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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

每次聊到粵系民企江湖，合生系是永遠(yuǎn)不會被埋沒的大佬級房企，朱家三兄弟創(chuàng)建了三家知名房企，其中老二朱孟依旗下的合生創(chuàng)展成名最早，也在全國影響力最大。

作為最早登錄香港資本市場的民營房企，曾經(jīng)的地產(chǎn)航母：合生創(chuàng)展這幾年過的也并不好，不僅僅是其江湖地位早已經(jīng)不在，其江湖口碑與債務(wù)問題也受到業(yè)內(nèi)持續(xù)關(guān)注。

眾所周知，合生創(chuàng)展作為老牌地產(chǎn)，是全國化較早的房企之一，在2008年之前，一直都是大陸地產(chǎn)一哥的存在，也是國內(nèi)第一家銷售額過百億的民營房企，有著“華南五虎之一”的稱號。

但是最近十幾年，合生創(chuàng)展仍然堅持港資房企囤地模式，錯過了高周轉(zhuǎn)時代規(guī)?；l(fā)展機會，幾十年過了，合生創(chuàng)展仍然還是在百億體量徘徊，幾乎還是吃老本狀態(tài)。

2023年底，合生創(chuàng)展官宣合并朱家旗下另外一家房企珠江投資集團，也算是結(jié)束了曾經(jīng)兩家錯亂復(fù)雜的管理構(gòu)架，建立了一個統(tǒng)一的局面。

隨著去年開始，朱孟依退出管理一線，旗下合生創(chuàng)展與珠江投資也分別迎來了最新話事人。

朱孟依有兩子一女：長子朱一航、次子朱偉航、女兒朱桔榕。朱孟依隱身，三個子女走向臺前，各自獨當(dāng)一面。

朱桔榕擔(dān)任合生創(chuàng)展董事會主席，朱偉航掌舵廣東珠江投資股份有限公司，可以看到合生系仍然還是家族化管理模式。

去年兩家公司合并之后，項目基本上都迎來了全國各地的整合，特別是廣東，北京，上海等幾大核心城市，珠江投資業(yè)務(wù)去年開始就已經(jīng)面臨持續(xù)虧損狀態(tài)。

可以看到，朱老板的兩位子女上臺之后，調(diào)整還是非常大，合生創(chuàng)展成立高端地產(chǎn)品牌縵云，收購珠江地產(chǎn)的很多舊改項目，為其后期在中高端市場補充火力。

不過合并一年之后，今年看到合生創(chuàng)展發(fā)布的半年報數(shù)據(jù)，這家老牌上市房企似乎已經(jīng)遠(yuǎn)離主流市場很久了，經(jīng)營質(zhì)量堪憂，債務(wù)問題依然嚴(yán)峻。

8月28日，合生創(chuàng)展集團發(fā)布截至2025年6月30日止六個月中期業(yè)績。2025年上半年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)營業(yè)額為64.71億港元，同比減少53%；股權(quán)持有人應(yīng)占虧損為17.32億港元。

并且從這幾年報告里面看出來，合生創(chuàng)展不僅僅是地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損，在二級市場的投資也是大虧血虧，原本朱桔榕想在二級市場為老爺子挽回點顏面，這下卻搞砸了。

今年年初，老朱家的三兄弟最小的朱慶伊受到市場關(guān)注，旗下管理的珠光集團，相對比二哥的合生創(chuàng)展稍顯低調(diào)，不過這次高調(diào)不是因為別的，是很多員工集體討薪。

由朱慶伊創(chuàng)立的珠光集團，其業(yè)務(wù)和影響力雖沒有朱孟依的合生創(chuàng)展之大，但也被業(yè)界公認(rèn)為廣州市隱形“地主”。

作為廣州市最早參與城市更新的房地產(chǎn)企業(yè)之一，珠光集團打造了多個舊改標(biāo)桿，包括荔灣老鐵路南站改造、珠江新城潭村改造、天河AEC汽車城改造等項目，在廣州舊改市場均有相當(dāng)?shù)挠绊懥Α?br/>

數(shù)據(jù)顯示，目前珠光集團在全國各地的城市更新項目有20多個，更新總面積超2000萬㎡，并且至今在廣州舊改圈還是相當(dāng)有競爭力。

不過這幾年，老大哥的合生創(chuàng)展不好過，作為專注廣州舊改的珠光集團也進退兩難，不僅僅是持續(xù)虧損，在很多舊改項目上，已經(jīng)被村民圍剿。

黃浦區(qū)云埔街道的宏崗舊改項目，珠光是在2018年接手的，然后在2023年底開始拖欠臨遷費，之后被宏崗村村民“清退”出局。

還有海珠區(qū)的瀝滘村，珠光也是拖欠了村民超一年臨遷費，甚至復(fù)建區(qū)全面停工，逼得村民在各種領(lǐng)導(dǎo)留言平臺投訴。

目前來看，兩家上市公司的現(xiàn)金流已經(jīng)幾乎枯竭，如果在舊改上面還繼續(xù)投資，恐怕幾乎都要破產(chǎn)，如今舊改項目幾乎都處于停滯狀態(tài)。

據(jù)多位珠光地產(chǎn)員工反饋，珠光地產(chǎn)已經(jīng)超過4個月沒有發(fā)工資了，這家深耕廣州高端市場多年的老牌房企，近期也迎來了一個最終的結(jié)局。

地產(chǎn)一品塘獨家獲悉：合生創(chuàng)展內(nèi)部已經(jīng)啟動全面合并珠光集團計劃，與上次合并珠江投資一樣，就是項目端口率先移交，總部平臺方面肯定還是以合生創(chuàng)展班底牽頭。

9月29日珠光集團旗下上市公司珠光控股披露2025年中期報告。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入14.66億港元，同比增長102.64%；

歸母凈利潤虧損2.13億港元，上年同期虧損8.34億港元；據(jù)報告顯示，珠光控股基本每股收益為-0.028港元，平均凈資產(chǎn)收益率為-6.66%。

這家中小上市房企，從2022年至今已經(jīng)連續(xù)三年虧損，這也是如今面臨合并的核心原因，加上舊改項目很多資金窟窿估計也需要填，朱家三兄弟的地產(chǎn)江湖要一統(tǒng)天下了。

可以看到，不管是合生珠江系還是珠光系，朱家的地產(chǎn)江湖始終離不開舊改，這也是最早期囤地基本思路，不過這一套操作方式已經(jīng)完全不適應(yīng)如今新的市場環(huán)境。

依靠時代紅利躺著賺錢的好日子始終不會長久，就連早期悶聲發(fā)財?shù)母圪Y巨頭們都紛紛虧損或大撤退，朱家的這盤地產(chǎn)生意還能堅持多久，只能交給時間。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近4年的調(diào)整過后，新的市場環(huán)境要求的是精準(zhǔn)的投資、高效的管理、過硬的產(chǎn)品和健康的現(xiàn)金流。

值得關(guān)注的是，如今珠光集團的人力總已經(jīng)率先離職，估計未來裁員的活不好干，直接先把自己干掉節(jié)省了不少費用。

不過從整體導(dǎo)向來看，合生系顯然還沒有具備可穿越周期的核心競爭力，留給朱家的時間確實已經(jīng)不多了。

關(guān)于今天分享的內(nèi)容，大家對合生系有什么評價？歡迎留言告訴我們。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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