中央重磅會議釋放房地產(chǎn)新信號！二十屆四中全會公報首次將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”與民生福祉、共同富裕并列，標志著行業(yè)從“救火式調(diào)控”轉(zhuǎn)向長期制度重構(gòu)。結(jié)合國務院近期部署，政策工具箱全面升級，一場關乎土地、需求與供給的深度變革正在襲來。

來源：合肥樓市航拍

NO.1 | 壹

四中全會公報：房地產(chǎn)升維至“民生與戰(zhàn)略”雙軌道

二十屆四中全會將房地產(chǎn)納入“保障和改善民生”與“強大國內(nèi)市場”雙框架，其表述有三重深意：

1.定位轉(zhuǎn)變：房地產(chǎn)不再僅是經(jīng)濟引擎，而是“人民生活品質(zhì)”的核心要素。公報要求“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，與就業(yè)、教育、社保并列，凸顯其民生屬性壓過金融屬性。

2.供需新循環(huán)：會議提出“以新需求引領新供給，以新供給創(chuàng)造新需求”，直指當前存量時代痛點——過去靠大規(guī)模拆遷創(chuàng)造需求的模式難以為繼，未來需通過產(chǎn)品創(chuàng)新（如綠色住宅、智慧社區(qū)）激活改善型消費。

3.區(qū)域協(xié)同破局：“優(yōu)化國土空間格局”與“新型城鎮(zhèn)化”聯(lián)動，意味著人口、產(chǎn)業(yè)與住房政策將更深度綁定。例如，長三角、粵港澳等重點城市群可能試點“人地錢”掛鉤機制，引導資源向優(yōu)勢區(qū)域集中。

值得注意的是，8月國務院全體會議進一步明確“止跌回穩(wěn)是硬任務”，要求政策“供需兩端發(fā)力”。這與四中全會形成短期托底、長期轉(zhuǎn)型的合力，政策連貫性超預期。

NO.2 | 貳

行業(yè)巨變：從“規(guī)模競賽”到“品質(zhì)生死局”

1. 短期市場：政策底已現(xiàn)，但分化加劇

近期多地已落地“認房不認貸”、稅費減免等組合拳，核心城市成交量短期回升。但政策效果呈“K型分化”：一線及強二線城市（如合肥、杭州）高端項目熱度攀升，而三四線仍面臨庫存壓力。房企端，部分國企已重啟拿地，但民營房企仍以“保交付”為重心，行業(yè)洗牌加速。

2. 中期主線：城市更新驅(qū)動需求重構(gòu)

城中村改造成為新引擎。國常會明確“改造與需求釋放聯(lián)動”，例如合肥計劃2027年前完成全部城中村改造。但模式已變：過去貨幣化安置主打“去庫存”，如今更強調(diào)“房票+品質(zhì)升級”——拆遷戶持房票選購指定新建商品房，推動市場從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”。

3. 長期趨勢：存量時代唯“產(chǎn)品力”生存

四中全會強調(diào)“科技自立自強”，映射到房地產(chǎn)，意味著綠色建筑、裝配式技術將成為準入門檻。中小房企因缺乏產(chǎn)品研發(fā)能力逐步退出，頭部企業(yè)則靠“高端產(chǎn)品線+運營服務”搶占市場。

合肥樣本：政策先行與城市更新雙輪驅(qū)動

對于合肥而言，這一政策影響尤為明顯。作為近年來發(fā)展迅猛的新一線城市，合肥房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)三大趨勢：

其一，保障性住房供給將大幅增加。合肥高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)將加快建設保障性租賃住房，滿足新市民、青年人的住房需求。

其二，商品房市場將更加注重品質(zhì)提升。隨著改善型需求成為主流，合肥開發(fā)商必須在產(chǎn)品設計、建筑質(zhì)量、社區(qū)配套等方面下功夫，單純靠地段漲價的時代已經(jīng)過去。

其三，城市更新將成為新增長點。合肥老城區(qū)如廬陽區(qū)、包河區(qū)的老舊小區(qū)改造將加速推進，這既改善了居民居住條件，也為建筑、裝修等行業(yè)帶來新機遇。

值得注意的是，合肥作為科技創(chuàng)新城市，人才住房保障將成為重中之重。預計合肥將出臺更多針對高端人才、產(chǎn)業(yè)人才的住房支持政策，通過住房保障助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

來源：合肥樓市航拍

NO.3 | 叁

結(jié)語

四中全會為房地產(chǎn)劃出分水嶺：行業(yè)不再追求單一規(guī)模增長，而是嵌入國家戰(zhàn)略與民生訴求中。短期看，政策托底避免硬著陸；中長期則靠城市更新與產(chǎn)品升級重構(gòu)價值鏈。對購房者，改善型需求迎窗口期，但需警惕非核心資產(chǎn)泡沫；對房企，唯有深耕產(chǎn)品、擁抱科技才能穿越周期。這場變革背后，是中國經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇。

第一房智庫觀點：

我們認為，房地產(chǎn)將進入“少而精”的寡頭時代。政策已給出清晰路徑：一方面通過城中村改造釋放需求，另一方面以“好房子”標準倒逼產(chǎn)業(yè)升級。合肥的實踐表明，區(qū)域龍頭城市有望通過政策紅利與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢率先復蘇。建議投資者關注三大機會點：重點城市群改善型住宅、綠色建筑產(chǎn)業(yè)鏈、城市更新相關服務商。同時警示：盲目追逐低能級城市投機性項目風險極高，未來樓市價值將嚴格與人口流入、產(chǎn)業(yè)活力掛鉤。