老房翻新想推倒重建？先搞懂這一點(diǎn)！小心賠了夫人又折兵

聽(tīng)說(shuō)老家房子太舊了，想推倒了重新蓋一棟？或者城里的老破小，打算徹底翻修一下？且慢！在您動(dòng)工之前，有個(gè)天大的問(wèn)題必須先搞明白：您的這個(gè)“舊房重建”行為，到底是合法的，還是會(huì)被認(rèn)定為“違建”？

搞不清楚這個(gè)問(wèn)題，您可能投入幾十萬(wàn)，最后卻面臨被拆的風(fēng)險(xiǎn)，那可真就是血本無(wú)歸了。今天，咱們就用大白話把這事說(shuō)清楚。

一、核心就一句話：批不批是關(guān)鍵！

說(shuō)一千道一萬(wàn)，舊房重建是不是違建，最核心的關(guān)鍵就兩點(diǎn)：第一，你有沒(méi)有拿到政府部門的“準(zhǔn)生證”；第二，你是不是老老實(shí)實(shí)按照“準(zhǔn)生證”上的要求來(lái)蓋的。

這就像開(kāi)車需要駕照一樣，重建房子，你也必須先拿到那個(gè)“許可證”，不然就是無(wú)證駕駛，上路就被查。

很多人會(huì)想當(dāng)然：“我在我自己家的宅基地上，把老房子拆了，蓋回原來(lái)的樣子，面積一分不多，這總沒(méi)問(wèn)題吧？” 哎，您可千萬(wàn)別這么想！這在法律上完全行不通。這就好比，雖然車是你的，但你不能無(wú)證駕駛；雖然房是你的，但推倒重建這個(gè)“建設(shè)行為”，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃、土地這些部門的審批。他們需要審核你的土地性質(zhì)有沒(méi)有變、你的房子是不是在規(guī)劃的紅線內(nèi)、重建會(huì)不會(huì)影響鄰居采光或公共安全等等。所以，記住一個(gè)死理：沒(méi)拿到“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”或者“鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證”這兩個(gè)“尚方寶劍”之前，一磚一瓦都別動(dòng)！否則，從你動(dòng)工那一刻起，它就已經(jīng)被貼上“違建”的標(biāo)簽了。

那么，怎么樣才能安安穩(wěn)穩(wěn)地把新房蓋起來(lái)呢？條件其實(shí)很明確。首先，你得保證是“原地復(fù)活”，不能往外挪一丁點(diǎn)；其次，建筑面積、樓層高度也不能超標(biāo)。但光做到這兩點(diǎn)還不夠，最關(guān)鍵的一步是“跑手續(xù)”。你得帶著你的房產(chǎn)證、土地證、身份證，還有重建的設(shè)計(jì)圖，去當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和規(guī)劃局（就是以前的規(guī)劃局）等部門窗口，老老實(shí)實(shí)提交申請(qǐng)。工作人員會(huì)告訴你具體流程。雖然過(guò)程可能有點(diǎn)麻煩，但這份麻煩，恰恰是你未來(lái)新房合法身份的“護(hù)身符”。只要手續(xù)齊全，并按批復(fù)的要求來(lái)建，你的重建就是光明正大的，誰(shuí)也挑不出毛病。

二、別耍小聰明：批了也別亂來(lái)

還有一種情況更冤，那就是“批少建多”。你以為拿到了許可證就萬(wàn)事大吉了，于是在施工時(shí)偷偷把陽(yáng)臺(tái)往外擴(kuò)一點(diǎn)，或者悄悄多加半層樓。這種做法同樣是玩火！

即使你已經(jīng)獲批，但只要重建時(shí)超出了原來(lái)宅基地的范圍、建筑面積或者建筑高度，那么超出的部分，百分之百屬于違建。到時(shí)候，相關(guān)部門完全有權(quán)要求你拆除超標(biāo)部分，那損失可就大了。

“舊房重建”本身是個(gè)中性詞，它不直接等于違建。但是，一旦你“未批先建”或者“批少建多”，它就立刻變成了違建。法律的紅線，清清楚楚地?cái)[在那里。

所以，給各位最實(shí)在的建議就是：動(dòng)工前，千萬(wàn)別怕麻煩，務(wù)必親自去當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)主管部門或者規(guī)劃部門咨詢清楚，把所有該辦的手續(xù)都辦齊了。這一步雖然花點(diǎn)時(shí)間，但能幫你避開(kāi)后面無(wú)窮無(wú)盡的法律風(fēng)險(xiǎn)和大筆的經(jīng)濟(jì)損失。穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)匕研路可w起來(lái)，住著不香嗎？