作者：王曉芳團(tuán)隊(duì)

來(lái)源：曉芳聊財(cái)經(jīng)（ID：XF-SZC）

以前是貸款買(mǎi)房，現(xiàn)在竟然要“貸款賣(mài)房”了！

什么是“貸款賣(mài)房”呢？

舉個(gè)例子：

當(dāng)年，張三花了30萬(wàn)首付，買(mǎi)下100萬(wàn)的房子，跟銀行借了70萬(wàn)貸款。

如今，張三想賣(mài)房子，但買(mǎi)家只給50萬(wàn)，貸款卻還有60萬(wàn)。

這個(gè)時(shí)候，張三需要補(bǔ)上這10萬(wàn)的窟窿，才能把房子賣(mài)掉。

但張三已經(jīng)沒(méi)錢(qián)了，只能去跟銀行貸款，于是就出現(xiàn)了貸款賣(mài)房的“魔幻”現(xiàn)象。

這意味著，最后張三30萬(wàn)首付的錢(qián)沒(méi)了，之前還貸的錢(qián)也沒(méi)了，房子也不屬于自己了，還欠銀行10萬(wàn)。

這樣的結(jié)局的確實(shí)慘。

但卻是，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期中，一種非?，F(xiàn)實(shí)且無(wú)奈的操作。

而且，今年以來(lái)，賣(mài)不起房的情況也開(kāi)始多了起來(lái)。

01

“貸款賣(mài)房”的兩大核心原因

1、經(jīng)濟(jì)壓力：收入下降無(wú)法承擔(dān)月供

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)分享過(guò)一個(gè)真實(shí)的事件：

一對(duì)夫妻，在2019年底，花了近400萬(wàn)買(mǎi)房，每月房貸1.4萬(wàn)元出頭，當(dāng)時(shí)夫妻倆的工資加起來(lái)有2.5萬(wàn)—2.6萬(wàn)元，足以應(yīng)付房貸。

但后來(lái)，妻子生孩子辭掉了工作，丈夫被公司裁員，每月1.4萬(wàn)元的房貸變成了負(fù)擔(dān)。

于是，妻子盤(pán)算了一下，房子至今累計(jì)還款近100萬(wàn)元，房貸尾款本金還剩下230萬(wàn)元左右，還有很多年的房貸。

而現(xiàn)在，夫妻兩人兼職的收入一多半都用于還月供了，還要負(fù)擔(dān)孩子的各種花銷(xiāo)，資金壓力非常大，斷供是早晚的事。

而斷供之后，不僅上失信人名單，房屋還可能被法院查封拍賣(mài)，到那時(shí)候，拍賣(mài)價(jià)格要比直接出售低很多，損失更大了。

當(dāng)然，絕大多數(shù)人會(huì)想著拆東墻補(bǔ)西墻，甚至借高利貸以求保住房子渡過(guò)難關(guān)，但高利息之下，可能虧空會(huì)越來(lái)越大。

所以，夫妻倆只能忍痛賣(mài)房了。

但曾經(jīng)近400萬(wàn)的房子，現(xiàn)在成交價(jià)只有220萬(wàn)左右，剛剛說(shuō)的尾款還剩230萬(wàn)，也就說(shuō)還需補(bǔ)上10萬(wàn)的窟窿。

而夫妻倆一共的積蓄，不到10萬(wàn)元。

可不要小看這10萬(wàn)，也不要以為能買(mǎi)得起幾百萬(wàn)房子的人，這么可能連10萬(wàn)都掏不出來(lái)。

根據(jù)央行官方數(shù)據(jù)，2025年7月末，全國(guó)居民存款總額161萬(wàn)億，攤到14億人頭上，每人大約是11萬(wàn)元。

但大家都知道，根據(jù)二八法則，這里邊有80%的錢(qián)其實(shí)屬于20%的人，絕大多數(shù)老百姓屬于被平均的那一邊。

也就是說(shuō)，真正存款能有10萬(wàn)元以上的人，其實(shí)沒(méi)那么多。

也有專(zhuān)家建議，如果確實(shí)還不上貸款，盡快降價(jià)將房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊皇橐环N明智的行為。

無(wú)論何種原因，我們都要明白，房子是生活的容器，不是生活本身。如果為了這個(gè)容器犧牲太多生活品質(zhì)，那就本末倒置了。

2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：割肉止損，降低持有成本

有一位“貸款賣(mài)房“的房東說(shuō)道：房子肯定要賣(mài)，否則未來(lái)更難脫手。

因?yàn)?，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有完全止跌回穩(wěn)，房?jī)r(jià)還在持續(xù)下跌。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年3月份百城二手房?jī)r(jià)格均價(jià)環(huán)比下跌0.59%，10月份均價(jià)環(huán)比跌幅已經(jīng)達(dá)到了0.84%。這已經(jīng)是百城二手房均價(jià)連續(xù)42個(gè)月下跌。

于是，很多人擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下跌，資產(chǎn)縮水會(huì)越來(lái)越大，不如狠心割肉，及時(shí)止損。

之前，網(wǎng)絡(luò)上就出現(xiàn)了不少“房產(chǎn)免費(fèi)送“的帖子。

說(shuō)是“贈(zèng)送”，實(shí)際上是另一種形式的“轉(zhuǎn)賣(mài)”，因?yàn)樾枰U納后續(xù)房貸。

只可惜，白送都沒(méi)人要，因?yàn)檫@些房子“資不抵債”。

其次，對(duì)于多套房的投資者來(lái)說(shuō)，早點(diǎn)賣(mài)出房子，就越能降低持有成本。

因?yàn)椋行┓孔記](méi)人住，還要交物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等。

02

銀行不鼓勵(lì)業(yè)主們“貸款賣(mài)房“

銀行曾明確禁止，消費(fèi)貸、過(guò)橋貸等資金，流入樓市。

也就是說(shuō)，如果業(yè)主貸款目的是“賣(mài)房補(bǔ)差價(jià)”，會(huì)因資金用途違規(guī)而被拒貸。

對(duì)此，銀行更傾向通過(guò)協(xié)商調(diào)整月供，而非讓業(yè)主新增負(fù)債。

比如：

（1）要求暫停還本金：與銀行商量，要求只還利息，暫緩繳本金。

（2）要求延長(zhǎng)還款期：與銀行商量延長(zhǎng)還款期限。比如將房貸期限從20年延長(zhǎng)至30年。

總之呢，銀行是盡量避免你斷供，因?yàn)閿喙┲螅愕姆慨a(chǎn)會(huì)變成不良資產(chǎn)，進(jìn)而影響到銀行的不良資產(chǎn)率。

雖然銀行可以通過(guò)法拍來(lái)進(jìn)行變現(xiàn)，但是當(dāng)下，法拍的流拍率卻很高。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，全國(guó)法拍房掛牌量94.67萬(wàn)套，成交量卻只有13.43萬(wàn)套。成交率14.19%，流拍率卻高達(dá)85.81%。

對(duì)此，銀行竟然開(kāi)始親自下場(chǎng)，直接賣(mài)房了！

比如，蘭州農(nóng)商銀行，名下近200個(gè)房產(chǎn)標(biāo)的在京東資產(chǎn)平臺(tái)掛牌競(jìng)價(jià)，價(jià)格從幾萬(wàn)塊錢(qián)到幾個(gè)億不等。

這里面既有住宅、商業(yè)，還有辦公類(lèi)房產(chǎn)。

而且，上架的房產(chǎn)大多都是抵債資產(chǎn)，且產(chǎn)權(quán)登記均在蘭州農(nóng)商行名下。

除了蘭州農(nóng)商銀行，還有吉林銀行、天津銀行、中原銀行、溫州銀行、大連銀行、哈爾濱銀行等，都開(kāi)啟了直售房產(chǎn)的業(yè)務(wù)。

但據(jù)了解，因?yàn)殂y行的“錯(cuò)位”，導(dǎo)致房子出售的效果并不理想。

破局的關(guān)鍵在于，放下身段，與房屋中介聯(lián)盟。

03

給房東們的三點(diǎn)建議

1、切記盲目加杠桿

如果，你有真實(shí)的買(mǎi)房需求，你的收入又穩(wěn)定，能夠買(mǎi)得起房子，可以考慮現(xiàn)在買(mǎi)房。

但千萬(wàn)不要為了買(mǎi)房而買(mǎi)房，猛加杠桿，這是非常錯(cuò)誤的決定。

以前，很多炒房客為了炒房，把杠桿玩出了花。

他們左手倒右手，以房子為抵押，通過(guò)銀行長(zhǎng)期低息貸款來(lái)對(duì)通貨膨脹進(jìn)行套利。

但這個(gè)大前提是，房?jī)r(jià)上漲速度得跑贏貸款利息。

一旦房?jī)r(jià)下跌，左手承擔(dān)房?jī)r(jià)跌幅，右手承擔(dān)利息的損失，雙重暴擊。

所以，在房?jī)r(jià)下行期，不要加杠桿買(mǎi)房，盡量少貸甚至全款。

2、一定要保住自己的現(xiàn)金流

現(xiàn)在最重要的不是資產(chǎn)負(fù)債率，而是現(xiàn)金流。

現(xiàn)金流是個(gè)人的“血液”，直接決定短期償債能力與抗風(fēng)險(xiǎn)韌性，尤其在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)期。

不管是誰(shuí)，一定要保住自己的現(xiàn)金流，這是你未來(lái)三年內(nèi)安身立命的本錢(qián)。

同時(shí)，在保住自己的現(xiàn)金流的前提下，盡量拋掉負(fù)資產(chǎn)，盡量降低債務(wù)。

3、警惕陷入“以貸養(yǎng)貸“的惡性循環(huán)

現(xiàn)在新增貸款(如信用貸)，利率至少比房貸高2-3個(gè)百分點(diǎn)，從而加重債務(wù)負(fù)擔(dān)。

若無(wú)法償還新增貸款，可能導(dǎo)致征信受損，甚至陷入“以貸養(yǎng)貸“的惡性循環(huán)。

對(duì)于想“貸款賣(mài)房“的房東，若必須出售，可優(yōu)先通過(guò)親友借款補(bǔ)足差額，減少高息貸款的依賴(lài)。

最后：

有人說(shuō)：三十年的房貸，就像一根麻繩，看似每月勒緊一點(diǎn)點(diǎn)，實(shí)則綁住的是半生不敢停下的腳步。

從這個(gè)角度來(lái)看，對(duì)于還不起房貸的人來(lái)說(shuō)，貸款賣(mài)房，及時(shí)止損，其實(shí)是一個(gè)理性的決策。

畢竟，比房子更重要的，是生活本身。

THE END