01

楔子

前兩天，良有方的群里在討論一則新聞，說(shuō)的是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)有一個(gè)別墅小區(qū)，一業(yè)主私自開(kāi)挖地下室，結(jié)果導(dǎo)致隔壁鄰居家的墻體開(kāi)裂了。（如上圖）

因?yàn)槲疑钪獎(jiǎng)e墅區(qū)的私搭亂建是普遍現(xiàn)象，而且城管執(zhí)法難度非常大，所以也沒(méi)太在意。

后來(lái)查了資料發(fā)現(xiàn)：這是一戶獨(dú)棟業(yè)主私自挖地下室，導(dǎo)致了隔壁鄰居家遭殃，而并非我一開(kāi)始先入為主想象的是聯(lián)排別墅。

所以今天這篇文章，我就來(lái)聊聊：獨(dú)棟別墅業(yè)主私挖地下室，為什么也會(huì)導(dǎo)致“鄰居家墻體開(kāi)裂”？

02

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

根據(jù)新聞報(bào)道，該事件發(fā)生在上海市浦東新區(qū)花木街道四季雅苑小區(qū)內(nèi)，先來(lái)介紹下這個(gè)小區(qū)。

四季雅苑

位于上海市浦東新區(qū)花木路1983弄，由和記黃埔地產(chǎn)（上海）有限公司開(kāi)發(fā)，包含別墅和普通住宅兩種物業(yè)類型。小區(qū)西鄰世紀(jì)公園，南面與新國(guó)際展覽中心隔路相望。（如上圖）

項(xiàng)目以低密度開(kāi)發(fā)為特色，綠化率達(dá)55%，容積率0.4 ，戶型包含120-520㎡的大平層及別墅產(chǎn)品。（如下圖，東側(cè)一排為高層，其余為別墅）

但小區(qū)存在車位配比不足，部分樓棟臨近高架的噪音問(wèn)題。 目前市場(chǎng)二手房成交均價(jià)維持在18-24萬(wàn)元/㎡區(qū)間，所以單戶總價(jià)超2899萬(wàn)元。

這是豪宅別墅項(xiàng)目，業(yè)主都那么有錢了，那為什么還要偷挖地下室呢？

03

WHY?

本來(lái)我以為是符合：“越是有錢人，就越摳門”定律。但當(dāng)我查閱了資料之后發(fā)現(xiàn)：雖然是，但不盡然。

新聞報(bào)道中提到，私挖地下室的這戶是122號(hào)別墅，所以我用衛(wèi)星圖來(lái)到了事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，找到了該棟別墅。（如下圖）

再放大點(diǎn)看，大家可以看到：這是一個(gè)獨(dú)棟別墅，與周圍鄰居間至少有6米的距離。（如下圖）

別墅一般都是原有地下室的，可這戶業(yè)主為什么還要私挖呢？

根據(jù)找到的資料顯示，這個(gè)項(xiàng)目中的別墅并非都設(shè)有地下室，而這戶私自開(kāi)挖的業(yè)主家就是沒(méi)有地下室的。（如下圖）

從這張分析圖大家可以看到：小聯(lián)排，E1和G1戶型是沒(méi)有地下室的，而這戶122號(hào)別墅就是G1戶型。（如上圖）

為了讓大家能更直觀的了解，我畫了上面這張染色圖，而122號(hào)就在沒(méi)有地下室的這個(gè)范圍內(nèi)。

買得起幾千萬(wàn)別墅的人，一定是精明人。再加上自己家本來(lái)就沒(méi)有地下室，獨(dú)棟別墅又與鄰居家沒(méi)有什么“瓜葛”的有利條件，所以偷偷挖個(gè)地下室的原因也就找到了。

而這種挖地下室的工程，如果不想讓鄰居發(fā)現(xiàn)，最好是全遮擋起來(lái)，而這戶業(yè)主也是這么干的。（如下圖）

但這位聰明反被聰明誤的業(yè)主，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到：隔那么老遠(yuǎn)的鄰居家墻體，居然會(huì)開(kāi)裂。

如上圖是鄰居孫女士家的院墻開(kāi)裂，我猜測(cè)應(yīng)該是隔壁樓棟。

如上圖是其他鄰居家的墻體損壞，這比院墻開(kāi)裂更嚴(yán)重了。

按理說(shuō)，發(fā)生了這么嚴(yán)重的墻體開(kāi)裂之后，該戶業(yè)主應(yīng)該立刻停止施工，想辦法安撫鄰居，并作出積極的補(bǔ)救措施。

但是今年6月發(fā)現(xiàn)的開(kāi)裂，到11月還沒(méi)有解決。期間物業(yè)也多次下發(fā)整改通知，城管也介入調(diào)查，要求停止施工并回填，但都沒(méi)能成功。

直到11月12日起，鄰居孫女士通過(guò)社交平臺(tái)發(fā)聲，才起了實(shí)質(zhì)性的效果。14日中午12時(shí)20分左右，第一輛滿載回填土的車輛進(jìn)入院內(nèi)，此后陸續(xù)有車輛運(yùn)送進(jìn)入。

回填工程預(yù)計(jì)3天左右可以完成，但是鄰居家受損的房子該怎么辦？

可能只有通過(guò)加固處理了，是否還涉及到賠償就不得而知了。

04

事故原因分析

總所周知：上海是沖積而成的，屬于典型的軟土地基區(qū)域，地下土層承載力較弱。

根據(jù)上海市建筑科學(xué)研究院的評(píng)估：深挖基坑會(huì)在其2倍范圍內(nèi)（約60米）對(duì)周邊建筑地基造成顯著影響。

而122號(hào)業(yè)主私挖的地下室，下挖深度約3.5米、面積約97平方米，按照這個(gè)理論計(jì)算，至少會(huì)對(duì)7米以內(nèi)的建筑地基產(chǎn)生影響。

事實(shí)也證明：私挖的地基直接破壞了原有地基的平衡，導(dǎo)致相鄰房屋地基發(fā)生不均勻沉降。

其實(shí)土的水平推力是非常巨大的，所以開(kāi)發(fā)商在基坑維護(hù)上花了非常多的代價(jià)，但也難保萬(wàn)無(wú)一失。如上圖，就是四川一項(xiàng)目基坑維護(hù)的擋土墻被壓垮的瞬間。（如上圖）

而上海人耳熟能詳?shù)?strong>萬(wàn)科“蓮花河畔倒樓”事件，其實(shí)也是因?yàn)橐粋?cè)堆土過(guò)高、另一側(cè)開(kāi)挖導(dǎo)致的。（如下圖）

既然事情已經(jīng)發(fā)生了，那么后續(xù)的補(bǔ)救措施就一定要做到位。

一定要通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)受損的房屋進(jìn)行安全鑒定，并制定分層回填、壓實(shí)度≥90%的加固方案，而不是簡(jiǎn)單的在幾天內(nèi)完成回填就草草了事。

05

結(jié)束語(yǔ)

在這個(gè)事件中，我們可以譴責(zé)私挖地下室的業(yè)主自私自利，也可以嘲笑他的“無(wú)知無(wú)畏”，但這樣的事情發(fā)生在法制相對(duì)健全的上海，是不是更應(yīng)該引起我們的深思呢？

別墅區(qū)因?yàn)槠錁I(yè)主之間相對(duì)獨(dú)立的私密性，給私搭亂建提供了便利，從而成為“違章”的重災(zāi)區(qū)。城市治理者該如何管理，也是一個(gè)值得我們思考的問(wèn)題。

另外隨著別墅區(qū)的逐漸老化，如何更新、如何規(guī)范，也需要一定之規(guī)，但上海似乎還沒(méi)有相對(duì)明確的法規(guī)。