在董事長(zhǎng)更迭與業(yè)績(jī)虧損的雙重壓力下，萬科在成都土地市場(chǎng)悄然落子。

10月22日，成都郫都區(qū)犀浦街道兩宗相鄰的涉宅用地以底價(jià)成交，被萬科和成都潤(rùn)弘投資聯(lián)合體以3.16億元總價(jià)競(jìng)得。

這兩宗地塊位置臨近，樓面價(jià)分別為4550元/平方米和4570元/平方米，綜合容積率1.5，規(guī)劃總建筑面積約6.94萬平方米。

此次拿地是萬科近一年內(nèi)在郫都區(qū)的又一次落子，與其在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的“蜀都萬科·錦上揚(yáng)華”項(xiàng)目形成聯(lián)動(dòng)。

與往年動(dòng)輒數(shù)十億的搶地盛況不同，此次拿地規(guī)模雖小，卻透露出萬科在董事長(zhǎng)更迭、業(yè)績(jī)持續(xù)承壓背景下的戰(zhàn)略調(diào)整。

萬科拿地傳遞什么信號(hào)？

在此次成都拿地之前，萬科今年上半年的投資策略已極為謹(jǐn)慎。

2025年上半年，萬科僅新增6個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積55.8萬平方米，權(quán)益地價(jià)約13.4億元。平均地價(jià)僅為4528元/平方米。

此次成交的兩宗地塊編號(hào)分別為PD2025-13和PD2025-14，均位于郫都區(qū)犀浦街道核心生活圈內(nèi)。

其中，PD2025-13地塊規(guī)劃建筑面積51347.38平方米，起始樓面價(jià)4550元/平方米，最終由成都弘萬瑞博置業(yè)發(fā)展有限公司（萬科&成都潤(rùn)弘投資）以2.34億元總價(jià)競(jìng)得。

PD2025-14地塊規(guī)劃建筑面積18026.07平方米，容積率同樣為1.5。起始樓面價(jià)4570元/平方米，最終成交價(jià)0.82億元，競(jìng)得方同為成都弘萬瑞博置業(yè)。

股權(quán)穿透信息顯示，萬科旗下成都萬合眾友企業(yè)管理有限公司、成都市潤(rùn)弘投資有限公司，分別持有成都弘萬瑞博置業(yè)51%和49%股權(quán)。

這種與本地投資平臺(tái)公司組成聯(lián)合體拿地的模式，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為常見，既能夠分散風(fēng)險(xiǎn)，又可借助地方企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)。

犀浦街道作為郫都區(qū)與主城區(qū)交界的重要區(qū)域，毗鄰金牛區(qū)，享有雙區(qū)配套紅利，是城西人口較為密集、生活配套相對(duì)成熟的區(qū)域。

萬科此次拿地進(jìn)一步強(qiáng)化了其在城西的“主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)”。自2006年的加州灣項(xiàng)目起，成都萬科已在城西先后開發(fā)理想城、萬科城、時(shí)光潤(rùn)園等13個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)占有率一直領(lǐng)先。

遭遇“換帥”風(fēng)波

在此之前，萬科剛剛經(jīng)歷了“換帥”風(fēng)波。

10月13日，萬科突發(fā)公告，宣布辛杰因“個(gè)人原因”辭任萬科董事長(zhǎng)職務(wù)，不再擔(dān)任公司任何職位。

辛杰的離職異常突然。有傳聞稱，這位被稱作“救火隊(duì)長(zhǎng)”的董事長(zhǎng)已失聯(lián)20多天。

辛杰最近一次公開露面是今年8月底出席通力電梯與深鐵集團(tuán)、萬科集團(tuán)的戰(zhàn)略協(xié)議簽署儀式。

辛杰職業(yè)生涯橫跨外貿(mào)、酒店管理、城市建設(shè)等多個(gè)領(lǐng)域，曾任職深圳市地鐵集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)，并主導(dǎo)深圳“軌道+物業(yè)”模式開發(fā)。

他于2025年1月接替郁亮出任萬科董事長(zhǎng)，上任僅8個(gè)月就突然離場(chǎng)。

接替辛杰的是同樣具有深厚“深鐵基因”的黃力平。這位1968年出生的教授級(jí)高級(jí)工程師，1994年從同濟(jì)大學(xué)巖土工程專業(yè)碩士畢業(yè)后，歷任深圳市工勘巖土工程公司工程師、副總工程師、總工程師。

黃力平1999年進(jìn)入深鐵集團(tuán)，2014年升任深鐵集團(tuán)副總經(jīng)理、黨委委員，2021年升任深鐵集團(tuán)黨委副書記、董事、總經(jīng)理。

他從2021年6月起擔(dān)任萬科董事會(huì)非獨(dú)立董事，被視為大股東為加強(qiáng)雙方戰(zhàn)略協(xié)同的重要安排。

近9000億負(fù)債壓頂

萬科此次領(lǐng)導(dǎo)層更迭的背后，是公司面臨的嚴(yán)峻財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)壓力。

截至2025年上半年，萬科負(fù)債總額高達(dá)8730億元，凈負(fù)債率達(dá)90.38%。

更為棘手的是，萬科短期借款231.5億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)1347億元，而賬上貨幣資金僅740億元。

銷售端的表現(xiàn)同樣不容樂觀。今年前9月，萬科銷售額1002.9億元，同比下滑44%，幾乎縮水一半。

盈利方面，萬科2024年虧損近500億元，2025年上半年再虧119.47億元。

對(duì)于業(yè)績(jī)虧損的原因，萬科解釋主要有三點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位；新增計(jì)提了資產(chǎn)減值；部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

萬科2025年半年報(bào)顯示，公司上半年計(jì)提各類減值準(zhǔn)備合計(jì)54.49億元，減少歸母凈利潤(rùn)約44.78億元。

深鐵集團(tuán)也開始拿出真金白銀馳援萬科：截至8月5日累計(jì)已向萬科提供借款達(dá)243.69億元，這一數(shù)字后來進(jìn)一步增至259.41億元。

得益于此，萬科也在積極化債。上半年公司完成164.9億元公開債務(wù)償還，并宣布2027年之前已無境外公開債到期。

黃力平接手的萬科，如同一個(gè)剛經(jīng)歷風(fēng)暴的船隊(duì)。成都拿地雖只是小試牛刀，卻傳遞出萬科在深鐵主導(dǎo)下并未停止投資腳步的信號(hào)。

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