代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

十月收官之際，土拍市場(chǎng)再傳捷報(bào)。

今日（30日），越秀地產(chǎn)底價(jià)競(jìng)得天河區(qū)廣棠片區(qū)兩宗涉宅用地，成交金額34.83億元。

隨著兩宗地塊的成功出讓，廣州10月土拍也正式落下帷幕。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，10月廣州涉宅用地成交7宗，成交總建面49.23萬(wàn)㎡，成交金額80.71億元。

下面我們來(lái)看看地塊素質(zhì)及周邊市場(chǎng)表現(xiàn)如何：

棠德路以東地塊計(jì)容建筑面積70283㎡，起拍總價(jià)22.05億元，起拍樓面價(jià)31380元/㎡，棠德路以東西地塊計(jì)容建筑面積127852㎡，起拍總價(jià)12.78億元，起拍樓面價(jià)30950元/㎡，兩宗地塊均為容積率均為≤ 2.1。

本次競(jìng)得人均為同一主體，在此之前，出讓公告中也提到了鼓勵(lì)在兩個(gè)地塊間設(shè)立空中連廊或地下通道加強(qiáng)聯(lián)系，以及合理統(tǒng)籌布局幼兒園等公服配套的位置，方便項(xiàng)目建成后供業(yè)主使用。

而之所以提出該建設(shè)要求，是因?yàn)閺墓俜胶脚膱D可見(jiàn)，兩宗地塊距離非常近，有助于房企連片開(kāi)發(fā)。

在建筑高度上，公告明確指出，地塊必須滿足岑村機(jī)場(chǎng)凈空控制要求。

公告還指出，鼓勵(lì)提高住宅陽(yáng)臺(tái)面積占比，鼓勵(lì)配置主景觀陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等半開(kāi)敞空間。

“≤ 2.1的容積率+建筑高度必須滿足岑村機(jī)場(chǎng)凈空控制+新規(guī)配建要求”。

從這三個(gè)要求或可以推斷出，未來(lái)地塊將打造低密小高層產(chǎn)品。

今年三月天河自規(guī)局就宣布對(duì)棠東村、棠下村約1043畝土地征收補(bǔ)償協(xié)議均已全部簽訂，這兩宗地塊就位列其中。

按照批復(fù)德《天河智谷廣棠片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》指出，廣棠片區(qū)規(guī)劃科研、商業(yè)、醫(yī)療等多元用地，并配套車陂涌濕地公園等生態(tài)設(shè)施，將著力打造“科創(chuàng)研發(fā)+生態(tài)宜居”的產(chǎn)城融合新樣板。

地塊位于東圃板塊廣棠片區(qū)內(nèi)，距離地鐵21號(hào)線棠東站約兩公里，周邊有多條公交線路經(jīng)過(guò)，可通達(dá)廣州各區(qū)。

值得一提的是，盡管目前地塊距離地鐵較遠(yuǎn)，但出讓公告中提到，項(xiàng)目地塊北側(cè)應(yīng)預(yù)留公共開(kāi)敞空間，用于地鐵19號(hào)線建設(shè)。

配套方面，有樂(lè)天棠德廣場(chǎng)、天河棠下智匯Park、優(yōu)托幫購(gòu)物中心等配套，不過(guò)距離相對(duì)較遠(yuǎn)；以及清華大學(xué)灣區(qū)附屬學(xué)校、廣州奧林匹克中學(xué)高中部等教育資源。

多個(gè)工業(yè)園、加油站環(huán)伺地塊周邊，與規(guī)劃中的岑村機(jī)場(chǎng)距離較近，會(huì)有較多噪音，未來(lái)居住舒適度或?qū)?huì)受到一定程度的影響。

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，地塊所處的東圃板塊今年1-9月商品住宅成交1032套，較去年同時(shí)期增長(zhǎng)10%，區(qū)占率33%。

120-144㎡戶型成為了今年?yáng)|圃板塊的主力成交產(chǎn)品，累計(jì)317套，占比31%。

隨著流速的加快，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至今年9月末東圃板塊120-144㎡戶型庫(kù)存701套，去化周期16.2個(gè)月。

聚焦到地塊周邊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近十三月地塊周邊三公里內(nèi)商品住宅成交1122套，成交均價(jià)74144元/㎡。

距離地塊最近的新房項(xiàng)目城投珠江天河壹品，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-9月該項(xiàng)目成交148套，成交均價(jià)61830元/㎡。

在土地市場(chǎng)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，作為天河區(qū)涉宅用地供求主戰(zhàn)場(chǎng)，2022-2024年?yáng)|圃板塊涉宅用地供應(yīng)9宗，供應(yīng)總建面98.18萬(wàn)㎡，成交6宗，成交總建面71.54萬(wàn)㎡。

主力容積率段集中在2.0-3.0，累計(jì)成交3宗。

6宗宅地目前已有5宗轉(zhuǎn)化入市，在這其中，華潤(rùn)置地天河潤(rùn)府一期今年1-9月成交349套，成交均價(jià)49060元/㎡，地樓比0.47。

地樓比最高的項(xiàng)目為聯(lián)投文津府，達(dá)到了0.69，該項(xiàng)目今年1-9月成交64套，成交均價(jià)56112元/㎡。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。