深鐵支持的背后，是萬科不得不押上的籌碼。房企生存游戲規(guī)則已徹底改變。

2025年11月20日，萬科A盤中股價跌至6.02元/股， 創(chuàng)下十年新低。同日，萬科召開2025年度第一次臨時股東會，董事長黃力平坦言，“在房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換過程中，要消化過去‘三高階段’形成的負擔，必然有一個陣痛期?！?/p>

此時，萬科前三季度凈利潤虧損已達280.2億元。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的標桿，萬科的自救舉措已成為觀察房企如何度過行業(yè)寒冬的重要窗口。

一、資產(chǎn)剝離計劃加速，非核心業(yè)務(wù)全面收縮

萬科管理層在股東會上明確表示，公司將 通過資本運作剝離部分與戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度不高的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，以改善現(xiàn)金流和資金債務(wù)結(jié)構(gòu)。

資產(chǎn)處置工作早已啟動。今年前三季度，萬科已完成大宗交易簽約金額近70億元。備受關(guān)注的冰雪業(yè)務(wù)已剝離出售給中旅集團，該項業(yè)務(wù)自2011年布局至2025年剝離期間， 累計虧損約400億元。

近期，萬科旗下廣州萬溪將越秀區(qū)1723平方米商辦物業(yè)和4742平方米辦公樓同步擺上貨架。這兩項資產(chǎn)均源自萬科2019年以551億元“天價”收購的廣信不良資產(chǎn)包。

招標公告中明確的付款條款——“最遲2025年12月15日前繳清全款”，凸顯了公司對資金的迫切需求。

資產(chǎn)處置步伐加快的背后，是萬科嚴峻的資金壓力。截至三季度末，萬科貨幣資金為656.8億元，而有息負債合計高達3629.3億元。

二、深鐵支持模式轉(zhuǎn)變，抵押擔保成新常態(tài)

大股東深鐵集團對萬科的支持仍在繼續(xù)，但方式已發(fā)生重要變化。根據(jù)11月20日臨時股東會議案，自2025年起至2025年度股東大會召開日，深鐵集團向萬科提供 不超過220億元額度的借款。

然而，這種支持已從信用借款向抵押擔保借款轉(zhuǎn)變。截至目前，深鐵集團已向萬科提供借款總金額為213.76億元，這意味著萬科可動用的剩余借款額度已非常有限。

更關(guān)鍵的是，萬科后續(xù)需對已發(fā)生的借款提供抵質(zhì)押擔保，否則深鐵有權(quán)要求提前償還已發(fā)生的借款本息。擔保物包括萬科或其子公司擁有的合法經(jīng)營性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程或股票、非上市公司股權(quán)等。

萬科已多次質(zhì)押萬物云股權(quán)，質(zhì)押股份 占萬物云已發(fā)行股本總額約55.8%。目前萬科對萬物云可自由支配股份僅剩1.32%。

這一變化明顯反映出，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期中，資本市場對風(fēng)險管控的進一步強化。

三、償債壓力持續(xù)，現(xiàn)金流改善是關(guān)鍵

盡管萬科已采取多項自救措施，但償債壓力依然不小。截至三季度末，萬科已償還公開債務(wù)288.9億元。但據(jù)DM查債通統(tǒng)計， 2025年最后兩個月，萬科還有3筆境內(nèi)債陸續(xù)到期，待償本金總額為73億元；2026年一季度還有11億元境內(nèi)債需要兌付。

銷售業(yè)績方面同樣不容樂觀。今年1—10月，萬科實現(xiàn)銷售金額1152.8億元，同比下降43%。房地產(chǎn)市場整體仍處于深度調(diào)整期，行業(yè)深度調(diào)整仍在持續(xù)。

為改善現(xiàn)金流，萬科正多管齊下：一方面加速資產(chǎn)處置，另一方面積極與境內(nèi)主要債權(quán)人談判，希望降低部分債務(wù)的利率水平，以減少財務(wù)成本。

同時，萬科也在進行大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整， 撤銷運行了近20年的“集團—區(qū)域—城市”三級管理模式，改為集團總部直接管理16個地區(qū)公司，以壓縮管理層級，提高決策效率。

四、行業(yè)自救模式對比，萬科路徑的啟示

與恒大、碧桂園等房企相比，萬科的自救策略呈現(xiàn)出不同特點。恒大模式主要是政府主導(dǎo)的全面出售，碧桂園則以債轉(zhuǎn)股為主，導(dǎo)致股權(quán)大幅稀釋。

而 萬科選擇了“資產(chǎn)出售+回租”的市場化路徑，力求在變現(xiàn)資產(chǎn)的同時保留核心運營能力。這種模式雖然短期痛苦，但可能更有利于企業(yè)長期品牌和運營價值的保留。

萬科管理層判斷，隨著各項穩(wěn)樓市政策逐步落地見效，市場合理住房需求將穩(wěn)步釋放，行業(yè)有望逐步走出調(diào)整周期。黃力平表示，萬科將堅持戰(zhàn)略聚焦，按照“十五五”規(guī)劃建議中“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的工作要求，在穩(wěn)定住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，從城市聚焦、業(yè)務(wù)組合、發(fā)展模式等五個方面綜合施策。

從更宏觀視角看，房地產(chǎn)行業(yè)正從金融游戲回歸居住本質(zhì)。未來一段時期，行業(yè)將面臨更多格局重組，而萬科當前的資產(chǎn)剝離策略可能成為這一重組過程中的重要參考。

其他房企也在探索不同突圍路徑：龍湖集團劃分開發(fā)、運營及服務(wù)三大板塊，華潤置地、招商蛇口等企業(yè)則在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、代建等多元業(yè)務(wù)賽道上持續(xù)發(fā)力。

行業(yè)共識是，未來房地產(chǎn)市場的規(guī)模將穩(wěn)定在每年10億平方米左右。萬科等企業(yè)的自救嘗試，將為整個行業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供重要借鑒。這場 深刻的自我革命，將考驗管理層的決斷力和執(zhí)行力，也將決定萬科能否在不依賴外部“輸血”的情況下，真正靠自身力量站起來。

關(guān)注我，投資路上多一雙眼睛，少幾道傷疤。若看到滿眼錯誤，是我錯了；若覺得都是對的，更是我錯了。可不信不可全信，取舍由心。