這速度，也太快了。

上禮拜二，越秀剛剛拿下的大石地塊，工人已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，項(xiàng)目的第一手信息也拿到了。

越秀天字系產(chǎn)品，戶型88-122平，2T2板樓+2T4塔樓的搭配，定位剛改/改善，大石地鐵口的低密社區(qū)。

看來(lái)，越秀是想沖刺年底前開(kāi)盤了，下個(gè)月就會(huì)開(kāi)展廳。據(jù)說(shuō)，越秀拿下的天河越秀廣棠地塊也會(huì)沖刺年底前面世。

這點(diǎn)倒很符合越秀style，大家記得去年末的越秀云悅、桂悅東曉幾個(gè)盤，市區(qū)學(xué)鐵商+產(chǎn)品+通勤的項(xiàng)目，確實(shí)有結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，賣得不錯(cuò)。

最近，也經(jīng)常有粉絲咨詢說(shuō)綠城、中海拿地了，什么時(shí)候開(kāi)盤，今年會(huì)不會(huì)入市。

我們也統(tǒng)計(jì)了一下年底前很可能會(huì)對(duì)外開(kāi)放入市的項(xiàng)目。（不完全統(tǒng)計(jì)）

新盤是很有競(jìng)爭(zhēng)力的，別忘了還有已經(jīng)對(duì)外的頂豪面粉廠項(xiàng)目。

年底的廣州，政府在手搓馬場(chǎng)、南泰、琶洲等地塊的大招，開(kāi)發(fā)商們也希望能趕上年底前沖一沖業(yè)績(jī)。

·土地端，廣州上半年的樓市和地市成交數(shù)據(jù)相較去年都有下滑，重磅項(xiàng)目都放到了年底。

廣州前10月土地成交金額292億，而去年廣州全年賣地收入是772億（涉宅），僅有去年的37%，年底推地速度要拉滿。

地塊出讓節(jié)奏較慢，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)下降也影響了銷售數(shù)據(jù)。

·銷售端，前10月，廣州成交49987套，成交金額1879億，僅有2024年全年的63%，即便是面粉廠和這批新盤都入市，也很難追上去年了。

而且，套均價(jià)、銷售價(jià)格，都有所下降，價(jià)格都變得更親民了。

國(guó)慶后，我們到踩盤明顯的情緒感受是觀望，被后浪打怕了的買房人。某個(gè)海珠改善項(xiàng)目的銷售說(shuō)有個(gè)客戶兩個(gè)月已經(jīng)看了6次，每次看都挺滿意，但下不了決定。

重量級(jí)地塊，重量級(jí)新盤的到來(lái)，給樓市帶來(lái)更多刺激和變數(shù)。

近兩年的新項(xiàng)目更卷了，有更適配市場(chǎng)需求的產(chǎn)品、更具備確定性的學(xué)鐵商配套、更改善的品質(zhì)感，最重要的是更好的價(jià)格。

成交金額TOP10有一半項(xiàng)目都是今年才開(kāi)盤的，保利天曜、保利天奕、理想花地傲璟組團(tuán)、綠城馥香園、龍湖亞倫央璟頌，足以證明新盤競(jìng)爭(zhēng)力了。

接下來(lái)，我們拆開(kāi)幾個(gè)年末新盤一個(gè)個(gè)聊，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目感興趣的朋友，想要內(nèi)部資料，歡迎添加小C。

香江1號(hào)

產(chǎn)品：200-600平大平層

周邊售價(jià)：4.5-7萬(wàn)/平

優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)博CBD中心十字路口，商業(yè)氛圍+居住氛圍，項(xiàng)目調(diào)性高，對(duì)標(biāo)鵬瑞1號(hào)。

面積段看齊面粉廠保利·玥璽灣了。香江1號(hào)的野心很大，香江集團(tuán)老板親自操刀，團(tuán)隊(duì)是從鵬瑞1號(hào)挖過(guò)來(lái)的。

容積率只有1.88的板樓產(chǎn)品，也是整個(gè)番禺離萬(wàn)博CBD最近的新房，在家門口的陽(yáng)臺(tái)就可以直望中國(guó)TOP20的商務(wù)區(qū)。

天河城+萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)+奧園廣場(chǎng)+四海城+山姆+K11S+華潤(rùn)萬(wàn)象，組合拳確實(shí)夠頂，但在刺破天花板面前，好像有點(diǎn)不夠。

不過(guò)，擺在項(xiàng)目面前的難題依然是，大家覺(jué)得萬(wàn)博值多少錢？此前，萬(wàn)博悅府的/300平，總價(jià)在2000萬(wàn)+，賣的還算可以。

香江1號(hào)的定位和面積段，注定了總價(jià)不會(huì)低，就看香江1號(hào)能否做出讓改善豪宅階層買單的產(chǎn)品了。

越秀大石地塊

產(chǎn)品：88-122平

周邊售價(jià)：保利濱江和著、龍湖御湖境3.3-4萬(wàn)/平

優(yōu)勢(shì)：大石地鐵站，板塊最低容積率2.6，對(duì)面是萬(wàn)民城商場(chǎng)，1站長(zhǎng)隆萬(wàn)博，6站珠江新城。

項(xiàng)目的進(jìn)展很快，計(jì)劃11月開(kāi)展廳，12月開(kāi)示范區(qū)，年底開(kāi)盤。

越秀做的天字系產(chǎn)品賣的很不錯(cuò)，且是地鐵口的低密小社區(qū)，例如越秀云悅、越秀云萃。

兩者面積段也有點(diǎn)像，還都是2T2板樓+2T4塔樓的搭配，參考云萃戶型。

雖然，新規(guī)收緊后大概率做不到同款，但抄作業(yè)還是能抄的。

越秀天河廣棠地塊

產(chǎn)品：塔樓+板樓

周邊售價(jià)：保利天瑞8-10萬(wàn)/平

優(yōu)勢(shì)：天河廣氮片區(qū)，容積率2.1，讀保利天瑞的省實(shí)，樓面價(jià)3.1萬(wàn)/平，有空間做平替版天瑞。

節(jié)點(diǎn)同樣會(huì)在年底前，越秀可能會(huì)搞低密度小高層板樓，剛拍完地就不展開(kāi)了。

關(guān)于項(xiàng)目具體的戶型，不放出來(lái)了，我們看過(guò)一般過(guò)程稿，添加小C私下聊。

項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)也很明顯，學(xué)校有保證，區(qū)位在原來(lái)炒的很熱的廣氮板塊旁邊，也靠近天河北CBD，

只不過(guò)，地塊沒(méi)有地鐵配套，周邊環(huán)境也比較生一點(diǎn)，需要時(shí)間發(fā)育。

綠城齊富路地塊

產(chǎn)品：2T4高層（參考）

周邊售價(jià)：?；浐Ｔ聘鄢?5.8-9.8萬(wàn)/平

優(yōu)勢(shì)：白云新城板塊唯一新規(guī)產(chǎn)品，周邊有改善/置換需求，學(xué)鐵商配套都很硬，氛圍也好，地價(jià)3.3萬(wàn)/平。

地塊體量也不大，總建面僅約4萬(wàn)平。此前傳出來(lái)的規(guī)劃是3棟32F的高層住宅。

以初步規(guī)劃來(lái)看，總共372套貨，套均面積106平左右，也意味著戶型不會(huì)做的很大，也是定位偏剛改/改善。

緊靠白云新城北區(qū)，學(xué)鐵商全明牌+連片山景+最高含金量的豪宅圈子。

省實(shí)云城校區(qū)（云城街道全地段搖號(hào)）/蕭崗小學(xué)+2/12號(hào)線白云文化廣場(chǎng)站+白云新城商圈。

綠城做產(chǎn)品的能力很強(qiáng)，新規(guī)產(chǎn)品有100—110%使用率，在白云新城就是TOP。

綠城也是拿地就開(kāi)工，但不一定能趕得上年末，可能要明年才會(huì)對(duì)外。

廣州地鐵槎頭項(xiàng)目

案名：江玥上城

產(chǎn)品：塔樓+板樓+疊墅

周邊售價(jià)：江語(yǔ)上品苑 江天際 4.1-4.8萬(wàn)/平

優(yōu)勢(shì)：容積率1.18，一線江景，12+13號(hào)線地鐵，九年制培英。

此前，招標(biāo)公告透露，項(xiàng)目將建設(shè)26棟住宅，分別為5層、14層、15層、22層、31層、42層，配建九年制學(xué)校。

從江景疊墅到板樓，再到塔樓從低到高的排列，有機(jī)會(huì)做到戶戶江景。

而且，容積率只有1.18，是市區(qū)少有的頭排江景低密地。

項(xiàng)目的確定性還是有的，案名已經(jīng)對(duì)外公布：江玥上城，學(xué)校也已經(jīng)簽約白云名校培英，地鐵12號(hào)線也開(kāi)通了。

據(jù)了解，項(xiàng)目高層小戶型可能在85平，江景板樓大約在140-200平左右。

海珠中海、珠實(shí)金融城、番禺置業(yè)電視臺(tái)地塊、綠城黃沙島、力迅小梅大街

國(guó)貿(mào)石圍塘

產(chǎn)品：73、87、106

周邊售價(jià)：建鑫如意芳華 保利翡麗甲第 4-13萬(wàn)/平

優(yōu)勢(shì)：白鵝潭江景小戶型，石圍塘地鐵口，一個(gè)站到萬(wàn)象城。

剛剛和大家聊過(guò)具體的戶型，不展開(kāi)了，想要詳細(xì)資料的朋友→荔灣，又上了一桌好菜

對(duì)荔灣來(lái)說(shuō)，把戶型做好，價(jià)格定位準(zhǔn)確，其實(shí)不太愁賣，板塊的確是缺貨。

最后，整體聊聊今年的新地塊。

其實(shí)，不少開(kāi)發(fā)商都把節(jié)點(diǎn)放在了明年，有一些是交地比較晚，有一些開(kāi)發(fā)商則是為了更好地去打磨產(chǎn)品。

比如說(shuō)去年拿地的珠實(shí)金融城項(xiàng)目，終于公布了最新規(guī)劃，4棟住宅層高44-49層不等，一層兩戶到一層三戶板樓設(shè)計(jì)，全盤貨量預(yù)計(jì)只有約400套。

珠實(shí)對(duì)這塊地的期望也很高，對(duì)標(biāo)的是珠江新城頤德公館，也是改善豪宅定位。

其它例如中海海珠新中軸項(xiàng)目、番禺置業(yè)電視臺(tái)項(xiàng)目、綠城黃沙島項(xiàng)目、力迅小梅大街項(xiàng)目等等，大概率都明年了