河南
最近幾天的樓市新聞，是銀行直接下場(chǎng)賣房。
這些房源大概有三種:
個(gè)人斷供被金融機(jī)構(gòu)收走的房產(chǎn)；
企業(yè)或個(gè)人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸抵押，卻由于各種原因無(wú)法清償?shù)姆慨a(chǎn)；
最后是地產(chǎn)商由于債務(wù)重組，作為債權(quán)人金融機(jī)構(gòu)承接未出售的房產(chǎn)。
不知道各自占比多少。但從第一財(cái)經(jīng)的報(bào)道看，這些銀行直售房源的價(jià)格都很低，比市場(chǎng)價(jià)便宜30萬(wàn)非常常見。
比如說(shuō)，一處市場(chǎng)估價(jià)約200萬(wàn)元的房產(chǎn)，近日在第三方拍賣平臺(tái)上以150萬(wàn)元成交，由銀行作為出售方直接完成交易。
從客戶角度來(lái)說(shuō)，這些房源的優(yōu)勢(shì)很清晰，首先價(jià)格低，和法拍房?jī)r(jià)格相似，但比法拍房產(chǎn)權(quán)更清晰，沒(méi)有那么多糟心事，對(duì)于想買低價(jià)的客戶來(lái)說(shuō)，是個(gè)機(jī)會(huì)。
其實(shí)銀行親自下場(chǎng)，也是被逼無(wú)奈的結(jié)果。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1-10月全國(guó)法拍房掛牌量27.7萬(wàn)套，但只成交了9.2萬(wàn)套，成交率33%。這就是目前市場(chǎng)行情。
隨著房?jī)r(jià)持續(xù)回落，即使 這些法拍房經(jīng)過(guò)幾輪降價(jià)最后 法拍成功，金融機(jī)構(gòu)也將蒙受更大虧損。
所以，還不如自己下場(chǎng)止損。
這告訴我們一個(gè)事實(shí)是，二手房正在面臨越來(lái)越嚴(yán)峻的事實(shí)。
如今，銀行親自下場(chǎng)，等于是讓賣方市場(chǎng)更加卷了。讓原本就擁擠的賣方市場(chǎng)，更加擁擠。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)每多一個(gè)玩家，就多了一個(gè)議價(jià)者。
所以，當(dāng)銀行售價(jià)比貝殼售價(jià)起步就抵30萬(wàn)時(shí)，則注定將對(duì)現(xiàn)有二手房?jī)r(jià)格體系產(chǎn)生沖擊，在價(jià)格看齊之下，這等于是銀行通過(guò)賣房在重塑價(jià)格體系。
這會(huì)導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果是，銀行現(xiàn)在的賣價(jià)，可能就是下一步二手房的市場(chǎng)價(jià)。在賣方不斷拉扯下，價(jià)格就天然會(huì)越來(lái)越低。
其實(shí)我們簡(jiǎn)單回顧一下，從2022年之后，樓市一共經(jīng)歷過(guò)4輪這樣的下行拉扯了。
第一輪是法拍。
關(guān)于法拍的數(shù)據(jù)，這個(gè)非常多，不再寫了，我們只要知道一個(gè)大趨勢(shì)是數(shù)量越來(lái)越多。
我們要注意的是，在下行時(shí)期，法拍房就是二手房的心理錨，這個(gè)從23年我們一直再說(shuō)，要密切關(guān)注法拍房走勢(shì)。
法拍房會(huì)不斷拉低價(jià)格底線，一拍七折，如果流拍，二拍則直接五折多。
這就是二手房的價(jià)格錨。
第二輪是從23年開始的住房雙軌制。
什么是住房雙軌制？就是80%的保障房+20%商品房的住房制度，這就是新加坡和香港的住房制度。
也就是說(shuō)，保障房將成為下一步的剛需住房核心趨勢(shì)。
而這個(gè)制度，和房地產(chǎn)一個(gè)執(zhí)行了近20年的政策，是沖突的。這就是70/90政策。也就是為了保證剛需住房，所有新開發(fā)小區(qū)，70%的戶型配比，必須是90平以下的面積。
這也是為什么很多豪宅，一邊是大平層，一邊卻是大量89平小戶型的原因。
如今，70/90政策最大的影響是，導(dǎo)致現(xiàn)在國(guó)內(nèi)二手房存量的最大重災(zāi)區(qū)，就是在90平以下的面積段。
因?yàn)榇媪刻螅蠹叶枷胭u，都想出手，只能拼誰(shuí)更狠，降得價(jià)格更低，結(jié)果越賣價(jià)格越拉胯。
結(jié)果，這個(gè)二手房存量重災(zāi)區(qū)，現(xiàn)在則又直接和保障房產(chǎn)生了沖突。
當(dāng)大量的90平以下保障性租賃住房入市，二手房市場(chǎng)將遭遇更大的價(jià)格挑戰(zhàn)！
第三輪就是2024年開始大量入市的四代住宅。
十五五計(jì)劃中，對(duì)于房地產(chǎn)的唯一表述，就是高品質(zhì)住房。
最近我特別喜歡收集四代住宅的戶型圖，為什么？因?yàn)榭粗p心悅目，很舒服，或者說(shuō)，很美。
你會(huì)發(fā)現(xiàn)，四代宅的戶型設(shè)計(jì)，是可以讓你充滿對(duì)生活的想象，那些過(guò)往在頂豪中存在的所謂大陽(yáng)臺(tái)、大玻璃幕墻，如今都有了。這和問(wèn)界、理想對(duì)燃油車的革命，毫無(wú)區(qū)別。
當(dāng)遍地都是L3智駕、遍地都是激光雷達(dá)、遍地都是行走的客廳，這就是對(duì)駕駛的想象。
大多數(shù)城市都出了建筑新規(guī)，放在一起看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)嶄新的世界已經(jīng)來(lái)了。
120戶型，加上極高的得房率，等于是140平大戶型。
那么，舊規(guī)之下的120平以下的戶型，就全部喪失了競(jìng)爭(zhēng)力。
因?yàn)橛幸粋€(gè)無(wú)法避開的因素是，新規(guī)同樣的120平，使用率140平，等于是打了八折。
產(chǎn)品更好，價(jià)格更低，這對(duì)所有的二手房都是降維打擊。
住建部說(shuō)的更明白：
所以，更大的面積，更高的得房率，更人性化的設(shè)計(jì)，更智能的配套，這就是從制度層面，在強(qiáng)勢(shì)掀起一場(chǎng)住宅革命。
結(jié)果，越來(lái)越牛逼的產(chǎn)品、越來(lái)越極致的產(chǎn)品，對(duì)現(xiàn)在的住房形成壓倒性優(yōu)勢(shì)，會(huì)倒逼有錢有需求的客戶主動(dòng)換房。
同時(shí)，大量的二手房因?yàn)楫a(chǎn)品陳舊，最終可能會(huì)面臨沒(méi)有客戶的巨大問(wèn)題。
最近的一次，就是現(xiàn)在的銀行賣房了。
上面說(shuō)過(guò)，銀行著急止損，會(huì)用低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售，這就會(huì)對(duì)現(xiàn)有價(jià)格產(chǎn)生沖擊，非常有可能會(huì)讓價(jià)格更低。
其實(shí)總結(jié)一下你會(huì)發(fā)現(xiàn) ，這幾年的政策，不管住房雙軌制改革，還是住宅產(chǎn)品革命，其指向都是好的，都是在創(chuàng)建房地產(chǎn)新模式和高品質(zhì)住宅。 但有意無(wú)意中，可能都會(huì)對(duì)現(xiàn)有二手房造成傷害。
這就是眼下無(wú)奈又矛盾的現(xiàn)實(shí)吧。
最后為大家著想，希望房?jī)r(jià)早日止跌回穩(wěn)吧！
善哉！善哉！
THE END
來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)源及作者 侵權(quán)必究
特別聲明：以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺(tái)“網(wǎng)易號(hào)”用戶上傳并發(fā)布，本平臺(tái)僅提供信息存儲(chǔ)服務(wù)。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
