最近總有人問，今明兩年該不該買房，身邊不少朋友都在糾結(jié)，覺得現(xiàn)在房價(jià)好像降得差不多了，是不是該抄底。

但房產(chǎn)圈的專家都提醒，現(xiàn)在入手要謹(jǐn)慎，搞不好2030年就給自己埋了大隱患。

這不是危言聳聽，三個(gè)實(shí)打?qū)嵉膲南?，都是關(guān)系到未來房子能不能保值、賣不賣得掉的關(guān)鍵。

先說說第一個(gè)壞消息，三四線城市的庫存壓力，到2030年可能還沒消化完。

現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)住房擁有率都到96%了，空置房超8500萬套，光三四線城市的廣義庫存就高達(dá)42.3億平方米，按當(dāng)前的去化速度得128個(gè)月才能賣完，這都超過十年了。

可能有人覺得“庫存”這詞太抽象，舉個(gè)具體例子就明白了，洛陽的商品房庫存大概18萬套，月均銷售還不到3000套，算下來去化周期得60個(gè)月，也就是五年。

今明兩年在這些地方買房，相當(dāng)于往已經(jīng)堆滿貨的倉庫里再添一件，等2030年想出手的時(shí)候，市場上還是一堆房子在賣，你的房子根本沒競爭力。

而且這些城市還在不斷新增供應(yīng)，2015-2020年那幾年土地出讓金漲了300%，但常住人口只增了7.2%，建的房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了實(shí)際需求。

到2030年，這些過剩的房子只會(huì)讓房價(jià)更難穩(wěn)住，專家預(yù)測部分三四線城市房價(jià)可能較2025年再跌30%-50%，有些“鬼城”甚至?xí)氐?015年的價(jià)格水平。

第二個(gè)壞消息，人口流失導(dǎo)致的購房需求萎縮，2030年只會(huì)更明顯。

三四線城市現(xiàn)在每年人口流出超100萬，都是年輕人往一二線城市跑，而25-35歲正是購房主力人群，這部分人少了，房子自然沒人接盤。

東北部分城市的住房空置率已經(jīng)超過30%，就是因?yàn)槿丝谕饬魈珖?yán)重，很多房子常年沒人住。

根據(jù)出生人口數(shù)據(jù)推算，2030年后購房主力人群規(guī)模會(huì)慢慢減少，而且城鎮(zhèn)化率也快接近飽和了，新增的住房需求只會(huì)越來越少。

再加上保障房的沖擊，“十四五”期間全國要籌建900萬套保障房，這些房子價(jià)格比商品房低不少，還能滿足剛需，直接分流了一部分買房需求。

今明兩年買的商品房，到2030年可能要和大量存量房、保障房競爭，想賣出好價(jià)錢難上加難，甚至可能出現(xiàn)“賣不掉、租不出”的情況。

第三個(gè)壞消息，區(qū)域分化會(huì)越來越嚴(yán)重，今明兩年買錯(cuò)地段，2030年房子可能變“不動(dòng)產(chǎn)”。

現(xiàn)在不是所有房子都貶值，核心城市核心地段還能勉強(qiáng)穩(wěn)住，但遠(yuǎn)郊新區(qū)、弱三四線城市的房子已經(jīng)成了高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)。

比如南京都市圈的句容，特別是寶華板塊，之前依賴南京的外溢需求，現(xiàn)在房價(jià)從高點(diǎn)直接腰斬，想賣都沒人要。

南京的溧水、高淳這些遠(yuǎn)郊區(qū)，雖然通了地鐵，但距離主城太遠(yuǎn)，本地需求飽和，投資客撤離后，房價(jià)跌幅一直很大。

可能有人會(huì)說，我買的是剛需房，自己住不用考慮漲跌，但你得想，萬一遇到急用錢的情況，房子賣不出去怎么辦？而且房子作為家庭最大的資產(chǎn)，貶值太多也會(huì)影響家庭財(cái)富。

那今明兩年真的不能買房了嗎？也不是，關(guān)鍵是學(xué)會(huì)避坑，別碰弱三四線城市和遠(yuǎn)郊新區(qū)，尤其是那些人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)薄弱的地方。

其次，優(yōu)先選核心城市的核心地段，比如一線城市和強(qiáng)二線城市的主城區(qū)，這些地方人口流入多，需求相對(duì)穩(wěn)定，就算不漲價(jià)，流動(dòng)性也有保障。

別盲目加杠桿，現(xiàn)在房貸利率雖然不高，但如果未來收入不穩(wěn)定，還款壓力會(huì)很大，而且房子貶值后可能出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”的情況。

2030年的樓市，肯定是“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者越弱”的格局，那些現(xiàn)在看起來便宜的房子，可能未來會(huì)更便宜，還賣不掉。

買房畢竟是大事，花的是一輩子的積蓄，一定要多看數(shù)據(jù)，多了解城市的人口、庫存情況，別聽中介或者開發(fā)商的一面之詞。