寶龍地產(chǎn)，已經(jīng)被逼到了絕境。

10月13日，寶龍商業(yè)一紙公告揭開了母公司寶龍地產(chǎn)的債務(wù)困局。

為推進(jìn)境外債務(wù)重組，寶龍地產(chǎn)將寶龍商業(yè)擺上了貨架——

擬通過出售、質(zhì)押寶龍商業(yè)股份籌集4000萬美元現(xiàn)金；或直接轉(zhuǎn)讓不超過32.4%的股權(quán)抵債。

若選擇后者，寶龍地產(chǎn)對(duì)寶龍商業(yè)的持股將從63%驟降至30.6%，徹底失去第一大股東地位。

這場(chǎng)“兒子救父”的戲碼，背后是寶龍地產(chǎn)長(zhǎng)達(dá)近兩年的艱難重組之路。

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二次重組，31%持有人已簽署

作為閩系房企債務(wù)重組的典型樣本，寶龍地產(chǎn)的自救歷程充滿波折。

早在2022年7月，寶龍地產(chǎn)稱第四批2022年票據(jù)的所有尚未償還本金額約2129.4萬美元及其應(yīng)計(jì)利息尚未償還，首次宣告境外債務(wù)違約。

一年后的2023年11月，寶龍地產(chǎn)宣布無法支付1591.625萬美元票據(jù)利息，再次構(gòu)成違約。

這次違約也徹底暴露其債務(wù)困境，成為后續(xù)整體債務(wù)重組的導(dǎo)火索。

2024年2月，寶龍地產(chǎn)推出首份債務(wù)重組框架，方案內(nèi)容包括現(xiàn)金償付、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券以及新票據(jù)等。

同年10月，約89%參與債權(quán)人加入重組支持協(xié)議，12月重組計(jì)劃獲法院批準(zhǔn)。

但2025年2月，法院駁回其延長(zhǎng)重組截止日期的申請(qǐng)，原重組計(jì)劃失效，全資附屬公司寶龍維京還因1.99億美元未償票據(jù)被申請(qǐng)清盤。

2025年4月，寶龍地產(chǎn)委任中國國際金融香港證券為獨(dú)家財(cái)務(wù)顧問重啟重組，半年后達(dá)成二次重組協(xié)議。

新協(xié)議提供五個(gè)選項(xiàng)：質(zhì)押或出售寶龍商業(yè)股份籌4000萬美元；轉(zhuǎn)讓不超過32.4%寶龍商業(yè)股權(quán)；發(fā)行不超過12億美元強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券；發(fā)行相當(dāng)于申索額50%的新中期票據(jù)；發(fā)行不超過5億美元新長(zhǎng)期票據(jù)及新貸款。

與首次重組相比，此次現(xiàn)金比例降低，更多依賴寶龍商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，債務(wù)期限也進(jìn)一步延長(zhǎng)。

二次重組策略的不斷調(diào)整，也側(cè)面反映出其財(cái)務(wù)狀況的持續(xù)惡化，迫使公司不得不動(dòng)用上最后的核心資產(chǎn)。

10月13日，寶龍地產(chǎn)就境外債整體解決方案的重大進(jìn)展發(fā)布公告，公司已與約31%的債務(wù)持有人簽署重組支持協(xié)議。

為推進(jìn)整體解決方案的成功實(shí)施，寶龍地產(chǎn)在公告里也呼吁所有尚未簽署重組支持協(xié)議的計(jì)劃債務(wù)持有人盡快加入。

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業(yè)績(jī)滑坡，寶龍地產(chǎn)陷債務(wù)泥潭

從躋身千億房企行列到債務(wù)重組的屢屢受挫，寶龍地產(chǎn)自身業(yè)績(jī)的持續(xù)惡化。

2021年，寶龍地產(chǎn)合約銷售額達(dá)1012億元，成功躋身千億房企。

但隨著行業(yè)下行，其業(yè)績(jī)急轉(zhuǎn)直下。

截至2025年上半年，總借貸達(dá)561.11億元，流動(dòng)負(fù)債高達(dá)275.98億元，而其賬上總現(xiàn)金僅73.27億元，資金缺口超200億元。

另有賬面總值約228.43億元的債務(wù)已違約或交叉違約，且2月境外債務(wù)重組計(jì)劃曾因未達(dá)成協(xié)議而失效，引發(fā)債權(quán)人申請(qǐng)清盤全資附屬公司的連鎖反應(yīng)。

銷售端同樣慘淡，2025年前三季度合約銷售總額僅54.31億元，同比暴跌44%，近乎腰斬。

虧損問題也日益嚴(yán)重，自2023年起陷入虧損，截至2025年上半年，兩年半時(shí)間累計(jì)虧損110.7億元。

資產(chǎn)處置接連碰壁，也徹底堵死了寶龍地產(chǎn)的求生路。

上海寶山寫字樓等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售計(jì)劃，因商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)低迷多次夭折；福州永泰地塊被政府收回、廣州蕭崗地塊重回市場(chǎng)、南京多項(xiàng)目陷入長(zhǎng)期停工……

絕境之下，寶龍商業(yè)成了寶龍地產(chǎn)手中最能拿得出手的具變現(xiàn)價(jià)值的資產(chǎn)。

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賣子救父，寶龍商業(yè)擺上牌桌

在寶龍地產(chǎn)陷入債務(wù)泥潭之際，寶龍商業(yè)憑借穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)與健康的財(cái)務(wù)狀況，成為其最后的“救命稻草”。

作為內(nèi)地首家輕資產(chǎn)商管運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，寶龍商業(yè)在行業(yè)寒冬中表現(xiàn)還不錯(cuò)。

銷售業(yè)績(jī)上很亮眼，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13億元，歸母凈利潤(rùn)1.83億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流2.22億元，同比增長(zhǎng)了52.8%。

財(cái)務(wù)健康度更是領(lǐng)先，寶龍商業(yè)現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為42.85億元，無任何計(jì)息借款，財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)定，流動(dòng)資金充裕。

截至2025年6月30日，寶龍商業(yè)在管商業(yè)項(xiàng)目97個(gè)，在管面積1106萬㎡；簽約項(xiàng)目129個(gè)，簽約面積1424萬㎡，長(zhǎng)三角區(qū)域項(xiàng)目占比達(dá)70%。

但這份優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)卻成為母公司的“提款機(jī)”，2022年寶龍商業(yè)曾計(jì)劃以8.68億元收購上海辦公大樓為母公司“輸血”，后因爭(zhēng)議終止。

如今，寶龍地產(chǎn)再次將其股權(quán)用于抵債，以換取重組空間。

當(dāng)優(yōu)質(zhì)子公司被剝離，寶龍地產(chǎn)或許能換得短暫喘息，卻也失去了穿越周期的核心籌碼。

對(duì)寶龍而言，此次重組若成，不過是“以未來換當(dāng)下”；若敗，則可能引發(fā)連鎖清盤，成為又一標(biāo)志性暴雷案例。

而對(duì)行業(yè)來說，如何避免“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)耗竭式化債”，或許也值得去思考。

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