01

楔子

前幾天，我關(guān)注到上海一則關(guān)于“租客在小區(qū)是否享有停車權(quán)力”的新聞，說的是上海有一個(gè)老舊小區(qū)停車位緊張，然后業(yè)委會(huì)組織全體業(yè)主表決后，施行了“只允許業(yè)主停車”的規(guī)定。

結(jié)果被3位業(yè)主給起訴了，案件經(jīng)歷了2次審理，但卻得到了不同的審判結(jié)果。

今天我就想聊聊這個(gè)話題，都提倡“租售同權(quán)”了，為什么“租客停車”就不能和業(yè)主享有平等的權(quán)利嗎？

02

事件原委

我們先來看看事件的原委吧，事件發(fā)生在 上海的一個(gè)老舊小區(qū)。具體哪個(gè)小區(qū)，評論區(qū)有知道的可以告訴大家。

事件的起因

該小區(qū)原規(guī)劃停車位：80個(gè)，小區(qū)公共道路臨時(shí)停車：約112輛，合計(jì)約192個(gè)。但 已辦理登記的月租車牌共有219輛。

這其中除了業(yè)主停車之外，可能還有租客停車。在停車位數(shù)量滿足不了的情況下，業(yè)委會(huì)組織了全體業(yè)主表決，通過了小區(qū)《停車管理辦法》，明確規(guī)定：

2021年4月1日起 實(shí)行“一戶一車停車證”制度，僅限對小區(qū)產(chǎn)權(quán)人第一輛符合登記要求的車輛發(fā)放月租停車證。在本管理方法通過表決日起暫不對產(chǎn)權(quán)人第二輛及以上車輛、租客車輛開放月租停車位資格。

這樣一來，租客就沒權(quán)力在該小區(qū)停車了。同年11 月5日，新一屆業(yè)委會(huì)成立后，趙某等三位業(yè)主對于此前的決議表示了異議。

他們認(rèn)為：前述決議不平等地對待租戶權(quán)益，排除租售同權(quán)，系嚴(yán)重侵害業(yè)主權(quán)利，訴至法院要求撤銷。

一審結(jié)果：

支持了3位業(yè)主的主張，一審法院判決撤銷相關(guān)條款內(nèi)容。理由是：

1.爭議內(nèi)容排除了租客車輛享有月租停車位資格的權(quán)益，一定程度上排除了趙某等人對占用業(yè)主共有道路用于停放車輛車位的共有權(quán)利。

2.相關(guān)爭議內(nèi)容不符合國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中依法鼓勵(lì)住房租賃、保護(hù)承租人穩(wěn)定居住權(quán)的政策。租戶畢竟屬于小區(qū)中的少數(shù)群體，在停車管理方案通過后，實(shí)際上無法通過民主決策的途徑救濟(jì)其利益。

二審結(jié)果：

出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，上海一中院判決撤銷一審判決，改判駁回趙某等三人的一審全部訴訟請求。理由是：

1.對于公共停車位的分配和使用關(guān)系全體業(yè)主的利益，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，屬于業(yè)主自治的范疇。

2.建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！皹I(yè)主的需要”應(yīng)指業(yè)主的停車需要，而非業(yè)主將房屋出租便利的需要。

3.租戶基于與業(yè)主的租賃合同取得房屋的租賃權(quán)，但業(yè)主不僅僅擁有房屋本身的使用權(quán)，還有對公共區(qū)域、公共設(shè)施以及設(shè)備的管理權(quán)和決定權(quán)，此項(xiàng)權(quán)利并未轉(zhuǎn)讓給承租人。

4.租戶對案涉小區(qū)車位的使用權(quán)利必須受制于管理規(guī)約，未經(jīng)全體共有權(quán)人同意，業(yè)主無權(quán)將車位使用權(quán)作為附屬權(quán)益一并轉(zhuǎn)讓給租戶。

就是因?yàn)榉ㄔ旱?次審判給出了截然不同的結(jié)果，才讓這個(gè)案子成了熱議的事件，這起案例甚至入選了中國法院年度案例。

03

公眾困惑

為什么法院兩次截然不同的判罰，但是都能給出充足的理由呢？

這是公眾最困惑的地方。

一審主要的依據(jù)是租售同權(quán)。

因?yàn)?根據(jù)住建部最新數(shù)據(jù)，截至2023年末我國住房租賃人口已突破2.4億人。龐大群體曾頻繁遭遇子女就學(xué)困難、落戶門檻、不合理加租及隱性拒租等困擾。

租售同權(quán)

是指租房與購房居民在享受基本公共服務(wù)方面具有同等的權(quán)利。

這一政策旨在保障租房家庭的合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃住房租賃住房租賃市場的健康發(fā)展。

比如說2024年 國家發(fā)展改革委副主任鄭備在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上介紹，針對大城市落戶難問題，重點(diǎn)加快推動(dòng)城區(qū)常住人口300萬以上城市放開放寬落戶條件，全面設(shè)立街道社區(qū)公共戶口，完善租房落戶政策。

除了落戶權(quán)之外，還有教育權(quán)、社保權(quán)、勞動(dòng)就業(yè)與創(chuàng)業(yè)支持、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、住房保障權(quán)、公共文化體育服務(wù)等權(quán)力，這些都是租客比較關(guān)注的關(guān)鍵問題。

對于停車位的歸屬問題，《民法典》是這樣規(guī)定的：

建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租等方式約定歸屬。

規(guī)劃車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，但租戶作為房屋使用人，其停車權(quán)屬于業(yè)主權(quán)利的自然延伸。業(yè)主出租房屋時(shí)，通常將居住相關(guān)的使用權(quán)（包括停車權(quán)）一并讓渡給租戶。若租賃合同明確約定租戶可停車，則租戶享有與業(yè)主同等的使用權(quán)。

而占用業(yè)主共有道路或其他場地的車位屬于業(yè)主共有，所以單一業(yè)主無法將停車權(quán)讓渡給租戶。

而二審主要的依據(jù)就是業(yè)主自治。

因?yàn)槔吓f小區(qū)很多停車位都是路邊臨時(shí)停車，所以屬于“沒那么正規(guī)”的停車位，而這部分的停車位如何使用，是屬于全體業(yè)主共同才能決定的。

所以“如何分配這些停車位”，其實(shí)是屬于公共管理權(quán)的問題。即使是業(yè)主，單獨(dú)一戶也無權(quán)把這個(gè)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給租客。簡單說就是租戶無法通過租房，獲得社區(qū)管理權(quán)，只有業(yè)主有這個(gè)權(quán)力。

雖然法律上來說“租售同權(quán)”就意味著權(quán)利就應(yīng)該是平等的，但實(shí)際操作中卻存在著種種沒那么合理的限制，需要通過協(xié)商或投訴來解決。

比如說學(xué)區(qū)房的同權(quán)，其實(shí)也是有先后順序的。有些是劃定了年限，有些是看戶口本上是父母還是四老等等，這些條條框框看似非常公平，但其實(shí)和上面這個(gè)判例中的“租客不能停車”本質(zhì)是一樣的。

而究其原因：就是資源的稀缺性。

在 車位緊張的小區(qū)，通過“一戶一車”、“業(yè)主優(yōu)先”等規(guī)則實(shí)現(xiàn)資源分配，這也是沒辦法的辦法。其實(shí)總有人會(huì)不滿意，但也只能少數(shù)服從多數(shù)了。

正如某些小區(qū)通過差異化收費(fèi)緩解停車難問題，其實(shí)也不是追求絕對的平等，而是在規(guī)則框架下的“合理”分配。

對于需要小區(qū)業(yè)主集體決策的事情，只要程序合法、內(nèi)容不違法，法院也會(huì)尊重這樣的居民自治。而上述這個(gè)判例，也為小區(qū)自主管理提供了司法支持。

04

結(jié)束語

在資源充足的情況下，要做到“租售同權(quán)”并不難，甚至都不用提”租售同權(quán)“。

而像上海這樣的大城市，每個(gè)小區(qū)的停車資源都是稀缺資源，所以即使提了“租售同權(quán)”，也很難做到人人滿意。

在資源有限的情況下，司法上認(rèn)定了“業(yè)主優(yōu)先”的資源分配原則，這也將成為很多城市可以參考的判例。