當(dāng)萬科在2018年內(nèi)部會議上掛出"活下去"三個(gè)大字時(shí)，業(yè)內(nèi)還把這當(dāng)作危言聳聽的笑談。誰曾想短短幾年間，這個(gè)黑色幽默竟成了行業(yè)預(yù)言。如今王石再度發(fā)聲，預(yù)言2025年下半年房地產(chǎn)將迎來"重大轉(zhuǎn)變"，這已是這位地產(chǎn)教父第三次對行業(yè)走向做出精準(zhǔn)預(yù)判。

回看王石的預(yù)測史，2008年那句"房地產(chǎn)黃金時(shí)代結(jié)束"的論斷，讓他在行業(yè)鼎沸時(shí)期顯得格格不入。但隨后2008-2012年的市場調(diào)整期，驗(yàn)證了這位先行者的遠(yuǎn)見。2016年當(dāng)一二線城市房價(jià)狂飆時(shí)，他又預(yù)警"非理性上漲不可持續(xù)"，兩年后市場果然實(shí)現(xiàn)軟著陸。兩次精準(zhǔn)預(yù)判的背后，是王石對行業(yè)底層邏輯的深刻洞察。

當(dāng)下房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷前所未有的結(jié)構(gòu)性變革。新開工面積同比下降12.8%，二手房交易量卻逆勢增長8.5%，這種"冰火兩重天"印證了王石"從增量到存量"的轉(zhuǎn)型判斷。更關(guān)鍵的是，我國城鎮(zhèn)人均居住面積已從房改初期的5平米躍升至40平米，住房短缺時(shí)代徹底終結(jié)。當(dāng)80后2.1億人口、90后1.75億人口、10后1.63億人口形成遞減曲線時(shí)，需求端的萎縮已成定局。

政策面的轉(zhuǎn)向同樣值得玩味。2030年"碳達(dá)峰"、2060年"碳中和"目標(biāo)的提出，倒逼房地產(chǎn)向綠色轉(zhuǎn)型。王石近期頻繁提及的ESG理念，正在重構(gòu)行業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。綠地集團(tuán)開發(fā)綠色低碳產(chǎn)品、萬科布局倉儲物流第一的案例表明，傳統(tǒng)"拿地-建房-賣房"的商業(yè)模式正在被淘汰。正如王石所言："房地產(chǎn)不是結(jié)束了，而是剛剛開始。"

這種"剛開始"體現(xiàn)在三個(gè)維度：開發(fā)邏輯從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精益運(yùn)營，日本大和房屋76%收入來自服務(wù)的案例就是明證；盈利模式從資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)向服務(wù)增值，萬科物業(yè)23.1%的服務(wù)收入增長印證了這一趨勢；行業(yè)定位從建筑商轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營商，龍湖長租公寓20%的利潤增長目標(biāo)展現(xiàn)了新可能。

2025年的"重大轉(zhuǎn)變"或?qū)⒊尸F(xiàn)三大特征：市場層面完成從賣方市場向買方市場的徹底轉(zhuǎn)換，政策層面形成"保障+市場"的雙軌制格局，企業(yè)層面出現(xiàn)"幸存者"與"轉(zhuǎn)型者"的分化。那些負(fù)債率超100%的房企可能面臨重組，而像萬科這樣提前布局物流、物業(yè)的企業(yè)將獲得新生。

但轉(zhuǎn)型絕非易事。萬科至今仍處在"非常艱辛的轉(zhuǎn)型當(dāng)中"，王石坦言要思考"如何增加服務(wù)"。這揭示了一個(gè)殘酷真相：告別高杠桿快周轉(zhuǎn)的舒適區(qū)后，房企需要重新修煉內(nèi)功。從深圳鹽田區(qū)碳中和示范區(qū)四年半收回投資的案例可以看出，未來考驗(yàn)的是企業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營能力和長期主義思維。

站在2024年這個(gè)臨界點(diǎn)回望，王石預(yù)言的"驚雷滾滾"已隱約可聞。新開工面積下跌24.9%、土地出讓收入下降31.7%的數(shù)據(jù)表明，行業(yè)正經(jīng)歷深度出清。但正如2008年和2016年的預(yù)言最終都應(yīng)驗(yàn)為轉(zhuǎn)型契機(jī)，2025年的"重大轉(zhuǎn)變"或許正是中國房地產(chǎn)走向成熟的成人禮。當(dāng)炒房時(shí)代落幕時(shí)，真正的好戲才剛開始。