2025 年 11 月 9 日，湘江新區(qū)大王山板塊迎來(lái)一新盤(pán)首開(kāi) —— 長(zhǎng)沙乾道湘江灣樓盤(pán)正式亮相，然而其實(shí)際去化情況卻陷入眾說(shuō)紛紜的迷霧之中。

開(kāi)發(fā)商宣稱當(dāng)天去化率達(dá) 69.76%，折合 62.78 套，但市場(chǎng)多個(gè)渠道給出的信息卻截然不同 —— 有消息稱當(dāng)天僅去化 15 套，也有說(shuō)法為 20 余套或 35 套，不同數(shù)據(jù)口徑讓真實(shí)去化情況撲朔迷離，最終真相仍需等待首開(kāi)一周后的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)揭曉。

長(zhǎng)沙乾道湘江灣項(xiàng)目坐落于岳麓區(qū)瀟湘南路與蓮坪路交匯處東北角，總建筑面積約 8.96 萬(wàn)㎡，容積率 2.3，綠化率達(dá) 35.78%，整體規(guī)劃由 6 棟住宅、1 棟 4F 辦公樓及社區(qū)底商構(gòu)成。

長(zhǎng)沙乾道湘江灣樓盤(pán)是由湖南鑫盛宇業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，由湖南乾道物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)。

作為緊鄰湘江的江景盤(pán)，其親江距離僅約 26 米，堪稱對(duì)江景資源的近距離占有。

回溯拿地歷程，該地塊于 2022 年 12 月 30 日由郴州鑫宇以 44193 萬(wàn)元競(jìng)得，溢價(jià)率 14.1%，樓面價(jià) 6389 元 /㎡，后續(xù)邵陽(yáng)乾道地產(chǎn)入股參與合作開(kāi)發(fā)。

在產(chǎn)品規(guī)劃上，乾道湘江灣主打高端改善，6 棟住宅均為 24-25F 的全 T2 高層，商品住宅面積段覆蓋 190-353㎡，包含 190㎡（含 194㎡）、221㎡（含 225㎡）、232㎡、280㎡及 353㎡五種戶型，其中 190㎡和 221㎡戶型占比最高，均達(dá) 33%，232㎡占比 17%，280㎡占比 16%，353㎡稀缺戶型僅 4 套，占比 1%，項(xiàng)目整體共規(guī)劃 276 套房源。

此次首開(kāi)推出 1#、3# 棟，合計(jì) 90 套房源，涵蓋 190-194㎡、221㎡、280㎡、353㎡等半新規(guī)毛坯產(chǎn)品，價(jià)格呈現(xiàn)明顯梯度：1# 棟因一線臨江，單價(jià)區(qū)間 1.8-2.1 萬(wàn) /㎡；3# 棟主打主臥江景，單價(jià) 1.0-1.2 萬(wàn) /㎡。

從項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏來(lái)看，營(yíng)銷中心及實(shí)景示范區(qū)已于 2025 年 10 月 1 日正式對(duì)外開(kāi)放，11 月 6 日完成取證并啟動(dòng)認(rèn)籌，短短數(shù)日便迎來(lái)首開(kāi)。

憑借 “26 米親江距離” 這一核心亮點(diǎn)，該項(xiàng)目本被寄予厚望 —— 在長(zhǎng)沙多數(shù)江景盤(pán)與湘江相距 100-200 米的市場(chǎng)背景下，乾道湘江灣不僅咫尺臨江，更正對(duì)湘江 1.1 公里最寬江域，擁有約 12 公里無(wú)遮擋遠(yuǎn)眺視野，無(wú)橋梁等建筑物阻隔，通過(guò)最大化江景視野，為住戶帶來(lái)堪比海景房的環(huán)幕觀江體驗(yàn)。

此外，項(xiàng)目外立面采用玻璃幕墻與鋁板的組合設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn) “0 涂料” 配置，既彰顯了建筑的現(xiàn)代質(zhì)感，也為室內(nèi)觀景效果提供了充分保障。

然而，光鮮亮點(diǎn)之下，項(xiàng)目的短板也同樣突出。

配套方面，雖基本能滿足生活需求，但能級(jí)與便捷度未達(dá)最優(yōu)：軌道交通上，距地鐵 3 號(hào)線山塘站約 450-759 米，屬于步行可及范圍，未來(lái)可通過(guò)規(guī)劃中的地鐵 5 號(hào)線南延線換乘，快速抵達(dá)湘江科技城、奧體新城等高價(jià)值片區(qū)；商業(yè)配套主要依賴洋湖商圈，距洋湖宜家薈聚、京東 MALL 約 2-2.5 公里；教育資源相對(duì)豐富，周邊有多所幼兒園（如藍(lán)光雍景幼兒園），小學(xué)有博才雨潤(rùn)小學(xué)、潭州實(shí)驗(yàn)小學(xué)等，中學(xué)則有湖南師大附中博才實(shí)驗(yàn)中學(xué)、雅禮洋湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)等知名學(xué)府。

更值得關(guān)注的是產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面的明顯缺陷。盡管長(zhǎng)沙乾道湘江灣項(xiàng)目瞄準(zhǔn)高端改善客群，意圖通過(guò)江景資源最大化、空間布局優(yōu)化等滿足需求，但戶型設(shè)計(jì)卻存在諸多不合理之處。

以 232㎡戶型為例，其端廳南向開(kāi)間僅 6.9m，次衛(wèi)被設(shè)計(jì)在房間正中央，次臥面積僅 10-12㎡，這在同面積段大平層產(chǎn)品中極為罕見(jiàn)；同時(shí)，9㎡的廚房空間偏小，與大平層的整體格局形成功能失衡，與市場(chǎng)同類產(chǎn)品存在顯著差距。

此外，作為新規(guī)時(shí)代下的產(chǎn)品，項(xiàng)目未過(guò)多采用飄窗、設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送等設(shè)計(jì)手法，整體得房率僅在 94%-100% 之間，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)主流新規(guī)產(chǎn)品的水平。

這些短板也成為首開(kāi)去化存疑的重要誘因。

在長(zhǎng)沙當(dāng)前高端改善產(chǎn)品扎堆、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的市場(chǎng)環(huán)境下，乾道湘江灣雖將江景價(jià)值推向極致，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)未能精準(zhǔn)契合高端客群需求，疊加新規(guī)下贈(zèng)送不足的劣勢(shì)，使其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯得力不從心，這或許正是其首開(kāi)去化陷入迷霧的核心原因。