撰文 | 花姐

樓花網(wǎng)出品 | louhuar.com

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

最近，北京豪宅進(jìn)行了一場(chǎng)“龜兔賽跑”。

兩位選手是紫京宸園和璞樾。它們皆來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)的黃杉木店，是同根雙生的。

它們同時(shí)拿地、報(bào)規(guī)，開(kāi)盤(pán)時(shí)間也相差不大。

但，有關(guān)它們的網(wǎng)簽速度，被人盯死了。網(wǎng)簽多寡，才能相對(duì)真實(shí)地反映去化情況，而不是看熱銷(xiāo)海報(bào)。

璞樾在北，紫京宸園在南，僅有一路之隔。它們至少有50%以上面積段產(chǎn)品，存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

這就誕生了一個(gè)現(xiàn)象，部分買(mǎi)家為了雙保險(xiǎn)，在兩個(gè)盤(pán)同時(shí)認(rèn)籌，先看看誰(shuí)賣(mài)得更好，再定奪。據(jù)說(shuō)，這部分買(mǎi)家占比達(dá)30%。

對(duì)這些買(mǎi)家而言，他們正在密切關(guān)注網(wǎng)簽的動(dòng)態(tài)。

紫京宸園先發(fā)制人，最早拋出3套網(wǎng)簽，均價(jià)9.35萬(wàn)元/平米；璞樾緊跟其后，首發(fā)的成績(jī)是網(wǎng)簽5套，均價(jià)9.82萬(wàn)元/平米。

后來(lái)，數(shù)據(jù)反轉(zhuǎn)，紫京宸園的3套成績(jī)盤(pán)桓多日，而璞樾高歌猛進(jìn)，摸高至23套。

截至10月28日早間，它們的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都是74套，共計(jì)148套，網(wǎng)簽總額24.78億元，地價(jià)覆蓋率19.67%。

紫京宸園拿證559套，網(wǎng)簽率13.24%，簽約面積12341.04平米，均價(jià)98449.53元/平米；璞樾拿證308套，網(wǎng)簽率24%，簽約面積12630平米，均價(jià)10030.07元/平米。

不過(guò)，這些所謂的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，其實(shí)也是滯后的，再加上客戶(hù)情況多樣，璞樾和紫京宸園短期的網(wǎng)簽量，只能管中窺豹，但不能蓋棺定論。

這個(gè)時(shí)候，一些買(mǎi)家或許又猶豫了，不知道該選誰(shuí)？

你一定要扎到數(shù)據(jù)深度，才能做出判斷，而不是只看表面的網(wǎng)簽大數(shù)。

花姐給你支兩招：1、看清推盤(pán)策略；2、讀懂網(wǎng)簽明細(xì)。

錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的推盤(pán)策略

本是同根生，相煎何太急。

為了避免兄弟鬩墻，紫京宸園和璞樾采取了差異化的推盤(pán)策略：預(yù)售樓棟區(qū)位錯(cuò)位。

從領(lǐng)證的情況看，紫京宸園先賣(mài)東邊9棟，位置相對(duì)較弱，策略是：低開(kāi)高走。

從最初并不在紫京宸園核心，臨東邊高壓線或朝陽(yáng)北路的7#、12#和13#的3套房，價(jià)格僅為9.35萬(wàn)元/平米，到如今已升至9.84萬(wàn)元/平米。

反觀璞樾，先賣(mài)西邊6棟，遠(yuǎn)離東面的幼兒園和高壓線，策略是：高舉高打。

從有網(wǎng)簽開(kāi)始的9.82萬(wàn)元/平米，到目前突破10萬(wàn)元/平米，一直維持了高價(jià)。但如果東邊三棟推出，價(jià)格勢(shì)必會(huì)往下走點(diǎn)。

這兩兄弟豪宅完全相反的策略充滿(mǎn)深意，盡量避免打架。

璞樾的豪，更純粹。它的面積分152平米、188平米、195平米、204平米、230平米、258平米；

紫京宸園的豪，更全面。它的面積段分133平米、148平米、168平米、220平米、232平米、278平米和400平米。

從目前第一批次領(lǐng)取的預(yù)售證看，它們存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的面積段，主要發(fā)生在140-160平米之間。

璞樾124套、紫京宸園193套，分別占比41.3%和34.53%。另有200-240平米面積段，璞樾有64套、紫京宸園有86套，分別占比20.8%和15.38%。

它們完全差異化的戶(hù)型，是紫京宸園的140平米以下和400平米以上戶(hù)型，共計(jì)119套。

簡(jiǎn)而言之，放長(zhǎng)遠(yuǎn)點(diǎn)看，璞樾的價(jià)格會(huì)往下探點(diǎn)，紫京宸園的價(jià)格會(huì)略走高。

單價(jià)11.46萬(wàn)元/平米為天花板

如果想讀懂紫京宸園和璞樾的成績(jī)單，務(wù)必看網(wǎng)簽明細(xì)。

截至10月28日上午，雖然它們都網(wǎng)簽了74套，但組合并不一樣。

紫京宸園網(wǎng)簽12.15億元，均價(jià)9.845萬(wàn)元/平米；璞樾網(wǎng)簽12.63億元，均價(jià)10萬(wàn)元/平米。

從它們的數(shù)據(jù)中，至少可以讀出如下幾點(diǎn)：

1、璞樾最高價(jià)為11.46萬(wàn)元/平米

從超過(guò)10萬(wàn)元/平米網(wǎng)簽房源看，璞樾有25套，分布在4#6套、5#6套、7#11套、8#和9#各1套，最高成交單價(jià)為4#2單元1902，單價(jià)為11.4559萬(wàn)元/平米，其次是4#1單元1902，單價(jià)11.22萬(wàn)元/平米。

2、紫京宸園最高為10.9672萬(wàn)元/平米

從超過(guò)10萬(wàn)元/平米網(wǎng)簽房源看，紫京宸園有18套，分布在5#1套、6#11套、7#2套、10#1套、11#3套，最高成交單價(jià)為6#1單元1901，單價(jià)為10.9672萬(wàn)元/平米。

3、哪棟樓賣(mài)出的套數(shù)最多？

璞樾網(wǎng)簽的套數(shù)，從高到低為：8#25套、均價(jià)96850元/平米；9#22套、均價(jià)96035元/平米；7#13套、均價(jià)102476元/平米；5#7套、均價(jià)104835元/平米；4#6套、均價(jià)109145元/平米；2#1套、97359元/平米。

紫京宸園網(wǎng)簽的套數(shù)，從高到低為：7#19套、均價(jià)95842元/平米；13#14套、均價(jià)95631元/平米；6#11套、均價(jià)105065元/平米；14#7套、均價(jià)94954元/平米；1#6套、均價(jià)96948元/平米；12#6套、均價(jià)90119元/平米；11#5套、均價(jià)100983元/平米；10#4套、均價(jià)98759元/平米；5#2套、均價(jià)104093元/平米。

雙子座股權(quán)微變背后

紫京宸園和璞樾是親兄弟，這只是在股東層面。

在操盤(pán)上，紫京宸園由中建智地完全主導(dǎo)；璞樾則是個(gè)混血兒，產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要來(lái)自金茂，營(yíng)銷(xiāo)由越秀負(fù)責(zé)。

兩支操盤(pán)團(tuán)隊(duì)之間，還是有明爭(zhēng)暗斗的。只不過(guò)，因?yàn)檠夑P(guān)系，不會(huì)相互詆毀。

紫京宸園和璞樾雖分屬兩間項(xiàng)目公司，但最初的隔層股東是一致的：興鼎地產(chǎn)（中建智地97%和朝開(kāi)公司3%）、中國(guó)金茂和越秀地產(chǎn)，分別持股50%、33%和17%。

但，就在二者開(kāi)盤(pán)前夜，它們的股東關(guān)系，發(fā)生了微妙的變化。

9月30日，紫京宸園突然被增資26334萬(wàn)元，令興鼎地產(chǎn)持股下降0.1%至49.9%，金茂增加0.1%至33.1%，越秀維持17%不變。

一周后的10月7日，璞樾也被增資33666萬(wàn)元，令興鼎地產(chǎn)持股上升0.1%至50.1%，金茂減少0.1%至29.9%，越秀維持17%不變。

別小看這0.1%股權(quán)的增減，代表著話語(yǔ)權(quán)的分層。

在璞樾，金茂與越秀鐵板一塊，持股比例為50.1%，占據(jù)絕對(duì)話事權(quán)；在紫京宸園，興鼎地產(chǎn)占股50.1%，中建智地完全掌控。

實(shí)際上，這兩個(gè)豪宅的分工早已明確，董事會(huì)也沒(méi)變，為何還要多此一舉？

花姐判斷，大致有兩個(gè)原因：1、出于財(cái)務(wù)上的并表考慮；2、為了讓雙方的決策更簡(jiǎn)單、高效。

這種雙子座"分家"的故事，前不久也上演過(guò)，恰好也有金茂在內(nèi)。

在黃杉木店雙子往東不遠(yuǎn)，金茂滿(mǎn)曜和保利朝觀天珺發(fā)生了股權(quán)變化。

從原來(lái)金茂和保利發(fā)展在兩盤(pán)中各占50%，變成了：金茂滿(mǎn)矅?yán)铮鹈鲋?0%、保利發(fā)展減至30%；保利朝觀天珺里，金茂減至30%，保利發(fā)展增至70%。

還有一個(gè)例子，也可以佐證。

在海淀功德寺雙子座，為了平衡和樾望云與和樾玉鳴的厲害關(guān)系，越秀在和樾玉鳴里增持了0.001%股份之后，持股比例為50.001%、綠城49.999%。

正是這種微小的股權(quán)變動(dòng)，越秀北方區(qū)總經(jīng)理董毅才得以上位董事長(zhǎng)，成為雙子座的端水大師。

可以說(shuō)，這三個(gè)案例股權(quán)的細(xì)微變化，藏著很不簡(jiǎn)單的故事。

附：最新動(dòng)態(tài)

剛剛，就在花姐發(fā)稿前，中建智地聯(lián)合未來(lái)科學(xué)城以26.012億元底價(jià)，摘得昌平歇甲組合地塊，綜合樓面價(jià)約2.9萬(wàn)元/平米。

從區(qū)位上看，歇甲地塊未來(lái)潛力不小。周邊雙地鐵，且緊挨朝陽(yáng)北苑板塊。

花姐估計(jì)，中建智地將對(duì)歇甲村2塊住宅和4塊配套地塊同時(shí)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品大概率是北京國(guó)賢府的迭代升級(jí)，仍以中國(guó)風(fēng)為主。

隨著將歇甲地塊收入囊中，未來(lái)，中建智地城區(qū)項(xiàng)目，將以宸園系列為主，郊區(qū)則主打國(guó)賢府產(chǎn)品系。

圖說(shuō)：歇甲組合地塊區(qū)位圖