文/狗蛋分蛋

不久前，上海新房市場(chǎng)迎來了一波罕見的新盤“五連發(fā)”，包括中建御璟園、浦發(fā)上品等五個(gè)項(xiàng)目集中入市，但最后真正“殺出重圍”的，似乎只有一家——

建發(fā)海宸

據(jù)各房企公布的數(shù)據(jù)，建發(fā)海宸總計(jì)322套房源，開盤時(shí)，共有399組客戶參與搖號(hào)選房，認(rèn)購率超過120%，開盤首日賣出296套，去化率達(dá)92%。

其余四個(gè)項(xiàng)目，開盤時(shí)皆因認(rèn)購客戶較少取消了搖號(hào)，開盤后，銷量數(shù)據(jù)大多選擇了隱藏。

如果建發(fā)海宸的數(shù)據(jù)沒有摻水，那這個(gè)成績(jī)，在當(dāng)下的上海新房市場(chǎng)，不能說是優(yōu)秀了，而是相當(dāng)優(yōu)秀。也有人說，它是今年下半年：

上海最叫賣的千萬級(jí)豪宅。

最近一段時(shí)間，各大社交平臺(tái)上，關(guān)于建發(fā)海宸的帖子大多充斥著“喜氣”。

項(xiàng)目的銷售們，火紅的海報(bào)一張連著一張，簽單的喜報(bào)發(fā)到手軟。

項(xiàng)目的新業(yè)主們，則爭(zhēng)相分享著自己的購房經(jīng)歷，有的在評(píng)論區(qū)留電話、留微信尋找“組織”，有的互道恭喜，慶祝選到了心儀的樓層.....

狗蛋說，人類的悲喜總是不相通的。

就算同為建發(fā)上海的業(yè)主也是。

這邊，建發(fā)房產(chǎn)的新業(yè)主們，沉浸在買到新房的喜悅中時(shí)，另一邊，還有一批老業(yè)主們，正在默默維權(quán)。

有業(yè)主發(fā)帖表示，之前的自家項(xiàng)目上的銷售，現(xiàn)在大部分轉(zhuǎn)到了建發(fā)海宸這個(gè)樓盤：

他們的朋友圈熱火朝天，但面對(duì)幾個(gè)月前的客戶卻噤若寒蟬。

這批老業(yè)主，來自去年建發(fā)房產(chǎn)在上海的另一個(gè)新項(xiàng)目——建發(fā)海閱首府。

這個(gè)項(xiàng)目，我們之前簡(jiǎn)單說過，位于上海桃浦板塊，因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)以及區(qū)位問題，海閱首府從開盤起，去化一直不怎么理想。

這對(duì)于那些開盤后，還想繼續(xù)選擇項(xiàng)目的業(yè)主而言，也造就了一個(gè)新問題：

怕樓盤后期降價(jià)。

去化壓力大項(xiàng)目降價(jià)銷售，是如今樓市的常規(guī)操作，不過，這個(gè)問題處理不好，很容易演變成對(duì)先買業(yè)主的“價(jià)格背刺”，因此，大多數(shù)開發(fā)商在處理降價(jià)的事兒上，表現(xiàn)都相對(duì)謹(jǐn)慎。

進(jìn)一步來說，這種情況也催生出了一大批“樓市等等黨”，等待項(xiàng)目售價(jià)降到最低再入手，避免被“背刺”的可能。

開盤去化一般的海閱首府，明顯也碰到了類似的問題，不一樣的是，項(xiàng)目給出了自己的“解決方案”。

今年5月前后，海閱首府喊出了“安心購”的口號(hào)，并在項(xiàng)目售樓處貼出了一份“保價(jià)承諾”：

若在后續(xù)房屋銷售過程中，出現(xiàn)低于5月折扣出售本項(xiàng)目房屋的情況時(shí)，我司同意您提出的退房，或按同樣比例返還差價(jià)要求。

從法律上講，這種類型的“保價(jià)承諾”，屬于“單方允諾”，是表意人向相對(duì)人作出的，為自己設(shè)定某種義務(wù)。

當(dāng)購房者基于對(duì)該承諾的信賴，與開發(fā)商簽訂了購房合同并支付了購房款，它就會(huì)產(chǎn)生法律效力，開發(fā)商不能隨意撤銷。

這樣的承諾，無疑是給那些還在觀望的購房者們，吃下了一顆定心丸。

之后，他們紛紛走進(jìn)售樓處，掏出真金白銀。

只是事情的后續(xù)發(fā)展，超出了他們的預(yù)料。

就在老業(yè)主們交完首付，批下貸款沒幾個(gè)月后，有人發(fā)現(xiàn)，海閱首府不但悄悄開始“95折清盤”，現(xiàn)在買的新客戶還“送車位”，不僅如此，部分銷售還承諾有8-10萬元的返傭。

有業(yè)主算了筆賬，按上海標(biāo)準(zhǔn)車位20-30萬元的價(jià)格，折扣+返傭+車位，5月買房少說：

虧了40萬元。

誰的錢也不是大風(fēng)刮來的，當(dāng)業(yè)主們聯(lián)合起來，拿著微信截圖以及銷售承諾的錄音，到售樓處要個(gè)說法時(shí)，得到的只有一句：

我們對(duì)保價(jià)協(xié)議的理解不同。

項(xiàng)目工作人員告訴業(yè)主：雖然沒有明確寫出，但是只有五月份購買2-3號(hào)樓中間套高層的用戶可以退差價(jià)。

還有業(yè)主收到的回復(fù)是：即使有保價(jià)協(xié)議，也不能保證未來折扣打到多少，都給你們拉齊。

憑空出現(xiàn)補(bǔ)充條款，解釋權(quán)都在項(xiàng)目......老業(yè)主們很疑惑：

這樣的保價(jià)協(xié)議，還有什么意義呢？

關(guān)于建發(fā)房產(chǎn)，我們之前也聊過，廈門國企“建發(fā)股份”旗下的地產(chǎn)平臺(tái)之一。

到今年，建發(fā)房產(chǎn)進(jìn)入上海已有20年了。

2021年前后，建發(fā)房產(chǎn)全國擴(kuò)張步伐加速，作為戰(zhàn)略重地，上海市場(chǎng)得到了重點(diǎn)關(guān)注，連續(xù)兩年大手筆拿地，建發(fā)房產(chǎn)兩度沖進(jìn)上海房企拿地金額榜前五。

自此上海市場(chǎng)成為了建發(fā)房產(chǎn)的業(yè)績(jī)主力軍。

去年，建發(fā)房產(chǎn)在上海第一次顯露“疲態(tài)”，一改大刀闊斧的風(fēng)格，全年只拿了兩塊地，投拓金額同比2023年縮水近80%，拿地排名掉出前20。

主要原因，可以歸結(jié)為大步擴(kuò)張的后遺癥。

當(dāng)初，為了做大在上海市場(chǎng)的盤子，建發(fā)房產(chǎn)拿了不少遠(yuǎn)郊地塊，之后這些地塊項(xiàng)目，不少都陷入了滯銷，鎖住了建發(fā)房產(chǎn)大量的精力和財(cái)力。

典型的就像位于青浦新城的印象青城，開盤5次平均認(rèn)購率只有40%出頭，位于金山的建發(fā)朗玥，2024年兩次開盤，第二批次去化率不足20%。

還有上面提到的海閱首府。

今年，建發(fā)房產(chǎn)迎來了一波重大的組織架構(gòu)調(diào)整，首先整合調(diào)整了三大集群業(yè)務(wù)版圖。

其次，人事?lián)Q防：

原華東集群總經(jīng)理葉耿，調(diào)任海西集群總經(jīng)理； 原海西集群總經(jīng)理凌祁，調(diào)任華東集群總經(jīng)理； 原東南集群投資總林聰凱，提拔為東南集群副總經(jīng)理。

最后，強(qiáng)化集團(tuán)管控，要求三大大集群一把手，同時(shí)出任集團(tuán)副總經(jīng)理。

在這之前，建發(fā)房產(chǎn)母公司建發(fā)股份剛剛換帥，原董事長(zhǎng)鄭永達(dá)辭職，由林茂接棒，集團(tuán)總經(jīng)理也迎來變動(dòng)，程?hào)|方上任。

市場(chǎng)猜測(cè)，這也是建發(fā)房產(chǎn)組織架構(gòu)調(diào)整的重要原因，特別是三個(gè)業(yè)務(wù)集群的總經(jīng)理換防，可能是想趁著集團(tuán)高層變動(dòng)，順勢(shì)打破原有的管理壁壘。

當(dāng)然，不管是什么原因，華東迎來新帥，自然得做出一些新氣象。

今年，建發(fā)房產(chǎn)在上海展現(xiàn)出了不一樣的氣勢(shì)，比如在投拓方面一掃疲態(tài)。

新總經(jīng)理凌祁到任后，建發(fā)房產(chǎn)開始積極報(bào)名參拍各批次土拍，下半年，6-9月僅3個(gè)月時(shí)間就在上海收地9宗。

單看數(shù)量，這已經(jīng)和之前建發(fā)在上海兩年的拿地量相當(dāng)。

銷售上，建發(fā)房產(chǎn)也開始打破常規(guī)，比如最近的建發(fā)海宸，開盤就拿出了95折的優(yōu)惠，對(duì)于建發(fā)上海的獨(dú)立操盤項(xiàng)目而言，這是非常罕見的。

或許，對(duì)業(yè)績(jī)的新要求，給建發(fā)上海那些曾經(jīng)因?yàn)閰^(qū)位問題，去化偏弱的項(xiàng)目，同樣帶來了一些新的壓力。

在這樣的情況下，這些項(xiàng)目想要實(shí)現(xiàn)快速去化，降價(jià)可能就是為數(shù)不多的有效手段了。

在發(fā)現(xiàn)海閱首府違約降價(jià)后，業(yè)主們?cè)啻谓M織協(xié)商，只是在對(duì)方的不斷推諉下，始終沒什么進(jìn)展。維權(quán)帖子的評(píng)論區(qū)，有人表示：

項(xiàng)目尾盤降價(jià)，并不稀奇。

確實(shí)，如今放眼全國，即便是新盤開盤，都很少有不破發(fā)的，只是既然房企提前給出了承諾，就不應(yīng)該辜負(fù)購房者付出的信任。

是的，建發(fā)不坑新業(yè)主，但誰能永遠(yuǎn)不老？