撰文 | 花姐

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每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

最近，北京豪宅進行了一場“龜兔賽跑”。

兩位選手是紫京宸園和璞樾。它們皆來自朝陽區(qū)的黃杉木店，是同根雙生的。

它們同時拿地、報規(guī)，開盤時間也相差不大。

但，有關它們的網簽速度，被人盯死了。網簽多寡，才能相對真實地反映去化情況，而不是看熱銷海報。

璞樾在北，紫京宸園在南，僅有一路之隔。它們至少有50%以上面積段產品，存在競爭關系。

這就誕生了一個現(xiàn)象，部分買家為了雙保險，在兩個盤同時認籌，先看看誰賣得更好，再定奪。據(jù)說，這部分買家占比達30%。

對這些買家而言，他們正在密切關注網簽的動態(tài)。

紫京宸園先發(fā)制人，最早拋出3套網簽，均價9.35萬元/平米；璞樾緊跟其后，首發(fā)的成績是網簽5套，均價9.82萬元/平米。

后來，數(shù)據(jù)反轉，紫京宸園的3套成績盤桓多日，而璞樾高歌猛進，摸高至23套。

截至10月28日早間，它們的網簽數(shù)據(jù)都是74套，共計148套，網簽總額24.78億元，地價覆蓋率19.67%。

紫京宸園拿證559套，網簽率13.24%，簽約面積12341.04平米，均價98449.53元/平米；璞樾拿證308套，網簽率24%，簽約面積12630平米，均價10030.07元/平米。

不過，這些所謂的網簽數(shù)據(jù)，其實也是滯后的，再加上客戶情況多樣，璞樾和紫京宸園短期的網簽量，只能管中窺豹，但不能蓋棺定論。

這個時候，一些買家或許又猶豫了，不知道該選誰？

你一定要扎到數(shù)據(jù)深度，才能做出判斷，而不是只看表面的網簽大數(shù)。

花姐給你支兩招：1、看清推盤策略；2、讀懂網簽明細。

錯位競爭的推盤策略

本是同根生，相煎何太急。

為了避免兄弟鬩墻，紫京宸園和璞樾采取了差異化的推盤策略：預售樓棟區(qū)位錯位。

從領證的情況看，紫京宸園先賣東邊9棟，位置相對較弱，策略是：低開高走。

從最初并不在紫京宸園核心，臨東邊高壓線或朝陽北路的7#、12#和13#的3套房，價格僅為9.35萬元/平米，到如今已升至9.84萬元/平米。

反觀璞樾，先賣西邊6棟，遠離東面的幼兒園和高壓線，策略是：高舉高打。

從有網簽開始的9.82萬元/平米，到目前突破10萬元/平米，一直維持了高價。但如果東邊三棟推出，價格勢必會往下走點。

這兩兄弟豪宅完全相反的策略充滿深意，盡量避免打架。

璞樾的豪，更純粹。它的面積分152平米、188平米、195平米、204平米、230平米、258平米；

紫京宸園的豪，更全面。它的面積段分133平米、148平米、168平米、220平米、232平米、278平米和400平米。

從目前第一批次領取的預售證看，它們存在競爭關系的面積段，主要發(fā)生在140-160平米之間。

璞樾124套、紫京宸園193套，分別占比41.3%和34.53%。另有200-240平米面積段，璞樾有64套、紫京宸園有86套，分別占比20.8%和15.38%。

它們完全差異化的戶型，是紫京宸園的140平米以下和400平米以上戶型，共計119套。

簡而言之，放長遠點看，璞樾的價格會往下探點，紫京宸園的價格會略走高。

單價11.46萬元/平米為天花板

如果想讀懂紫京宸園和璞樾的成績單，務必看網簽明細。

截至10月28日上午，雖然它們都網簽了74套，但組合并不一樣。

紫京宸園網簽12.15億元，均價9.845萬元/平米；璞樾網簽12.63億元，均價10萬元/平米。

從它們的數(shù)據(jù)中，至少可以讀出如下幾點：

1、璞樾最高價為11.46萬元/平米

從超過10萬元/平米網簽房源看，璞樾有25套，分布在4#6套、5#6套、7#11套、8#和9#各1套，最高成交單價為4#2單元1902，單價為11.4559萬元/平米，其次是4#1單元1902，單價11.22萬元/平米。

2、紫京宸園最高為10.9672萬元/平米

從超過10萬元/平米網簽房源看，紫京宸園有18套，分布在5#1套、6#11套、7#2套、10#1套、11#3套，最高成交單價為6#1單元1901，單價為10.9672萬元/平米。

3、哪棟樓賣出的套數(shù)最多？

璞樾網簽的套數(shù)，從高到低為：8#25套、均價96850元/平米；9#22套、均價96035元/平米；7#13套、均價102476元/平米；5#7套、均價104835元/平米；4#6套、均價109145元/平米；2#1套、97359元/平米。

紫京宸園網簽的套數(shù)，從高到低為：7#19套、均價95842元/平米；13#14套、均價95631元/平米；6#11套、均價105065元/平米；14#7套、均價94954元/平米；1#6套、均價96948元/平米；12#6套、均價90119元/平米；11#5套、均價100983元/平米；10#4套、均價98759元/平米；5#2套、均價104093元/平米。

雙子座股權微變背后

紫京宸園和璞樾是親兄弟，這只是在股東層面。

在操盤上，紫京宸園由中建智地完全主導；璞樾則是個混血兒，產品設計主要來自金茂，營銷由越秀負責。

兩支操盤團隊之間，還是有明爭暗斗的。只不過，因為血緣關系，不會相互詆毀。

紫京宸園和璞樾雖分屬兩間項目公司，但最初的隔層股東是一致的：興鼎地產（中建智地97%和朝開公司3%）、中國金茂和越秀地產，分別持股50%、33%和17%。

但，就在二者開盤前夜，它們的股東關系，發(fā)生了微妙的變化。

9月30日，紫京宸園突然被增資26334萬元，令興鼎地產持股下降0.1%至49.9%，金茂增加0.1%至33.1%，越秀維持17%不變。

一周后的10月7日，璞樾也被增資33666萬元，令興鼎地產持股上升0.1%至50.1%，金茂減少0.1%至29.9%，越秀維持17%不變。

別小看這0.1%股權的增減，代表著話語權的分層。

在璞樾，金茂與越秀鐵板一塊，持股比例為50.1%，占據(jù)絕對話事權；在紫京宸園，興鼎地產占股50.1%，中建智地完全掌控。

實際上，這兩個豪宅的分工早已明確，董事會也沒變，為何還要多此一舉？

花姐判斷，大致有兩個原因：1、出于財務上的并表考慮；2、為了讓雙方的決策更簡單、高效。

這種雙子座"分家"的故事，前不久也上演過，恰好也有金茂在內。

在黃杉木店雙子往東不遠，金茂滿曜和保利朝觀天珺發(fā)生了股權變化。

從原來金茂和保利發(fā)展在兩盤中各占50%，變成了：金茂滿矅里，金茂增至70%、保利發(fā)展減至30%；保利朝觀天珺里，金茂減至30%，保利發(fā)展增至70%。

還有一個例子，也可以佐證。

在海淀功德寺雙子座，為了平衡和樾望云與和樾玉鳴的厲害關系，越秀在和樾玉鳴里增持了0.001%股份之后，持股比例為50.001%、綠城49.999%。

正是這種微小的股權變動，越秀北方區(qū)總經理董毅才得以上位董事長，成為雙子座的端水大師。

可以說，這三個案例股權的細微變化，藏著很不簡單的故事。

附：最新動態(tài)

剛剛，就在花姐發(fā)稿前，中建智地聯(lián)合未來科學城以26.012億元底價，摘得昌平歇甲組合地塊，綜合樓面價約2.9萬元/平米。

從區(qū)位上看，歇甲地塊未來潛力不小。周邊雙地鐵，且緊挨朝陽北苑板塊。

花姐估計，中建智地將對歇甲村2塊住宅和4塊配套地塊同時開發(fā)，產品大概率是北京國賢府的迭代升級，仍以中國風為主。

隨著將歇甲地塊收入囊中，未來，中建智地城區(qū)項目，將以宸園系列為主，郊區(qū)則主打國賢府產品系。

圖說：歇甲組合地塊區(qū)位圖