我始終堅(jiān)信，上海的房子就是國(guó)內(nèi)真正的核心資產(chǎn)。

上海樓市的復(fù)蘇對(duì)全國(guó)樓市至關(guān)重要。

如今上海二手房市場(chǎng)每月仍能維持約2萬(wàn)套的網(wǎng)簽量。

即便在樓市下行期，這也稱得上是不錯(cuò)的成績(jī)。

然而，不少人對(duì)上海樓市的感知卻是：一潭死水，十分低迷。

當(dāng)越來(lái)越多的聲音在唱空時(shí)，我們?cè)叫枰?strong>理性思考。

從我們近期的市場(chǎng)觀察來(lái)看，經(jīng)過(guò)四年的深度回調(diào)，上海市中心部分板塊房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始探底。

當(dāng)下的上海樓市有五個(gè)趨勢(shì)正在形成，希望大家務(wù)必重視。

高端市場(chǎng)帶動(dòng)核心區(qū)企穩(wěn)

上海的高端市場(chǎng)熱度依舊很高。

今年9月，黃浦區(qū)金陵華庭二期，套均8200萬(wàn)元的120套房源，開(kāi)盤兩小時(shí)賣光，其中最貴的頂復(fù)總價(jià)超2.82億元。

10月，黃浦區(qū)淮海中路的高福云境，首日推出25套房源，單套總價(jià)1.3億元，最貴的幾套超過(guò)1.6億元，當(dāng)天售罄。

許多人認(rèn)為新房尤其是豪宅是完全獨(dú)立于市場(chǎng)的，因?yàn)榭腿翰灰粯印?/p>

但其實(shí)豪宅在頂端價(jià)格的穩(wěn)定，會(huì)給到二手市場(chǎng)信號(hào)。

如果周邊的二手房回到相對(duì)合理的區(qū)間，價(jià)格就會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。

根據(jù)我們的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，上海市中心幾個(gè)區(qū)，不少板塊二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)觸底。

比如黃浦區(qū)打浦橋（南北高架西），新天地/豫園部分小區(qū)，如今性價(jià)比已經(jīng)很高。

靜安區(qū)江寧路、不夜城板塊，以及大寧的部分次新小區(qū)也出現(xiàn)見(jiàn)底信號(hào)。

目前900多萬(wàn)就能買到靜安內(nèi)環(huán)次新大三房。

長(zhǎng)寧區(qū)，鎮(zhèn)寧路北側(cè)、中山公園、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)、古北一期、新華路、西郊、仙霞等板塊，也涌現(xiàn)出不少高性價(jià)比筍盤。

西郊的疊拼別墅，公寓房的價(jià)格，別墅級(jí)的享受。

新華路的一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房，房子雖然舊了點(diǎn)，但地段和面積都足夠好。

普陀區(qū)的光新板塊、甘泉宜川，房?jī)r(jià)都來(lái)到了相對(duì)合理的位置。

楊浦區(qū)的中原板塊、和新江灣城的大戶型，已經(jīng)率先見(jiàn)底。

虹口區(qū)的魯迅公園，也基本完成了這一輪的價(jià)格調(diào)整。

市區(qū)老破小已經(jīng)見(jiàn)底

上海樓市正在努力企穩(wěn)。

樓市觸底反彈有幾個(gè)先行指標(biāo)，其中之一就是掛牌量開(kāi)始減少。

從我們研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，上海二手掛牌量已經(jīng)連續(xù)8周下滑。

當(dāng)前庫(kù)存量水平已回落至2024年3月初的水平。

與此同時(shí)，近期的帶看量也在增加。

我們一直說(shuō)，上海的市場(chǎng)是觀望，不是絕望。

大把的人在等著房?jī)r(jià)回撤買入，很多剛需是真的進(jìn)場(chǎng)了。

房外房研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，上海300萬(wàn)以下的老破小成交占比為51.6%。

到2025年9月，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)上升到61%。

從我們?cè)谝痪€的賣房師反饋來(lái)看：

最先調(diào)整的市區(qū)老破小，已率先完成資產(chǎn)出清，又成了市場(chǎng)的香餑餑。

普陀區(qū)賣的最火的，真光新村，上半年成交199套，相當(dāng)于每天賣掉1.1套。

近期我們關(guān)注的像三林、北蔡、宜川、仙霞等很多地方的老破小，都在加速去化。

尤其是一些稀缺的2房戶型，出來(lái)就被秒。

賣瘋了的剛需房，本質(zhì)上還是價(jià)格到位了。

88萬(wàn)的控江四村，板塊就算有再多不利因素，絕對(duì)地段擺在這里，也是很有性價(jià)比的。

尤其是一些學(xué)區(qū)房，泡沫出清后，成交量大幅增加。

過(guò)去的幾個(gè)月，以徐教院附中為代表的掛戶口一房，已經(jīng)供不應(yīng)求。

從我們研究院關(guān)于學(xué)區(qū)溢價(jià)的數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)在上海絕大多數(shù)的學(xué)區(qū)房，已經(jīng)不存在額外溢價(jià)。

像上海這樣的超一線城市，房?jī)r(jià)調(diào)整只是響應(yīng)產(chǎn)品的價(jià)值重估。

永遠(yuǎn)下跌，下跌20年這種是沒(méi)道理的唱衰。

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樓市調(diào)整已近尾聲

資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀預(yù)期正在扭轉(zhuǎn)。

A股三季報(bào)，房地產(chǎn)和建筑材料類企業(yè)凈利潤(rùn)改善幅度很大。

上市房企利潤(rùn)我們可以看做與新房銷售綁定。

建材、建筑裝飾則與新房和二手房都掛鉤。

相關(guān)企業(yè)凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，意味著行業(yè)基本面正在改善。

這些積極的信號(hào)，也都體現(xiàn)在了股價(jià)上。

從歷史的情況看，上海樓市的每一輪牛市之前，都有一輪轟轟烈烈的股市上漲。

參考?xì)v次牛熊轉(zhuǎn)換的經(jīng)驗(yàn)，在熊市末期，會(huì)有一些品種提前走出新周期。

我們?cè)谝痪€市場(chǎng)也觀察到：

部分此前深度回調(diào)的區(qū)域和房源，價(jià)格雖然還沒(méi)有明顯上漲，但繼續(xù)下行的動(dòng)能已經(jīng)枯竭。

多種跡象表明，本輪樓市的調(diào)整周期，已經(jīng)進(jìn)入后半程了。

這對(duì)于有實(shí)際需求的買家來(lái)說(shuō)，是一個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)。

那種觀望著不敢買的日子，恐怕真的要到頭了。

房?jī)r(jià)暴漲時(shí)代結(jié)束

當(dāng)然，樓市調(diào)整結(jié)束，也不代表后面會(huì)加速暴漲。

過(guò)去上海房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，從長(zhǎng)周期來(lái)看，是和經(jīng)濟(jì)、貨幣與城市發(fā)展同頻共振的。

從2009年到2023年，上海房?jī)r(jià)的年均增幅大概10%。

同期全國(guó)GDP年均增長(zhǎng)是7%，M2是13%。

是經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)了上海的資產(chǎn)同步上漲。

如今GDP的年均增長(zhǎng)只有5%左右，那房?jī)r(jià)同樣也不具備高增長(zhǎng)的動(dòng)力。

但是從保值的角度，我們對(duì)上海的資產(chǎn)依然很有信心。

只不過(guò)樓市從普漲過(guò)渡到了分化，選房的難度確實(shí)增加不少。

未來(lái)想通過(guò)買房實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速增值，會(huì)是一件比較困難的事情。

但在房?jī)r(jià)深度回調(diào)后，安全性會(huì)更高。

我們認(rèn)為，樓市未來(lái)的機(jī)會(huì)不在于賭大勢(shì)。

而在于從分化的市場(chǎng)中尋找能夠穿越周期的硬核資產(chǎn)。

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好房子時(shí)代來(lái)臨

“十五五”規(guī)劃中提到要“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

那么從“高數(shù)量”到“高質(zhì)量”，怎么推動(dòng)？

答案是：優(yōu)化供給，建“好房子”。

未來(lái)上海樓市的核心驅(qū)動(dòng)力之一，也將來(lái)自于這些承載了新標(biāo)準(zhǔn)、新理念的“好房子”項(xiàng)目。

與此同時(shí)，上海的拆遷和城市更新，還在加速進(jìn)行。

不久的將來(lái)，上海將全面告別“手拎馬桶”時(shí)代。

未來(lái)的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)，也不再是比誰(shuí)的價(jià)格更低。

而是比誰(shuí)的戶型更優(yōu)、得房率更高、建筑品質(zhì)更扎實(shí)、社區(qū)環(huán)境更宜居，以及是否綠色、低碳、智能化。

總之一句話，未來(lái)上海的“好房子”能匹配人們對(duì)美好生活的向往。

小結(jié)

上海樓市這一輪調(diào)整，往大了說(shuō)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康發(fā)展的必經(jīng)階段。

往小了說(shuō)，樓市調(diào)整這幾年，讓上海不再“高不可攀”。

結(jié)合不斷寬松的政策，很多剛需實(shí)現(xiàn)了自己安家上海的夢(mèng)想。

不少中產(chǎn)家庭也獲得了入住高能級(jí)板塊的機(jī)會(huì)。

“一線城市房?jī)r(jià)永不跌”的神話，已經(jīng)被現(xiàn)實(shí)打破。

“一線城市一直跌”的說(shuō)法，也會(huì)在某一天被終結(jié)。

我們堅(jiān)定上海樓市螺旋向上的趨勢(shì)不變。

看多上海，需要保持戰(zhàn)略定力。

盡管看空的聲音不絕于耳。

但上海，只等一個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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