上海樓市，昨天有幾條重要消息，我們逐個解讀。

期待的降息沒有到來

10月20日，最新一期lpr公布，沒有降息：

1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

這是lpr連續(xù)5個月按兵不動。

美聯(lián)儲降息以來，市場一直期待我們央行跟著降息。

不過有幾個現(xiàn)實的阻力：

1）首先，中美利率倒掛仍然嚴(yán)重，資金有外流壓力。

美國10年期國債收益率4%以上，中國為1.88%。

2）最核心的，是銀行那邊也沒多少空間了。要降貸款利息，存款利息要先降，銀行可不能做賠本的買賣，還要算上可能的壞賬。3）還有一點，就是最近股市火爆，如果降息就是再加一把火，很容易暴漲后暴跌，不符合國家慢牛的追求。不過，遲早會降的，今年最后兩個月很有希望。cpi為負(fù)的時代，3%的房貸利率還是太貴了。大家耐心點。真降息了，會刺激存款從銀行出來，股市樓市總會去一個地方；而股市走牛，對樓市也是利好。另外還能降低房東的房貸壓力，減少被動拋盤。

等到房貸利率和租售比持平，上海樓市差不多就該見底了。

一線城市房價跌幅最大

國家統(tǒng)計局最新70城房價數(shù)據(jù)公布，令人意外的是：

北上廣深，幾個一線城市房價跌幅最大。

9 月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降 1.0% ，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降 0.9% 、 1.0% 、 0.8% 和 1.0% 。

二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降 0.7% 和 0.6% ，降幅均擴大 0.1 個百分點。

一線城市房價加速下跌，領(lǐng)跌全國。

背后原因是幾大一線城市最新一輪救市新政，不及預(yù)期，全面放開救市的期待落空，房東信心下降，反映在了掛牌價和成交價上。

具體到上海，最近部分小區(qū)房價急跌。

長寧天山標(biāo)桿仁恒河濱城，掛牌單價已經(jīng)出現(xiàn)9字頭，最貴的時候成交價在13萬以上。

唐鎮(zhèn) 三兄弟仁恒東郊7字頭，浦發(fā)羅蘭6字頭，綠城一期也6字頭了……

也有很多房東，因為房價降幅太快，撤牌下架不賣了。

不過樂觀點看，樓市里最好最核心的資產(chǎn)一線城市補跌，類似股市大藍(lán)籌補跌，意味著觸底有望。

而且，在市場最悲觀的時候，也意味可能出現(xiàn)救市措施。

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黃浦頂豪，沒有日光

上海之前的新房市場，是越貴的房子越好賣。

但最近發(fā)生一些變化，價值數(shù)千萬的新房豪宅，也沒以前好賣了。

10月18日，高福云境首開，25套上億元大平層實現(xiàn)秒光，但125套房源沒能實現(xiàn)“日光”，項目均價21萬元/平方米。

最近兩年，上海新上太多的市區(qū)豪宅新房，一波又一波的千萬級買家被消化。

中海順昌玖里，單日賣出196.5億；

融創(chuàng)外灘壹號院2期，單日99.97億元；

綠城外灘蘭庭，166套開盤即日光；

嘉里金陵華庭二期，120套開盤秒光，吸金超98億，套均總價8200萬。

數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年上海5000萬以上豪宅成交495套，同比上漲約65.6%。

頂豪的購買力，也不是源源不斷的。

以致于到現(xiàn)在， 購買力開始斷層， 日光傳奇不再，頂豪項目也跌落神壇了。

接下來上海新上的市區(qū)豪宅項目，估計也都難日光清盤了，要續(xù)銷分銷了。

國慶期間我們考察了上海多個新房項目，不少郊區(qū)項目門可羅雀，現(xiàn)場銷售員無事可做。

市區(qū)很多項目也開分銷了，其中有不少是之前的熱銷盤，客戶也不夠用了。

很多項目明里暗里有折扣，比如桃浦某項目85折促銷，老業(yè)主破防了。

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土拍遇冷

二手房下跌，新房滯銷，市場的悲觀情緒，也傳遞到了土拍市場。

10月20日上海今年第八批次土拍，本批次土拍涉及徐匯濱江、靜安蘇河灣、楊浦濱江等6幅地塊，總起始價約184.9億元。

但平均參拍企業(yè)家數(shù)創(chuàng)今年新低，參拍企業(yè)最多的楊浦愛國路地塊也只有4家。

值得注意的是，這次所有地塊中對于中小套比例的要求全部取消了。

結(jié)果來看：

6幅地塊中，徐匯華涇、松江新城、寶山楊行3幅地塊溢價率為0%，底價成交。

靜安蘇河灣地塊溢價9.03%；

徐匯濱江地塊由中海以總價44.65億，溢價率10%拿下，預(yù)期售價20萬+；

溢價率最高的項目楊浦定海地塊，溢價率14.69%，樓板價69958元/㎡。

土拍市場降溫反映了開發(fā)商對后市的謹(jǐn)慎預(yù)期。

當(dāng)前樓市環(huán)境下，房企資金鏈普遍緊張，房企對地塊的選擇更加理性，非核心區(qū)域壓力更大。

另外，天，前三季度gdp數(shù)據(jù)也出爐了，前三季度GDP同比增長5.2%。

主要是高新制造業(yè)、消費等方面在發(fā)力。

數(shù)據(jù)顯示，前三季度，規(guī)模以上高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長9.6%；工業(yè)機器人、服務(wù)機器人、動車組等產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長29.8%、16.3%、8.6%。新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展將繼續(xù)創(chuàng)造新的增長點，有效激發(fā)自主創(chuàng)新活力與產(chǎn)業(yè)升級動力，也有助于對沖下行壓力，增強上行動力。

一季度增長5.4%，二季度增長5.2%，三季度增長4.8%，今年全年5%的目標(biāo)問題不大。

GDP數(shù)據(jù)強勁，股市也不錯，所以可能決策層認(rèn)為在樓市這塊也沒必要去發(fā)力……

最后，市場還沒有止跌，建議要賣房的，抓緊了。不要等到明年小陽春，大概率只會有量的增長，沒有價的回暖。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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