每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

兩個(gè)小時(shí)后，北京大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)6038地塊土拍將落槌，不出意料之外，買家會(huì)是中建壹品，底價(jià)19.04億元。

中建壹品重倉(cāng)過(guò)大興區(qū)，開(kāi)發(fā)過(guò)御璟星城、大興星光城、頤和公館等。其中，6038地塊西南600米處，便是它旗下的在售樓盤元啟。

它拿下6038地塊，一是看中了這塊地；二是為了護(hù)盤。

2024年2月，中建壹品溢價(jià)15%奪下6035地塊（即元啟、興創(chuàng)置地持股40%）、樓面價(jià)4.15萬(wàn)元/平米。

現(xiàn)在，6038地塊的樓面價(jià)僅為3萬(wàn)元/平米，且地段優(yōu)于元啟。中建壹品決心做個(gè)對(duì)沖，在西紅門打一場(chǎng)翻身仗。

但是，一個(gè)不好的消息很快就來(lái)了，隔壁的6037地塊也進(jìn)入了供地清單。

如果一切按正常推進(jìn)，彈丸之地的西紅門板塊，2026年將出現(xiàn)"四盤演義"的局面。

它們是：中建壹品元啟、興創(chuàng)置地6030地塊、中建壹品6038地塊和6037地塊。

西紅門板塊一場(chǎng)新戰(zhàn)役已拉開(kāi)了序幕。

一塊“完美”的地塊

西紅門6038地塊堪稱完美。

1、規(guī)模適中。用地規(guī)模約2.76公頃，規(guī)劃地上建面約6.35萬(wàn)平米，起拍價(jià)19.04億元，占?jí)嘿Y金量不大。

2、它是一個(gè)地道的地鐵盤，東北角規(guī)劃地鐵19號(hào)線二期南延線的西紅門東站，預(yù)計(jì)2029年通車。

3、6038地塊容積率2.3，建筑限高45米（局部60米）。在它之前，西紅門區(qū)域這兩個(gè)指標(biāo)，大抵是2.5和45米。

4、距離京開(kāi)高速最遠(yuǎn)，不再飽受車流噪音的困擾；

這四點(diǎn)里，尤其是第2點(diǎn)最吸引人。

在土拍文件里，對(duì)地鐵的規(guī)劃很細(xì)致：

1、在“關(guān)于軌道一體化的要求”里提到：項(xiàng)目鄰近規(guī)劃軌道站點(diǎn)，方案需與軌道站點(diǎn)進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，地塊內(nèi)的軌道站點(diǎn)出入口及風(fēng)亭等設(shè)備設(shè)施，不計(jì)入本地塊建筑規(guī)模。

2、在“功能引導(dǎo)”里提到：地塊配置建筑規(guī)模3500平方米的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施宜結(jié)合軌道站點(diǎn)設(shè)置。用地位于軌道交通一體化管控范圍內(nèi)，做好軌道一體化設(shè)計(jì)。

3、在“地下空間連通”里提到：地塊應(yīng)與軌道車站實(shí)現(xiàn)連通，實(shí)現(xiàn)無(wú)風(fēng)雨歸家路線。

4、在“備注”里提到：項(xiàng)目鄰近規(guī)劃軌道站點(diǎn)，具體要求為：地鐵出入口、風(fēng)享組應(yīng)與地塊建筑一體化結(jié)合設(shè)置;地鐵出入口應(yīng)與無(wú)障礙出入口整合設(shè)置。

在西紅門板塊，無(wú)論是橡樹(shù)灣、中建玖玥府，還是元啟、6030地塊、6037地塊，都沒(méi)有6038地塊這樣的地鐵優(yōu)勢(shì)。

攪局者殺到

當(dāng)6038地塊上架土拍時(shí)，6037地塊居然出現(xiàn)在北京2025年第八批次供地清單里。

這一操作，令業(yè)界看不懂。

難道是為了掩護(hù)6038地塊，順利讓某家房企以底價(jià)被摘走？

一般來(lái)說(shuō)，如果雙子星不是同時(shí)供地，一般要等上一塊地首次開(kāi)盤之后，下一塊地才會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。

拿6037地塊和6038地塊對(duì)比，有人會(huì)認(rèn)為，西邊一路之隔的6037地塊地段更佳，沒(méi)有緊鄰地塊的煩惱，卻享受了地鐵的便利。

由于6037地塊尚未進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，公開(kāi)的材料并不多，它占地2.44公頃，建面5.62萬(wàn)平米，容積率2.3——與6038地塊一致。

如果6037地塊順利轉(zhuǎn)正，最遲應(yīng)在12月上旬完成出讓。滿打滿算，這兩塊地出讓的時(shí)間，至多相差1個(gè)半月。

除雙子座同時(shí)供地之外，如此相鄰地塊供地時(shí)間之緊密，是比較罕見(jiàn)的。

之前，豐臺(tái)萬(wàn)泉寺和西郊冷庫(kù)供地相差34天，最后中海地產(chǎn)為了護(hù)盤，只能全部吞下。

6037和6038地塊供地時(shí)間如此近，必然會(huì)出現(xiàn)短兵相接的局面。

地價(jià)最高降16.7%

西紅門6038地塊，不僅手握“地鐵盤“概念，用地指標(biāo)也更為寬松。

花姐獲悉，在6038地塊入市前一個(gè)月內(nèi)，經(jīng)過(guò)了一輪火速調(diào)規(guī)。

主要體現(xiàn)在3個(gè)方面：1、地上建面從6.9萬(wàn)平米減為6.35萬(wàn)平米；2、容積率從2.5降為2.3；3、拉高了建筑高度，從45米變成局部60米。

按19.04億元成交價(jià)計(jì)算，6038地塊的樓面地價(jià)為3萬(wàn)元/平米。

與周邊地塊相比，它的地價(jià)降了。

1、2023年7月，中建玖合以54.05億元拿下西紅門6004、6006地塊——中建玖玥府，起始樓面價(jià)3.5萬(wàn)元/平米，成交樓面價(jià)4.16萬(wàn)元/平米；

2、2024年2月，中建壹品以58.76億元拿下西紅門6035地塊——元啟，起始樓面價(jià)3.6萬(wàn)元/平米，成交樓面價(jià)4.15萬(wàn)元/平米；

3、2024年9月，興創(chuàng)置地以22.25億元底價(jià)拿下西紅門6029、6030地塊，起始樓面價(jià)3.387萬(wàn)元/平米；

相比它們，6038地塊的樓面價(jià)下降了11.4%-16.7%。

當(dāng)然，這只是簡(jiǎn)單的數(shù)字加減。6038地塊的地下，須配建3500平米商業(yè)設(shè)施，是一個(gè)不小的包袱。

如果綜合容積率變低、建筑高度變高等因素，花姐依然覺(jué)得6038地塊松綁了。

未來(lái)，隔壁的6037地塊（用地2.44公頃、規(guī)劃6.1萬(wàn)平米），與6040地塊（用地4.08公頃、規(guī)劃10.2萬(wàn)平米），是否也會(huì)減負(fù)呢？

西紅門板塊混戰(zhàn)

隨著6038地塊落槌，西紅門樓市又卷入戰(zhàn)事。

上一輪發(fā)生在2024年，橡樹(shù)灣與中建玖合府打得不可開(kāi)交。現(xiàn)在，西紅門板塊的戰(zhàn)爭(zhēng)更加激烈了。

先看看元啟、6030地塊、中6038地塊和6037地塊的大致供應(yīng)量。

1、元啟：2024年8月領(lǐng)預(yù)售證，2025年4月調(diào)規(guī)、增加奇偶陽(yáng)臺(tái)。截至目前，它供應(yīng)1052套，網(wǎng)簽345套，均價(jià)5.31萬(wàn)元/平米，待售707套。（詳見(jiàn)《中建壹品，將它當(dāng)作活馬醫(yī)》）

2、興創(chuàng)置地6030地塊：2024年9月拿地、樓面價(jià)3.387萬(wàn)元/平米；2025年6月調(diào)規(guī)、設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)和建筑高度從45米上浮至60米。

10月13日剛出完報(bào)規(guī)圖，規(guī)劃10棟9-17層住宅樓、555戶，93平米132套、105平米203套、136平米204套、頂層異型戶型16套。

3、6038地塊：規(guī)劃地上建面約6.35萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)規(guī)劃約600套房子；（詳見(jiàn)《拿地一年，這個(gè)樓盤趕上末班車》）

4、6037地塊：規(guī)劃地上建面約6.1萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)規(guī)劃約600套房子；

它們四家加起來(lái)，待售房源接近2400套，再加上區(qū)域內(nèi)的一些尾盤和現(xiàn)房，預(yù)計(jì)總供應(yīng)量接近3000套。

不僅如此，后來(lái)者6038和6037地塊，不僅地價(jià)便宜，更有在產(chǎn)品上迭代的優(yōu)勢(shì)。