01

楔子

前兩天，我寫了一篇《》的文章，結(jié)果評(píng)論區(qū)有個(gè)朋友讓我去看看成都的別墅原拆原建。（如下圖）

老舊小區(qū)的危樓原拆原建，我了解的比較多。而別墅區(qū)的單一業(yè)主原拆原建，我還真是第一次聽說(shuō)，既然當(dāng)?shù)剡€出了指導(dǎo)意見(jiàn)，我當(dāng)然要去學(xué)習(xí)一下了。

關(guān)于老破小的原拆原建，大家可擴(kuò)展閱讀：《》

今天這篇文章，我和大家一起去看看：成都的錦繡花園業(yè)主是如何別墅原拆原建的？

02

項(xiàng)目介紹

錦繡花園（東區(qū)）

位于成都市武侯桐梓林，由成都華新國(guó)際實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)，共計(jì)476戶，于2000年建成?。小區(qū)以別墅為主，搭配多層步梯房和高層電梯房，綠化率達(dá)42%，環(huán)境較好?。

錦繡花園作為1990年代成都早期的“富人區(qū)”，曾以“開奔馳車，住錦繡花園”的廣告語(yǔ)成為頂級(jí)豪宅代名詞?。

2025年參考均價(jià)約52847元/㎡，別墅總價(jià)可達(dá)千萬(wàn)級(jí)別?。

但就是這樣富豪小區(qū)，經(jīng)過(guò)了25年的歲月洗禮，也走到了“老舊”的程度。我從當(dāng)?shù)氐恼W(wǎng)站上檢索到了不下3處別墅重建的公告。（如下圖）

下面就讓我們一起來(lái)看看：別墅區(qū)單一業(yè)主是如何原拆原建的？

03

原拆原建

我以今年2月的這棟10號(hào)樓為例，來(lái)展開分析一下大家關(guān)系的問(wèn)題。

問(wèn)題一：怎么樣的別墅可以原拆原建？

從公告中我們可以看到：這棟樓必須是危房，而且得向相關(guān)部門申請(qǐng)重建，并得到規(guī)劃許可，才能進(jìn)行原拆原建。

問(wèn)題二：原拆原建是否要和原來(lái)一模一樣？

因?yàn)闆](méi)能找到這個(gè)小區(qū)的原始圖紙，所以我無(wú)法判斷新建的房子和原來(lái)是否完全一樣，但是我通過(guò)衛(wèi)星圖和街景可以做一些簡(jiǎn)單的判斷。

首先是位置判斷，看下面一組照片和圖紙的對(duì)比：

如上圖：2025年2月已拆除為空地

如上圖：拆除前的狀態(tài)（2019年的衛(wèi)星圖） 如上圖：為2022年的衛(wèi)星圖放大后的屋面形狀

如上圖：為原拆原建的規(guī)劃許可總平面圖。

從以上四者來(lái)看，建筑的大致位置并沒(méi)有發(fā)生變化，但是屋頂?shù)妮喞休p微的變化，但也有可能是衛(wèi)星圖不太清晰的錯(cuò)覺(jué)。

再來(lái)建筑立面判斷，看下面一組照片和圖紙的對(duì)比：

如上圖：為南北兩個(gè)主立面的街景圖。

如上圖：為原拆原建的北立面公示圖。

從以上3者來(lái)看，建筑的風(fēng)格沒(méi)有大的變化，但是開窗的位置和大小都對(duì)不上。所以我判斷當(dāng)?shù)貙?duì)于原拆原建的要求，并非要和原建筑一模一樣。

因?yàn)闆](méi)有原始的平面圖，所以我只能將公示圖的一層平面放一下，有資料的朋友不妨對(duì)比了告訴我們結(jié)果。

問(wèn)題三：申請(qǐng)的圖紙有什么要求？

從相關(guān)的網(wǎng)站上，我看到了如下這些公示圖，包括總平面圖、單體平、立、剖面，以及效果圖。（清單如下圖）

雖然公示的圖紙中沒(méi)有詳圖的要求，但是明確的顯示了設(shè)計(jì)院的公章和注冊(cè)建筑師的執(zhí)業(yè)章，我仿佛又看到了一個(gè)新的業(yè)務(wù)市場(chǎng)。

另外在所有的圖紙里，我沒(méi)有看到地下室平面圖，說(shuō)明原拆原建是不能私自開挖地下室的。

綜上所述，我認(rèn)為成都的單一別墅原拆原建，可能要符合以下一些要求：

1.老別墅需被鑒定為危房。

2.新建房不能超過(guò)原來(lái)的規(guī)劃指標(biāo)，包括占地面積、總建筑面積、總高度等。

3.新建房的風(fēng)貌必須與原貌統(tǒng)一，但開窗位置可以根據(jù)內(nèi)部功能來(lái)。

4.平面圖可以發(fā)生輪廓和功能的變化，但是一層的面積不能超過(guò)原來(lái)的指標(biāo)。

04

寧波網(wǎng)紅別墅

看完了成都的別墅原拆原建，讓我們?cè)賮?lái)看看寧波的吧。

今年上半年的時(shí)候，我刷到了上圖這個(gè)別墅，當(dāng)時(shí)給我留下了非常深刻的印象。在一片歐式別墅區(qū)里，一個(gè)現(xiàn)代簡(jiǎn)約的“白色體”格外的耀眼。

我當(dāng)時(shí)還請(qǐng)教了房管局的朋友，這樣的做法在上海是否行得通？

答案當(dāng)然是否定的。

本著負(fù)責(zé)任的態(tài)度，我還是去驗(yàn)證了一下這個(gè)別墅不是本身就存在的，而是原拆原建的。

如上圖：為2022年的衛(wèi)星圖，這個(gè)位置的別墅與周邊并沒(méi)說(shuō)明不同。

如上圖：為2025年的衛(wèi)星圖，已經(jīng)變成白色了。而且面貌發(fā)生了根本性的變化，不知道占地面積和建筑面積是否有所改變？

說(shuō)心里話，這棟別墅的設(shè)計(jì)完全長(zhǎng)到了我的心坎里，不管是外部造型，還是內(nèi)部空間的處理，亦或者是這優(yōu)美的地理環(huán)境。

一直以來(lái)，浙江都有“敢為天下先”的闖勁，所以寧波別墅的這種“原拆原建”方式也屬于是非常大膽的，但也給了別墅區(qū)業(yè)主更多的發(fā)揮空間。

05

風(fēng)向

今年8月，我看到政策對(duì)于城中村和危舊房的改造有了支持的政策，可以允許自主更新和原拆原建。（如上圖）

就是不知道老舊別墅區(qū)是否屬于這個(gè)支持的范疇之內(nèi)。我想這倒是一個(gè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的非常剛需的點(diǎn)，而且住別墅的都是有錢人，完全有能力消費(fèi)。

老舊別墅從功能上來(lái)說(shuō)，已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)在的需求；然后結(jié)構(gòu)上可能也沒(méi)有改造的余地，甚至還有安全隱患；再加上建筑形象上已經(jīng)”過(guò)時(shí)“了，本身也需要翻新。

那么結(jié)合這些因素，它就有可能需要整體改造。就像浦東四季雅苑這個(gè)偷挖地下室的業(yè)主，不就是原設(shè)計(jì)沒(méi)有地下室，而把車停在地面占地方，所以才出此下策嘛。

現(xiàn)在各地對(duì)于危房，是有原拆原建的相關(guān)政策的。但是對(duì)于無(wú)法滿足自身使用要求的房子，卻是沒(méi)有”口子“的。

而人民群眾對(duì)于美好生活的追求卻是客觀存在，如何滿足別墅區(qū)業(yè)主的更新需求，現(xiàn)在就是小業(yè)主們私搭亂建來(lái)滿足，所以別墅區(qū)是”違建的重災(zāi)區(qū)”。

大禹治水講究的是“堵不如疏”，是否可以引導(dǎo)老舊別墅區(qū)業(yè)主自主原拆原建呢？

06

結(jié)束語(yǔ)

其實(shí)別墅區(qū)和其他“老破小”一樣，都會(huì)老化，也都需要更新，只不過(guò)房產(chǎn)價(jià)格不同而已。

老舊小區(qū)在原拆原建的過(guò)程中，面臨最大的問(wèn)題是資金和征詢的同意率，而別墅恰巧在這個(gè)問(wèn)題上有天然的優(yōu)勢(shì)。住別墅的業(yè)主，既有錢，又沒(méi)什么鄰居需要征得同意。

另外別墅區(qū)綠化茂盛，即使每棟樓的風(fēng)貌不完全統(tǒng)一，在綠樹的掩映下，城市風(fēng)貌也不太受影響。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)有500-800萬(wàn)套別墅，其中獨(dú)棟別墅大概占5-10%，不知道這么多別墅的“更新”，是否能成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)呢？