣的春城瑞府地塊，但容積率一樣，如果拍賣的話起拍價也應該在每畝1000萬以上。7月份建投和邦泰一路將如今的春城瑞府地塊從4.3億推高到了5.1億，每畝折合1186萬。如果參照春城瑞府的土地成交價，GD-GDGZ1-A1-01-02地塊的最終成交價也應該在3.8億以上。

被調(diào)規(guī)等待出讓的原七星級酒店地塊（綠框內(nèi)區(qū)域）

接下來就看GD-GDGZ1-A1-01-02地塊何時上架拍賣，如果快的話今年就有可能完成出讓。而另一個懸念當然是誰來拿地。今年7月遺憾落敗的邦泰，如今在昆明順風順水，在售項目去化很快，大概率會卷土重來。已經(jīng)在旁邊開發(fā)的云南建投，如果將緊鄰的GD-GDGZ1-A1-01-02地塊一并拿下，作為春城瑞府二期合并開發(fā)的話，也是很好的策略。

看起來邦泰和建投還得大戰(zhàn)一場。