什么？房貸又有新套路？

最近，樓市君上網(wǎng)沖浪發(fā)現(xiàn)很多“斷供保房”、“訴前延期8年、訴中延期5年、訴后延期2年”的帖子，在手把手教有房貸壓力的業(yè)主如何“省錢(qián)”。

|圖源：小紅書(shū)

殊不知，那些看似誘人的“特殊服務(wù)”，正讓越來(lái)越多困境中的業(yè)主陷入新的風(fēng)險(xiǎn)。

那么何為“斷供保房”？樓市君來(lái)舉個(gè)例子說(shuō)明：

以小A為例，假如他于2018年花了300萬(wàn)在佛山買(mǎi)的房子，月供約八九千，現(xiàn)在評(píng)估價(jià)只值100萬(wàn)，再加上工作不穩(wěn)定，每個(gè)月的房貸可能會(huì)有還不上的情況。

而“斷供保房”的出現(xiàn)，其實(shí)就是盯上了小A這類(lèi)有還貸壓力又想保住房子的群體。

這些機(jī)構(gòu)會(huì)跟小A口頭承諾，通過(guò)他們的操作，最高可延長(zhǎng)８年還款期限，期間不用還房貸，也不用擔(dān)心沒(méi)房住。

| 樓市君朋友圈

那這些機(jī)構(gòu)具體怎么操作？經(jīng)過(guò)樓市君深扒和咨詢相關(guān)機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)斷供保房主要分兩個(gè)階段：

第一階段，未斷供前，機(jī)構(gòu)會(huì)讓業(yè)主向銀行申請(qǐng)延期還款，但這種延期一般只有一到兩年，兩年后若還不起，銀行仍會(huì)起訴。

| 咨詢記錄截圖

第二階段，徹底逾期進(jìn)入司法階段后，房子要被強(qiáng)制執(zhí)行， 保房機(jī)構(gòu)會(huì)通過(guò)提出管轄權(quán)異議、評(píng)估異議或拍賣(mài)程序異議等手段爭(zhēng)取時(shí)間 。

這其中，保房操作最核心的戰(zhàn)術(shù)，就是提高價(jià)格。

在此之前，大部分法拍程序完成拍下后，進(jìn)入接下來(lái)的交割、騰房、交付等流程。

但是如果價(jià)格過(guò)高，銀行會(huì)懷疑 "價(jià)格虛高"，那么可能這個(gè)核銷(xiāo)程序就會(huì)被推遲，甚至被迫重新拍賣(mài)。

而這個(gè)過(guò)程，可能就需要花費(fèi)數(shù)月，甚至數(shù)年時(shí)間。

總而言之，整套流程就圍繞一點(diǎn)：將每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間拉長(zhǎng)，跟銀行打持久戰(zhàn)，拖個(gè)5年到8年。

在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，若購(gòu)房者能翻身，就可結(jié)清銀行貸款；若無(wú)法翻身或房子價(jià)格未上漲，到時(shí)候房子被拍賣(mài)也只能接受。

其實(shí)，這些所謂的“保房”操作，實(shí)則卻風(fēng)險(xiǎn)重重：

其一，可能會(huì)構(gòu)成虛假訴訟。

如“捏造”債權(quán)、虛構(gòu)權(quán)利關(guān)系等方式拖延執(zhí)行進(jìn)度，都是典型的違規(guī)操作。

如訴訟程序中，業(yè)主為阻礙銀行對(duì)房屋的拍賣(mài)執(zhí)行，與他人串通，偽造借條、簽訂虛假的房屋長(zhǎng)期租賃合同等，一經(jīng)查證，最高可判處七年有期徒刑。

| AI生產(chǎn)，僅供示意

其二，個(gè)人征信系統(tǒng)將留下污點(diǎn)。

無(wú)論“套路”如何，業(yè)主一旦斷供，自身征信就會(huì)留下不良記錄，這不僅會(huì)影響未來(lái)房貸、車(chē)貸、消費(fèi)貸等，還可能波及出行、就業(yè)乃至子女教育等生活的方方面面。

即便后面還清全部欠款，不良征信最短也要5年才能覆蓋掉，如果有人說(shuō)短期內(nèi)能幫你恢復(fù)征信，那大多是騙局，不要輕易相信。

其三，會(huì)造成額外利息與罰金累積。

徹底斷供期間，除了正常的月供款，房貸逾期產(chǎn)生的利息、違約金等還是需要你來(lái)買(mǎi)單，債務(wù)雪球?qū)⒃綕L越大。

| AI生產(chǎn)，僅供示意

其四，易陷入機(jī)構(gòu)收費(fèi)陷阱。

據(jù)了解保房業(yè)務(wù)收費(fèi)并不低，通常包括前期咨詢費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)等，總額可能高達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的5%。

以一套300萬(wàn)的房子為例 （沒(méi)滿五年） ，按揭余額在250萬(wàn)，貸款30年的情況下，購(gòu)買(mǎi)“保房業(yè)務(wù)”所產(chǎn)生的花費(fèi)總額高達(dá) 50 萬(wàn)。

款項(xiàng)保房（5年為例）法拍
貸款250萬(wàn) 250萬(wàn)月供11863元/月 11863元/月手續(xù)費(fèi)
7.5萬(wàn)

3萬(wàn)（網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)平臺(tái)費(fèi)）

個(gè)稅— 9萬(wàn)增值稅— 15.9萬(wàn)
執(zhí)行費(fèi)用— 約3萬(wàn)
法輔費(fèi)— 約1.5萬(wàn)律師費(fèi)/訴訟費(fèi)— 約5萬(wàn)利息約45萬(wàn)
按斷供期計(jì)算花費(fèi)總額約52萬(wàn)
約38萬(wàn)（未計(jì)利息）

更需警惕的是，許多服務(wù)合同可能暗藏隱形條款，在服務(wù)過(guò)程中以“特殊情況”、“額外程序”為由不斷要求追加費(fèi)用。

當(dāng)然，確實(shí)有還貸壓力的業(yè)主，也不必太心急。樓市君特地致電了銀行，整理了幾個(gè)合規(guī)穩(wěn)妥的方案：

方案一：與銀行協(xié)商延期還貸。

申請(qǐng)展期一般能延長(zhǎng)6-36個(gè)月，但也有些外資銀行只允許延長(zhǎng)半年，5年內(nèi)申請(qǐng)次數(shù)不能超過(guò)3次。

延期還款期間不用還一分錢(qián)，但本金和利息會(huì)分?jǐn)偟绞Ｏ碌脑路堇铩?/p>

方案二：申請(qǐng)降低月供，減輕短期壓力。

即使只能還幾百元，也要堅(jiān)持每月還款，這能證明你的還款意愿，不僅能為后續(xù)協(xié)商爭(zhēng)取更多空間，也能避免銀行快速啟動(dòng)法律程序。

方案三：暫停還本金，短期只還利息

可以向銀行申請(qǐng)“先息后本”的臨時(shí)還款方案，短期內(nèi)僅償還貸款利息，本金延后至后續(xù)償還。

| 佛山城市實(shí)景

| 佛山樓市發(fā)布 攝

方案四：理性評(píng)估，適時(shí)掛牌出售。

如果實(shí)在長(zhǎng)期無(wú)力承擔(dān)房貸，主動(dòng)在正規(guī)二手房市場(chǎng)掛牌出售或許是更明智的選擇，相比法拍能獲得更接近市場(chǎng)價(jià)的成交額。

總而言之，斷供保房看上去十分誘人，實(shí)則暗藏深坑。

樓市君建議因?yàn)槭I(yè)等真實(shí)原因無(wú)力還貸的業(yè)主，可主動(dòng)提交相關(guān)證明材料，向銀行申請(qǐng)還款緩期，只要你的意愿足夠強(qiáng)，一定可以爭(zhēng)取到合理解決方案。

最后，你對(duì)斷供保房這種做法怎么看？評(píng)論區(qū)聊聊~