近日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了兩則公告，關于融僑方圓、金地藝墅家兩個新房項目的自持租賃住房轉商品房。

大家還記得嗎？

在土拍火爆的那個時代，開發(fā)商拍地達到某個總價，就要競自持，還曾有過熔斷機制，現(xiàn)在來看真是恍若隔世。

現(xiàn)在的天津土地市場，可能會有小幅溢價，但高溢價拿地已是上個時代的事情。

對于當年“沖動消費”的開發(fā)商，給予一些“照顧政策”也在情理之中。

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天津融津置業(yè)有限公司受讓的位于西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)楓雅道以北的津西青（掛）2017-01號地塊，經(jīng)批準，將建筑面積47162平方米的自持租賃住房調整為普通商品住房分割登記、分割銷售。

該宗地即為位于西青區(qū)張家窩板塊的融僑方圓。

我們回顧一下。

2017年4月28日，由融僑集團溢價10.2%競得，成交總價33.55億元，成交樓面價16497元/㎡。

根據(jù)當時的出讓文件，達到地價最高競價上限后需要競自持。

該地塊起拍價30.45億，設有總價上限33.55億，達到限價后就要通過競自持確定受讓人，自持規(guī)劃住房建筑面積上限為194000㎡。

當時，首創(chuàng)、龍湖、中冶、融僑、融信、正榮、招商、保利、華潤、禹洲、萬科等11家房企參與競拍。

最后，融僑以總價33.55億、自持6.9萬㎡住房建面的結果拿下該地塊，自持比例約36%。

截至目前，全盤還有854套房源未售。

坦白講，我甚至沒想到這個項目竟然還沒有清盤，在新產品層出不窮的今天，關于這個項目的消息基本都被淹沒了。

該項目于2018年6月首開入市，開盤時整盤均價約2.4萬元/㎡，之后價格一路下調，最新成交均價為1萬元/㎡。

而張家窩，也從“漲價窩”變成了……

此次租轉售的體量約 47162㎡，按照該項目成交以來的套均面積115㎡計算，換算下來，大概有400多套房。

02

金保銀房置業(yè)有限公司受讓的位于西青區(qū)精武鎮(zhèn)迎水南路以西的津西青（掛）2017-05號地塊，經(jīng)批準，將建筑面積11949.23平方米的自持租賃住房調整為普通商品住房分割登記、分割銷售。

這宗地即為位于西青區(qū)大學城板塊的金地藝墅家。

2017年6月21日，由金地溢價13.8%競得，成交總價25.6億元，成交樓面價12537元/㎡。

一樣的情況，根據(jù)當時的出讓文件，達到地價最高競價上限后需要競自持。

該地塊掛牌起始價22.49億，設總價上限25.6億，達到限價后仍然要通過競自持確定受讓人，自持規(guī)劃住房建筑面積上限為194000㎡。

當時，華潤、首創(chuàng)、中海、融僑、五礦、金地、萬科、保利、招商、星河、旭輝、寶龍、碧桂園、中電建、湖南富興地產等15家房企參與競拍。

最后，經(jīng)過100多輪的舉牌，金地以總價25.6億、自持11萬㎡住房建面的代價競得該地塊，自持比例高達約42%。

要知道，當年在天津，有一南一北兩個銷冠級紅盤，南是金地藝墅家，北是未來城。

該項目于2018年9月首開入市，首開時均價約2.3萬元/㎡，最新9月成交均價約2.2-2.5萬元/㎡。

此次租轉售的體量約 11949㎡，按照該項目成交以來的套均面積110㎡計算，換算下來，大概是100多套房。

其實，除了這次以外，今年3月，金地藝墅家已經(jīng)出過一次自持租賃住房轉商品房的公告，當時租轉售的體量約為11285㎡。

對于當年競自持的開發(fā)商，可以租轉售。那么，對于那些拿了地王的開發(fā)商，拿了高容積率地塊的開發(fā)商，又要如何找到平衡？